ผังประเทศ 2569–2580 ประกาศแล้ว! ที่ดินเราเปลี่ยนสีหรือยัง? เช็กผัง 5 ระดับ ก่อนรู้ว่าที่ดินทำอะไรได้
หลังจากบทความผังประเทศ 2569–2580 ตอนแรกได้รับความสนใจอย่างล้นหลาม คำถามที่ส่งเข้ามามากที่สุดคือ “ผังประเทศออกแล้ว ที่ดินของฉันเปลี่ยนสีหรือยัง?” และ “ต้องดูอะไรต่อ ถึงจะรู้ว่าที่ดินทำอะไรได้?”
คำตอบคือ ผังประเทศไม่ได้เปลี่ยนสีผังเมืองของที่ดินรายแปลงโดยตรง หากต้องการรู้ว่าที่ดินแปลงหนึ่งใช้ทำอะไรได้ ต้องตรวจสอบผังเมืองและข้อกำหนดที่ใช้กับพื้นที่นั้นต่อ
บทความนี้ LAD จะพาไล่ลำดับผัง 5 ชั้น พร้อมเช็กลิสต์ วิธีตรวจสอบผังเมืองรายแปลง ว่าเจ้าของที่ดิน นักลงทุน และผู้ซื้อบ้านควรดูข้อมูลอะไรต่อ
ผัง 5 ประเภท ตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562
พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 เปลี่ยนระบบผังเมืองไทยจากเดิมที่มีเครื่องมือหลักคือผังเมืองรวม มาเป็นผัง 2 กลุ่ม 5 ประเภท ดังนี้
กลุ่มผังนโยบาย (กำหนดทิศทาง) ได้แก่ ผังนโยบายระดับประเทศ ผังนโยบายระดับภาค และผังนโยบายระดับจังหวัด
กลุ่มผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (บังคับใช้จริง) ได้แก่ ผังเมืองรวม และผังเมืองเฉพาะ
กฎหมายกำหนดให้ผังต้องสอดคล้องกันเป็นทอดๆ คือ ผังภาคต้องสอดคล้องกับผังประเทศ และ ผังจังหวัดต้องสอดคล้องและเชื่อมโยงกับผังภาค
ชั้นผัง | ทำหน้าที่อะไร | ผู้จัดทำ | รูปแบบการประกาศใช้ | กำหนดสีรายแปลงไหม |
1. ผังนโยบายระดับประเทศ | กรอบนโยบายพัฒนาพื้นที่ประเทศ เช่น เขตสงวน–อนุรักษ์–พัฒนา เมืองศูนย์กลาง โครงสร้างพื้นฐานหลัก | กรมโยธาธิการและผังเมือง | ประกาศคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ (มาตรา 13) หน่วยงานของรัฐต้องปฏิบัติตาม (มาตรา 12) | ไม่กำหนด |
2. ผังนโยบายระดับภาค | แนวทางพัฒนาและดำรงรักษาพื้นที่ระดับภาคและกลุ่มจังหวัด | กรมโยธาธิการและผังเมือง | ประกาศคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ | ไม่กำหนด |
3. ผังนโยบายระดับจังหวัด | ยุทธศาสตร์พัฒนาพื้นที่จังหวัด ด้านการใช้ที่ดิน คมนาคม สาธารณูปโภค และสิ่งแวดล้อม | กรมโยธาธิการและผังเมือง | ประกาศคณะกรรมการผังเมือง | ไม่กำหนด |
4. ผังเมืองรวม (จังหวัด / เมือง / ชุมชน) | กำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (สีผัง) และข้อกำหนด เช่น FAR, OSR, กิจการที่ทำได้หรือห้ามทำ | กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น | ประกาศกระทรวงมหาดไทย (โดยความเห็นชอบของ ครม.) หรือข้อบัญญัติท้องถิ่น (มาตรา 33) | กำหนด |
5. ผังเมืองเฉพาะ | พัฒนาหรือดำรงรักษาบริเวณเฉพาะ เช่น ลักษณะและความสูงอาคาร พื้นที่สีเขียว พื้นที่อนุรักษ์ | กรมโยธาธิการและผังเมือง หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น | พระราชบัญญัติ หรือพระราชกฤษฎีกา (มาตรา 39, 48) | กำหนด (ละเอียดที่สุด) |
จำง่ายๆ: ผังนโยบาย 3 ชั้นบนบอกว่า "พื้นที่นี้จะไปทางไหน" ส่วนผังเมืองรวมและผังเมืองเฉพาะบอกว่า "ที่ดินแปลงนี้สร้างอะไรได้"
เช็กลิสต์ 6 ขั้น: จากผังประเทศ ต้องดูอะไรต่อ?
ขั้นที่ 1: ดูว่าพื้นที่ของเราได้บทบาทอะไรในผังประเทศ
เริ่มจากภาพใหญ่ก่อน ที่ดินอยู่ใน เขตสงวน เขตอนุรักษ์ หรือเขตพัฒนา? อยู่ในหรือใกล้ เมืองศูนย์กลาง 39 เมือง ไหม? อยู่บนแนว รถไฟความเร็วสูง รถไฟทางคู่ สนามบิน หรือระเบียงเศรษฐกิจ หรือเปล่า?
ข้อมูลส่วนนี้ช่วยให้เห็นว่ารัฐวางทิศทางพื้นที่ไว้อย่างไรในอีก 12 ปีข้างหน้า
แต่ต้องย้ำว่า บทบาทในผังประเทศยังไม่ใช่สิทธิ์ในการใช้ที่ดิน เป็นเพียงสัญญาณว่าพื้นที่นั้นมีแนวโน้มจะได้รับการพัฒนาหรือการคุ้มครองแบบไหน
ขั้นที่ 2: ติดตามผังนโยบายระดับภาค
หลังผังประเทศประกาศ กรมโยธาธิการและผังเมืองเตรียมจัดทำ ผังนโยบายระดับภาค 6 ภาค ได้แก่ กรุงเทพฯ และปริมณฑล ภาคตะวันออก ภาคเหนือ ภาคกลาง ภาคอีสาน และภาคใต้ โดยจะศึกษาเองหรือจ้างที่ปรึกษา และหารือร่วมกับหน่วยงานส่วนกลาง หน่วยงานด้านโครงสร้างพื้นฐาน และหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาภาค
ทั้งนี้ แหล่งข่าวจากฐานเศรษฐกิจรายงานว่า กระบวนการนี้คาดว่าจะใช้เวลาอีกราว 1–2 ปี ผังภาคจะเป็นชั้นที่บอกได้ชัดขึ้นว่า แต่ละพื้นที่ในภาคจะรับบทบาทอะไร
ขั้นที่ 3: ติดตามผังนโยบายระดับจังหวัด
ต่อจากผังภาคคือ ผังนโยบายระดับจังหวัด ซึ่งกรมโยธาธิการและผังเมืองเป็นผู้วาง ผ่านการรับฟังความคิดเห็นตามมาตรา 9 แล้วเสนอคณะกรรมการผังเมืองให้ความเห็นชอบ ก่อนประกาศในราชกิจจานุเบกษา
ผังนี้เป็นยุทธศาสตร์การพัฒนาพื้นที่จังหวัด ทั้งด้านการใช้ประโยชน์ที่ดิน การคมนาคมและขนส่ง สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และการดำรงรักษาทรัพยากรธรรมชาติ จึงเป็น สะพานเชื่อมระหว่างนโยบายระดับภาคกับผังเมืองรวมที่บังคับใช้จริง
ขั้นที่ 4: เช็กผังเมืองรวมที่ใช้บังคับอยู่ตอนนี้ (สำคัญที่สุด)
นี่คือชั้นที่ กำหนดสิทธิ์การใช้ที่ดินของเราจริงๆ ณ วันนี้ ผังเมืองรวมมี 2 ระดับ คือ ผังเมืองรวมจังหวัด และ ผังเมืองรวมเมือง/ชุมชน ผังนี้ใช้บังคับกับทุกฝ่าย ทั้ง ประชาชน ภาครัฐ และภาคเอกชน ซึ่งจะใช้ประโยชน์ที่ดินผิดไปจากข้อกำหนดไม่ได้
สิ่งที่ต้องดูมี 2 ส่วน
แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน (สีผัง) เช่น สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สีแดง (พาณิชยกรรม) สีม่วง (อุตสาหกรรม) สีเขียว (ชนบทและเกษตรกรรม)
ข้อกำหนด ซึ่งสำคัญไม่แพ้สีผัง เช่น อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (FAR) อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (OSR) ประเภทกิจการที่ทำได้และห้ามทำ รวมถึงแนวถนนโครงการที่ผ่านที่ดิน
ภายใต้กฎหมายใหม่ ผังเมืองรวมมี แผนผังเพิ่มจาก 4 เป็น 7 ประเภท โดยเพิ่มแผนผังแหล่งทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม แผนผังน้ำ และแผนผังอื่นที่จำเป็น นอกจากนี้ข้อกำหนดยังใช้ OSR แทน GAC ได้ และอาจกำหนดแนวทางปรับ FAR รวมถึงมาตรการทางการเงินการคลังไว้ด้วย
ขั้นที่ 5: เช็กว่ามีร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ที่กำลังจัดทำอยู่ไหม
ผังเมืองรวมที่ใช้อยู่อาจกำลังถูกปรับปรุง กระบวนการวางผังเมืองรวมมี 2 จังหวะที่ประชาชนส่งเสียงได้
รับฟังความคิดเห็นตามมาตรา 9 ในช่วงจัดทำร่างผัง
ปิดประกาศ 90 วัน (มาตรา 29) หลังคณะกรรมการเห็นชอบร่างแล้ว เป็นช่วงที่ยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดได้
ต้องรู้ก่อนยื่นคำร้อง: การยื่นคำร้องในช่วงปิดประกาศ 90 วัน มีเงื่อนไขว่า คำร้องต้องเป็นไปเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ เป็นไปตามความเห็นที่ผู้ยื่นเคยแสดงไว้ในการรับฟังความคิดเห็นตามมาตรา 9 ดังนั้น หากไม่ได้แสดงความเห็นไว้ก่อน ไม่ได้แปลว่าจะหมดสิทธิ์ยื่นโดยอัตโนมัติ แต่คำร้องยังต้องเข้าเงื่อนไขตามกฎหมาย
ตัวอย่างล่าสุดคือ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ที่อยู่ระหว่างปิดประกาศ 90 วัน ตั้งแต่ 10 สิงหาคม – 9 พฤศจิกายน 2569 ผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคำร้องได้ภายในช่วงเวลานี้ จากนั้นคำร้องทั้งหมดจะถูกรวบรวมเสนอต่อคณะกรรมการที่เกี่ยวข้องเพื่อพิจารณา
ขั้นที่ 6: เช็กกฎหมายอื่นที่ซ้อนทับอยู่
ผังเมืองไม่ใช่กฎหมายเดียวที่กำหนดว่าที่ดินทำอะไรได้ ก่อนตัดสินใจซื้อหรือพัฒนาโครงการ ควรเช็กเพิ่มอีกหลายชั้น เช่น
กฎหมายควบคุมอาคาร ทั้งกฎกระทรวงและข้อบัญญัติท้องถิ่น เช่น ระยะถอยร่น ความกว้างถนนหน้าที่ดิน และความสูงอาคาร
พื้นที่ที่มีกฎหมายเฉพาะ เช่น เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งมีแผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดินของตนเอง
กฎหมายป่าไม้และพื้นที่คุ้มครอง โดยเฉพาะที่ดินที่อยู่ในหรือติดกับเขตสงวนและเขตอนุรักษ์ตามผังประเทศ
แนวเวนคืน เพราะถนนโครงการในผังเมืองรวมยังไม่ได้แปลว่าจะเวนคืนทันที การเวนคืนต้องมีกฎหมายเวนคืนรองรับแยกต่างหาก
FAQ: คำถามที่พบบ่อยหลังผังประเทศประกาศ
Q: ผังประเทศประกาศแล้ว สีผังที่ดินของฉันเปลี่ยนไหม?
A: ไม่เปลี่ยน ผังประเทศไม่ได้กำหนดสีผังหรือข้อจำกัดการใช้ที่ดินรายแปลง สีผังยังเป็นไปตามผังเมืองรวมที่ใช้บังคับอยู่ในพื้นที่นั้น
Q: ผังประเทศบังคับใคร?
A: ตามมาตรา 12 ของ พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 เมื่อผังนโยบายระดับประเทศประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้ว หน่วยงานของรัฐต้องดำเนินการตามหน้าที่และอำนาจให้เป็นไปตามผัง ผลต่อประชาชนจึงเกิดผ่านโครงการของรัฐ และผ่านผังชั้นล่างที่จะจัดทำตามมา
Q: ระหว่างรอผังภาคและผังจังหวัด ผังเมืองรวมเดิมยังใช้ได้ไหม?
A: ใช้ได้ ตามบทเฉพาะกาล (มาตรา 111) ผังเมืองรวมที่ประกาศเป็นกฎกระทรวงตามกฎหมายเดิม ยังมีผลใช้บังคับต่อไปจนกว่าจะมีประกาศกระทรวงมหาดไทยหรือข้อบัญญัติท้องถิ่นฉบับใหม่มาใช้แทนในพื้นที่เดียวกัน
Q: ถ้าใช้ที่ดินผิดผังเมืองรวม มีโทษอะไร?
A: ตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 ผู้ฝ่าฝืนมีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับรายวันอีกไม่เกินวันละ 30,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน
กรณีนิติบุคคลกระทำผิด ผู้สั่งการหรือผู้รับผิดชอบอาจต้องรับโทษด้วย และศาลอาจสั่งให้แก้ไขสภาพอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นไปตามผัง หรือให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นแก้ไขแทนแล้วเรียกเก็บค่าใช้จ่าย
ทั้งนี้ การใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีมาก่อนผังเมืองรวมใช้บังคับ อาจใช้ต่อไปได้ตามเงื่อนไขของกฎหมาย
Q: ที่ดินอยู่ในเมืองศูนย์กลางหรือพื้นที่ TOD ตามผังประเทศ จะสร้างตึกสูงได้ทันทีไหม?
A: ยังไม่ได้ การเป็นเมืองศูนย์กลางหรือพื้นที่ TOD ในผังประเทศเป็นการกำหนดบทบาทเชิงนโยบาย ส่วนสิทธิ์ในการก่อสร้าง เช่น ความสูงหรือ FAR ยังขึ้นกับผังเมืองรวมและกฎหมายควบคุมอาคารในพื้นที่
Q: ที่ดินอยู่ในเขตสงวนหรือเขตอนุรักษ์ตามผังประเทศ ต้องทำอย่างไร?
A: เขตสงวนและเขตอนุรักษ์ในผังประเทศเป็นบทบาทเชิงนโยบาย ไม่ได้จำกัดการใช้ที่ดินรายแปลงโดยตรง ให้ตรวจ 2 เรื่องต่อ คือ ที่ดินซ้อนทับกับป่าสงวน อุทยาน เขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า หรือพื้นที่คุ้มครองตามกฎหมายเฉพาะหรือไม่ และผังเมืองรวมที่ใช้บังคับในพื้นที่ สอบถามได้ที่สำนักงานที่ดิน กรมป่าไม้ หรือกรมอุทยานฯ
Q: ผังเมืองรวมมีวันหมดอายุไหม?
A: ตามกฎหมายใหม่ ผังเมืองรวมไม่กำหนดอายุการใช้บังคับ แต่ต้องจัดทำรายงานการประเมินผลทุกไม่เกิน 5 ปี หากจำเป็นต้องแก้ไขจึงจัดทำผังใหม่ (มาตรา 34)
Q: ประชาชนมีส่วนร่วมหรือคัดค้านผังได้ตอนไหน?
A: มาตรา 9 กำหนดให้ผังทั้ง 5 ประเภทต้องมี การรับฟังความคิดเห็น การปรึกษาหารือ และการมีส่วนร่วมของประชาชน สำหรับผังเมืองรวม ยังมีช่วง ปิดประกาศ 90 วัน (มาตรา 29) ให้ยื่นคำร้องได้อีกรอบ โดยคำร้องต้องเป็นไปเพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือ เป็นไปตามความเห็นที่ผู้ยื่นเคยแสดงไว้ในการรับฟังความคิดเห็นตามมาตรา 9
Q: จะตรวจสอบผังเมืองรวมของที่ดินตัวเองได้ที่ไหน?
A: ต่างจังหวัดสามารถสอบถามได้ที่ สำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัด หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นในพื้นที่ ส่วนกรุงเทพฯ สอบถามได้ที่ สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร และอ่านวิธีดูสีผังได้ที่
ทิศทาง - บทบาท - สิทธิ์รายแปลง
ผังประเทศคือ "ทิศทาง" ผังภาคและผังจังหวัดคือ "บทบาท" ของแต่ละพื้นที่ ส่วนผังเมืองรวมและผังเมืองเฉพาะคือ "สิทธิ์รายแปลง" ที่บอกว่าที่ดินของเราทำอะไรได้จริง
สำหรับเจ้าของที่ดินและนักลงทุน สิ่งที่ควรทำตอนนี้คือ เช็กผังเมืองรวมที่ใช้อยู่ ให้รู้สิทธิ์ปัจจุบัน แล้ว ติดตามผังภาค ผังจังหวัด และร่างผังเมืองรวมฉบับใหม่ เพราะแต่ละขั้นจะเปิดให้ประชาชนมีส่วนร่วม ถ้ารู้ก่อนก็มีโอกาสส่งเสียงก่อนที่ทิศทางจะกลายเป็นข้อกำหนดบนที่ดินของเรา
อ่านบทความ ผังประเทศ 2569–2580 ประกาศแล้ว! เปิดทิศทางพัฒนาเมือง ที่ดิน และทำเลอสังหาฯ ทั่วไทยได้ที่ :
อ่านวิธีดูสีผังและข้อกำหนดแบบละเอียดได้ที่ : https://www.lad.co.th/post/วิธีอ่านผังเมืองรวมกรุงเทพฯ-2569-ฉบับเข้าใจง่ายก่อนยื่นคำร้องในช่วง-90-วัน
เช็คแปลงที่ดินของคุณได้ที่ : https://www.lad.co.th/post/วิธีเช็คที่ดินผ่าน-landsmaps-คู่มือค้นหาโฉนดที่ดินออนไลน์จากกรมที่ดิน-ก่อนซื้อ-ขายที่ดิน
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ :
พระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562
ประกาศคณะกรรมการนโยบายการผังเมืองแห่งชาติ เรื่อง ผังนโยบายระดับประเทศ (พ.ศ. 2569–2580), ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 242 ง, 5 ตุลาคม 2569
สมาคมสถาปนิกสยาม ในพระบรมราชูปถัมภ์, สาระสำคัญ พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562
ความคิดเห็น