ราคาประเมินที่ดินใหม่ 2570–2573 ขึ้นเท่าไร? กระทบใคร ภาษีและค่าโอนเปลี่ยนอย่างไร

PREECHAYA NAVARAJ

18 ชั่วโมงที่ผ่านมา

ยาว 2 นาที

กรมธนารักษ์เตรียมใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ในวันที่ 1 มกราคม 2570 ครอบคลุมราว 37 ล้านแปลงทั่วประเทศ โดยคาดว่าภาพรวมจะปรับขึ้นมากกว่า 10% ในช่วงเวลาใกล้กัน กรุงเทพฯ ก็กำลังผลักดันผังเมืองรวมฉบับใหม่

คำถามจึงไม่ได้มีแค่ว่า “ที่ดินจะแพงขึ้นเท่าไร” แต่รวมถึงใครจะได้ประโยชน์ ใครต้องรับต้นทุน และเมืองจะจัดการมูลค่าที่เพิ่มขึ้นอย่างไร

เมื่อพูดถึงราคาที่ดิน เรามักนึกถึงราคาประกาศขายหรือราคาที่ตกลงซื้อขายกันจริง แต่ยังมีอีกตัวเลขหนึ่งที่ส่งผลต่อเจ้าของที่ดินและผู้ซื้อบ้านโดยตรง นั่นคือ ราคาประเมินทุนทรัพย์ ซึ่งรัฐใช้เป็นฐานคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม และในปี 2570 ตัวเลขนี้กำลังจะเปลี่ยนพร้อมกันทั่วประเทศ ขณะที่กรุงเทพฯ อาจมีผังเมืองรวมฉบับใหม่ตามมา

สำหรับ LAD ประเด็นที่น่าจับตาจึงอยู่ตรงจุดตัดระหว่าง ราคาประเมิน สิทธิในการพัฒนาที่ดิน และความสามารถของคนเมืองในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย เพราะทั้งสามเรื่องเกี่ยวข้องกัน แม้จะไม่ได้เปลี่ยนด้วยกฎหมายฉบับเดียวกันก็ตาม

ราคาประเมินที่ดินคืออะไร และทำไมต้องสนใจ

ราคาประเมินที่ดิน หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ คือราคาที่รัฐกำหนดขึ้นเพื่อใช้เป็นฐานคำนวณภาระทางการเงินที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เช่น

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เจ้าของทรัพย์ต้องชำระให้องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนอง ที่กรมที่ดิน โดยรายละเอียดฐานคำนวณขึ้นอยู่กับค่าธรรมเนียมแต่ละประเภท
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรแสตมป์ ที่อาจเกิดขึ้นเมื่อซื้อขาย โดยแต่ละรายการมีหลักเกณฑ์คำนวณต่างกัน

ราคาประเมินไม่ใช่ราคาซื้อขายจริง และการเพิ่มขึ้นของราคาประเมินก็ไม่ได้หมายความว่าที่ดินทุกแปลงจะขายได้แพงขึ้นในสัดส่วนเดียวกัน แต่หากรายการภาษีหรือค่าธรรมเนียมใดใช้ราคาประเมินเป็นฐาน ตัวเลขใหม่ย่อมมีผลต่อการคำนวณรายการนั้น

ตัวเลขล่าสุด: คาดว่าภาพรวมขึ้นมากกว่า 10% เริ่มใช้ 1 ม.ค. 2570

บัญชีราคาประเมินปัจจุบันครอบคลุมปี 2566–2569 และจะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2569 ส่วนบัญชีรอบถัดไปครอบคลุมปี 2570–2573

ล่าสุด นายอัครุตม์ สนธยานนท์ อธิบดีกรมธนารักษ์ ให้ข้อมูลกับประชาชาติธุรกิจ เมื่อวันที่ 27 กันยายน 2569 ว่า การจัดทำราคาประเมินรอบใหม่สำหรับที่ดินประมาณ 37 ล้านแปลงทั่วประเทศคืบหน้าแล้ว 99% และเตรียมใช้ตั้งแต่ 1 มกราคม 2570 โดยเบื้องต้นคาดว่าราคาประเมินภาพรวมทั่วประเทศจะปรับขึ้น มากกว่า 10% เทียบกับรอบปัจจุบันที่ปรับขึ้นเฉลี่ย 8.93%

ทั้งนี้ ตัวเลข “มากกว่า 10%” เป็นการคาดการณ์ระดับภาพรวม ไม่ใช่อัตราที่ดินทุกแปลงจะปรับขึ้นเท่ากัน ส่วนกรอบ 15–20% ที่เคยปรากฏในข่าวช่วงกลางปีไม่ควรนำมาใช้แทนราคาสุดท้าย เจ้าของที่ดินต้องรอดูราคาของแปลงตนเองในบัญชีที่ประกาศจริง

ใครกำหนดราคา และกำหนดอย่างไร

การจัดทำราคาประเมินมีการพิจารณาทั้งในส่วนกรุงเทพมหานครและระดับจังหวัด โดยส่วนกลางจัดทำข้อมูลราคาอ้างอิงประกอบการพิจารณาของคณะกรรมการที่เกี่ยวข้องในแต่ละพื้นที่ จึงไม่ใช่การนำเปอร์เซ็นต์เดียวไปบวกเพิ่มกับที่ดินทุกแปลงทั่วประเทศ

ทิศทางสำคัญของรอบนี้คือการทำให้ราคาประเมินสะท้อนสภาพพื้นที่และราคาซื้อขายจริงมากขึ้น อธิบดีกรมธนารักษ์ระบุว่าการปรับราคามุ่งให้ส่วนต่างระหว่างราคาประเมินกับราคาปัจจุบันอยู่ในระดับราว 30–40% ทั้งนี้ ราคาซื้อขายจริงของแต่ละแปลงยังขึ้นอยู่กับทำเล ขนาด รูปร่าง ทางเข้าออก และเงื่อนไขอื่นด้วย

กรมธนารักษ์ยังมีแนวทางนำ AI มาช่วยวิเคราะห์ฐานข้อมูลที่ดินที่สะสมมากว่า 10 ปี ร่วมกับข้อมูลเศรษฐกิจมหภาค เช่น การบริโภคและ GDP รวมทั้งศึกษาแนวทางทบทวนราคาประเมินระหว่างรอบสี่ปี หากภาวะเศรษฐกิจเปลี่ยนแปลงมาก ประเด็นเหล่านี้ยังเป็น แนวทางที่กำลังศึกษา ไม่ใช่หลักเกณฑ์ใหม่ที่มีผลใช้แล้ว

ทำเลไหนแพงสุด

ทำเลที่ราคาประเมินสูงสุดยังอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ได้แก่ ถนนสีลม ถนนเพลินจิต ถนนพระราม 1 และถนนวิทยุ โดยกรมธนารักษ์คาดว่าราคาประเมินรอบใหม่ในทำเลเหล่านี้จะสูงกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา

อย่างไรก็ตาม ระดับ 1 ล้านบาทต่อตารางวาไม่ใช่สถิติที่เพิ่งเกิดขึ้น เพราะบางทำเลแตะระดับนี้แล้วในบัญชีรอบ 2566–2569 สิ่งที่ต้องรอดูคือราคาประเมินใหม่จะขยับจากระดับเดิมเท่าไร และแปลงใดได้รับผลมากเป็นพิเศษ

ผังเมือง กทม. ใหม่กับราคาประเมินใหม่: ทำไมต้องดูคู่กัน

ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่และร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครเป็น คนละกระบวนการ แต่ผู้ถือครองและผู้ซื้อที่ดินควรพิจารณาควบคู่กัน เพราะราคาประเมินเกี่ยวข้องกับภาษีและค่าใช้จ่ายในการโอนทรัพย์ ส่วนผังเมืองกำหนดข้อจำกัดและโอกาสในการใช้ประโยชน์ที่ดิน

บัญชีราคาประเมินรอบใหม่เตรียมเริ่มใช้ 1 มกราคม 2570 ขณะที่ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ยังอยู่ในกระบวนการพิจารณา แม้มีการคาดหมายว่าอาจประกาศใช้ในปี 2570 เช่นกัน แต่ ยังไม่มีวันเริ่มใช้ที่ยืนยันแล้ว จึงไม่ควรเข้าใจว่าทั้งสองเรื่องจะมีผลพร้อมกัน

สำหรับพื้นที่ที่ราคาประเมินอาจปรับขึ้น นายมานะ นิมิตรวานิช ผู้อำนวยการ REIC ประเมินแนวโน้มพื้นที่ที่ราคาประเมินที่ดินอาจปรับขึ้น โดยเรียงลำดับดังนี้

แนวรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีชมพู อาจปรับขึ้นมากที่สุด
แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว รวมถึงย่านสีลมและสุขุมวิท อาจปรับขึ้นรองลงมา
พื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก อาจปรับขึ้นในลำดับถัดไป

ทั้งนี้ ยังระบุอัตราการปรับขึ้นเป็นตัวเลขไม่ได้ และลำดับดังกล่าวเป็นเพียงการประเมินแนวโน้ม ไม่ใช่ผลราคาประเมินรายแปลงที่ประกาศอย่างเป็นทางการ

ผลกระทบที่ 1: ภาษีของผู้ถือที่ดิน

เมื่อราคาประเมินที่ใช้เป็นฐานภาษีสูงขึ้น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของทรัพย์บางประเภทก็อาจเพิ่มขึ้น แต่ผลกระทบขึ้นอยู่กับ ประเภทการใช้ประโยชน์ มูลค่าทรัพย์ อัตราภาษี และสิทธิยกเว้น ไม่ใช่ดูจากเปอร์เซ็นต์การขึ้นของราคาประเมินอย่างเดียว

บ้านหลังหลัก: หากเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่อในทะเบียนบ้านตามเงื่อนไข จะได้รับยกเว้นฐานภาษีในส่วนมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ส่วนกรณีเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง มีเกณฑ์ยกเว้นมูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท เจ้าของบ้านหลังเดียวจำนวนมากจึงอาจยังไม่ต้องเสียภาษี แม้ราคาประเมินใหม่สูงขึ้น
ที่ดินรกร้างว่างเปล่า: เป็นกลุ่มที่ต้องจับตาภาระถือครอง อัตราภาษีเริ่มต้นที่ 0.3% และหากเข้าหลักเกณฑ์การปล่อยรกร้างต่อเนื่อง อัตราจะเพิ่มอีก 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ทุกสามปี โดยรวมแล้วไม่เกิน 3% หากฐานราคาประเมินเพิ่มพร้อมกับอัตราภาษี ภาระที่ต้องจ่ายก็อาจสูงขึ้นมาก
ที่ดินพาณิชยกรรม ที่ดินมรดกแปลงใหญ่ และแลนด์แบงก์ของผู้ประกอบการ: ผู้ถือครองควรประเมินต้นทุนระหว่างรอพัฒนา โดยเฉพาะแปลงที่ยังไม่มีแผนใช้ประโยชน์ชัดเจน

สำหรับปี 2569 ประเด็นเรื่องการลดภาษี การขยายเวลาชำระ และการผ่อนชำระต้องดูแยกกัน ส่วนปี 2570 จะมีมาตรการบรรเทาเพิ่มเติมหรือไม่ ยังต้องรอประกาศของรัฐ ไม่ควรนำมาตรการปีหนึ่งไปสรุปว่าจะใช้ต่อในอีกปีโดยอัตโนมัติ

ผลกระทบที่ 2: ที่ดินอาจออกมาขายมากขึ้น แต่ไม่ได้แปลว่าจะขายง่าย

นายณัฏฐา คหาปนะ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ไนท์แฟรงค์ ชาร์เตอร์ (ประเทศไทย) มองว่าราคาประเมินใหม่อาจทำให้เจ้าของที่ดินรายใหญ่ ผู้ได้รับมรดก และผู้ประกอบการที่ยังไม่มีแผนพัฒนา นำทรัพย์ออกมาขายมากขึ้นเพื่อลดต้นทุนการถือครอง ปัจจุบันบริษัทได้รับทั้งที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม โรงงาน และโรงแรมมาช่วยขาย เพราะเจ้าของบางส่วนต้องการเปลี่ยนทรัพย์เป็นเงินสด แต่การมีทรัพย์ออกสู่ตลาดมากขึ้นไม่ได้หมายความว่าจะปิดการขายได้เร็ว ในภาวะที่โครงการเปิดใหม่ชะลอตัวและผู้ซื้อระมัดระวัง ที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งตั้งราคาสูงยังขายยาก

ตัวอย่างที่ไนท์แฟรงค์ยกมา คือที่ดินราว 80 ไร่บนถนนสาย 331 จังหวัดชลบุรี ซึ่งลดราคาเหลือ ไร่ละ 2.9 ล้านบาท ต่ำกว่าระดับที่เสนอขายในบริเวณนั้นราว 3.2–3.5 ล้านบาทต่อไร่ แต่ยังขายไม่ได้

ในมุมของผู้ให้สัมภาษณ์ ราคาที่ดินโดยรวมยังทรงตัว ไม่ได้ลดลงทุกทำเล ส่วนแปลงที่ศักยภาพต่ำหรือเจ้าของต้องการขายเร็วอาจยอมลดราคามากกว่า ที่ดินที่จะขายได้ยังต้องตอบโจทย์พร้อมกันทั้ง คุณภาพแปลง ราคา และทำเลที่ใช้ประโยชน์ได้จริง

ผลกระทบที่ 3: ต้นทุนโครงการและราคาที่อยู่อาศัย

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) มองว่าหากราคาที่ดินและต้นทุนการถือครองเพิ่มขึ้น ต้นทุนพัฒนาโครงการอาจสูงขึ้นและส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัย แนวโน้มที่ประเมินไว้ ได้แก่

ผู้ซื้อบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮม อาจขยับออกไปชานเมือง เพื่อให้ได้พื้นที่ใช้สอยมากขึ้นในงบเดิม ขณะที่ บ้านแฝด ในทำเลอย่างบางนา–ตราด ราชพฤกษ์ และศรีนครินทร์ อาจได้รับความสนใจมากขึ้น
ผู้พัฒนาอาจปรับคอนโดมิเนียมให้มีขนาดราว 22–26 ตารางเมตร พร้อมเพิ่มบทบาทของพื้นที่ส่วนกลาง
การเช่าคอนโดฯ ใกล้รถไฟฟ้า อาจเป็นทางเลือกสำหรับคนที่ไม่ต้องการกู้ซื้อระยะยาวถึง 30 ปี

ทั้งหมดนี้เป็น การคาดการณ์ทิศทางตลาด ไม่ใช่ผลที่เกิดขึ้นแล้ว และต้นทุนที่เพิ่มขึ้นก็ไม่ได้ส่งผ่านไปยังราคาขายเต็มจำนวนเสมอไป เพราะยังขึ้นอยู่กับกำลังซื้อและการแข่งขันของแต่ละทำเล

ผลกระทบที่ 4: ค่าโอนและเกณฑ์มาตรการ 0.01%

ค่าธรรมเนียมการโอนทั่วไปอยู่ที่ 2% และค่าจดจำนองทั่วไปอยู่ที่ 1% แต่สำหรับทรัพย์ที่เข้าเกณฑ์ มาตรการที่ประกาศใช้แล้วลดค่าธรรมเนียมทั้งสองรายการเหลือ 0.01% จนถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ผู้ซื้อต้องเป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย โดยทั้งราคาซื้อขายและราคาประเมินทุนทรัพย์ต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท และหากจดจำนอง วงเงินจำนองต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทด้วย

หากราคาประเมินรอบใหม่ทำให้ทรัพย์ที่เคยอยู่ใต้เพดานขยับเกิน 7 ล้านบาท ผู้ซื้ออาจไม่ได้ใช้อัตราค่าโอนที่ลดลง แม้ราคาซื้อขายยังไม่เกินเกณฑ์ ผู้ที่วางแผนโอนในช่วงปลายปี 2569 ถึงต้นปี 2570 จึงควรตรวจสอบ ราคาประเมินและเงื่อนไขมาตรการที่ใช้ในวันจดทะเบียน ก่อนคำนวณค่าใช้จ่าย

เมืองได้อะไรจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น

ราคาประเมินรอบใหม่จะทำให้เจ้าของที่ดินและผู้ซื้อขายจำนวนมากต้องกลับมาคำนวณต้นทุน แต่ในมุมของ LAD คำถามไม่ได้จบที่ว่าแปลงไหนขึ้นกี่เปอร์เซ็นต์ หากรถไฟฟ้าและกติกาผังเมืองทำให้ที่ดินบางพื้นที่มีมูลค่าสูงขึ้น เมืองควรถามต่อว่า

มูลค่านั้นกลับมาเป็นประโยชน์สาธารณะอย่างไร และคนที่ต้องการอยู่ใกล้งาน บริการ และระบบขนส่ง ยังมีทางเลือกที่จ่ายไหวหรือไม่

การปรับราคาประเมินอาจกระตุ้นให้เจ้าของทบทวนการถือครองที่ดิน แต่ผลต่อการใช้ที่ดิน ราคาบ้าน และความเป็นธรรมของเมือง ยังขึ้นอยู่กับนโยบายที่ตามมา

วางแผนซื้อ-ขาย หรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ อย่าดูแค่ราคาประเมิน

แม้ราคาประเมินที่ดินจะเป็นข้อมูลสำคัญในการยื่นสินเชื่อ การเสียภาษี และการประเมินมูลค่าทรัพย์สิน แต่ราคาประเมินไม่ใช่ราคาตลาด และไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ใช้ในการตัดสินใจลงทุน

การวิเคราะห์ศักยภาพของที่ดินยังควรพิจารณาปัจจัยอื่นร่วมด้วย เช่น ทำเล การเข้าถึงระบบคมนาคม ผังเมือง ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน แนวโน้มการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน และทิศทางการเติบโตของพื้นที่