วิธีอ่านผังเมืองรวมกรุงเทพฯ 2569 ฉบับเข้าใจง่ายก่อนยื่นคำร้องในช่วง 90 วัน
- PREECHAYA NAVARAJ
- 11 นาทีที่ผ่านมา
- ยาว 2 นาที
กรุงเทพมหานครกำลังเข้าสู่ขั้นตอนสำคัญของ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) โดยเปิดให้ประชาชนและผู้มีส่วนได้เสียตรวจสอบแผนผัง ข้อกำหนด และเอกสารที่เกี่ยวข้องในช่วงปิดประกาศ 90 วัน ก่อนเข้าสู่กระบวนการประกาศใช้ต่อไป
คำถามแรกที่เจ้าของที่ดินและประชาชนจำนวนมากมักถามคือ
“ที่ดินของตัวเองอยู่สีอะไร และผังเมืองใหม่ส่งผลอย่างไร?”
แต่การอ่านผังเมืองไม่ได้จบเพียงการดูว่าแปลงที่ดินเป็น “สีอะไร” เพราะสีเป็นเพียงตัวบอก ประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินในภาพรวม เท่านั้น สิ่งที่จะบอกได้จริงว่า ที่ดินบริเวณนั้น ทำอะไรได้ สร้างอะไรได้ พัฒนาได้มากน้อยเพียงใด และมีข้อจำกัดอะไรบ้าง ยังต้องอ่าน “รหัสที่ดิน” และ “ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ประกอบกัน
บทความนี้ LAD จึงชวนมาทำความเข้าใจ วิธีอ่านผังเมืองรวมกรุงเทพฯ 2569 แบบทีละขั้น ตั้งแต่การดูสี อ่านรหัส ไปจนถึงการตรวจสอบข้อกำหนด FAR, OSR และ BCR เพื่อให้สามารถตรวจสอบผลกระทบต่อที่ดินของตนเองได้อย่างถูกต้อง ก่อนพิจารณายื่นคำร้องในช่วง 90 วัน
โดยหลักการอ่านผังในบทความนี้อ้างอิงจาก มาตรฐานการวางและจัดทำผังเมืองรวม พ.ศ. 2566 (ฉบับปรับปรุง) ของกรมโยธาธิการและผังเมือง ซึ่งเป็นมาตรฐานกลางสำหรับการวางและจัดทำผังเมืองรวมทั่วประเทศ
ผังสีคืออะไร ทำไมต้องมีสี
“ผังสี” คือแผนที่ที่ใช้สีและสัญลักษณ์แทนประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินในแต่ละบริเวณ เพื่อให้สามารถมองเห็นภาพรวมได้อย่างรวดเร็วว่า พื้นที่ใดถูกกำหนดไว้สำหรับการอยู่อาศัย พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม เกษตรกรรม พื้นที่อนุรักษ์ หรือการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น
ตามมาตรฐานกลาง การใช้ประโยชน์ที่ดินแบ่งออกเป็นสัญลักษณ์ทั้งหมด 24 ประเภท แต่ละประเภทมีทั้งสี ตัวอักษรย่อ และในบางประเภทยังมีลายเส้นทแยงหรือกรอบสีประกอบเพิ่มเติม
อย่างไรก็ตาม ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า 24 ประเภทนี้เป็นมาตรฐานกลางสำหรับผังเมืองรวมทั่วประเทศ ไม่ได้หมายความว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครจะต้องมีครบทั้ง 24 ประเภท ดังนั้น ก่อนอ่านร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ เรามาทำความรู้จัก “ภาษากลางของผังสี” กันก่อน
ดูผังสี : ตำแหน่งและสีของแปลงที่ดิน
ตารางสีหลัก อ่านสีให้รู้ว่าเป็นที่ดินกลุ่มไหน
กลุ่มที่อยู่อาศัย
สีเหลืองมีเส้นทแยงสีขาว (อย.) = อนุรักษ์เพื่อการอยู่อาศัย มักกำหนดให้เป็นบ้านเดี่ยวเท่านั้น
สีเหลือง (ย.) = ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย
สีส้ม (ย.) = ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง
สีน้ำตาล (ย.) = ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก เช่น บ้านแถว อาคารชุด อพาร์ตเมนต์
กลุ่มพาณิชยกรรมและเศรษฐกิจพิเศษ
สีแดง (พ.) = พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย่านการค้า ตึกแถว อาคารสำนักงาน
สีน้ำตาลมีเส้นทแยงสีขาว (ขก.) = เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ
กลุ่มอุตสาหกรรม
สีม่วง (อ.) = อุตสาหกรรมและคลังสินค้า มักกำหนดให้ต้องอยู่รวมกันเป็นนิคมหรือย่านโรงงาน
สีม่วงอ่อน (อ.) = อุตสาหกรรมเฉพาะกิจ กิจกรรมเอกลักษณ์เฉพาะพื้นที่ เช่น ทอผ้า แกะสลัก ทำเครื่องเงิน
สีเม็ดมะปราง (อ.) = คลังสินค้าโดยเฉพาะ
สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วง (อ.) = อุตสาหกรรมทั่วไปที่ไม่ก่อมลพิษและคลังสินค้า
กลุ่มเกษตรกรรมและอนุรักษ์
สีเขียว (ก.) = ชนบทและเกษตรกรรม
สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (อก.) = อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม พื้นที่ดินคุณภาพพิเศษ
สีเขียวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วง (กอ.) = เกษตรกรรม อุตสาหกรรมและคลังสินค้า สีนี้เจอเฉพาะบางพื้นที่เท่านั้น
สีเขียวมีกรอบและเส้นทแยงสีขาว (อท.) = อนุรักษ์สภาพแวดล้อมเพื่อการท่องเที่ยว
สีเขียวอ่อน (ล.) = ที่โล่งเพื่อนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม เช่น สวนสาธารณะ สนามกีฬา
สีเขียวอ่อนมีกรอบและเส้นทแยงสีขาว (ลล.) = ที่โล่งเพื่อนันทนาการ การเลี้ยงสัตว์
สีเขียวอ่อนมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (สล.) = สงวนเพื่อนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม
สีเขียวอ่อนมีเส้นทแยงสีขาว (อป.) = อนุรักษ์ป่าไม้
สีเขียวมะกอก (ศษ.) = สถาบันการศึกษา
กลุ่มแหล่งน้ำและอื่น ๆ
สีฟ้ามีเส้นทแยงสีขาว (ลช.) = ที่โล่งรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมและพื้นที่ชุ่มน้ำ
สีฟ้า (ลส.) = ที่โล่งเพื่อรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม แหล่งน้ำต่าง ๆ
สีน้ำตาลอ่อน (อศ.) = อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย พื้นที่โบราณสถาน
สีเทาอ่อน (ศน.) = สถาบันศาสนา วัด มัสยิด โบสถ์
สีน้ำเงิน (ส.) = สถาบันราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ
ทั้งหมดนี้คือระดับ "ดูสีแล้วรู้ทันทีว่าเป็นกลุ่มไหน" แต่นี่เป็นแค่จุดเริ่มต้นเท่านั้น เพราะสีเดียวกันในผังเมืองรวมคนละฉบับ อาจใช้ประโยชน์ได้ไม่เหมือนกันเลย
อ่านข้อกำหนด : ทำไมดูแค่สีไม่พอ ต้องอ่านข้อกำหนดด้วย
จุดที่คนมักเข้าใจผิดที่สุด คือคิดว่าเมื่อรู้สีแล้วก็สามารถสรุปได้ทันทีว่าที่ดินทำอะไรได้บ้าง
ความจริงแล้ว สีทำหน้าที่บอกเพียง ประเภทหลักของการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ภายในสีเดียวกันอาจถูกแบ่งออกเป็นหลายระดับ โดยใช้ “รหัส” เป็นตัวกำกับ เช่น
ย.1 / ย.2 / ย.3 หรือพ.1 / พ.2 / พ.3
ซึ่งแต่ละรหัสอาจกำหนดประเภทกิจกรรม ระดับความหนาแน่น และเงื่อนไขการพัฒนาที่แตกต่างกัน
ดังนั้น เมื่อรู้สีของที่ดินแล้ว ขั้นตอนต่อไปคือ ดูรหัสกำกับบริเวณ และนำรหัสดังกล่าวไปเปิดอ่าน “ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน” ที่ประกอบกับผังเมืองรวมฉบับนั้น
พูดง่าย ๆ คือ
“ดูสี → ดูรหัส → เปิดข้อกำหนด → เช็กสิ่งที่ทำได้/ห้ามทำ → เช็กเงื่อนไขการพัฒนา”
ข้อกำหนดจะบอกรายละเอียดว่า ที่ดินประเภทนั้นกำหนดไว้เพื่อวัตถุประสงค์ใด สามารถใช้ประโยชน์เพื่อกิจกรรมอะไรได้บ้าง มีกิจกรรมใดที่อนุญาตภายใต้เงื่อนไขหรือสัดส่วนที่กำหนด และกิจกรรมใดที่ห้ามดำเนินการ
ตัวอย่างเช่น ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยไม่ได้หมายความว่าจะใช้ได้เฉพาะการสร้างบ้านพักอาศัยเท่านั้น แต่อาจอนุญาตให้มีกิจกรรมประเภทอื่นร่วมด้วย ขึ้นอยู่กับข้อกำหนดของที่ดินแต่ละรหัส ขณะเดียวกัน กิจกรรมบางประเภทอาจถูกจำกัดขนาด กำหนดเงื่อนไขเพิ่มเติม หรือไม่อนุญาตเลย
“นี่จึงเป็นเหตุผลว่า ทำไมการอ่านผังเมืองจึงต้องอ่านให้ลึกกว่า “สี” เพราะสิ่งที่บอกว่าที่ดินทำอะไรได้จริง อยู่ที่ “รหัสและข้อกำหนด” ของพื้นที่นั้น”
3. เช็ก FAR OSR BCR : ตัวเลขที่บอกว่าที่ดินสร้างอะไรได้แค่ไหน
นอกจากคำถามว่า “ทำอะไรได้” แล้ว ยังต้องดูต่อว่า “ทำได้มากแค่ไหน” ตรงนี้จึงต้องดูตัวเลขและเงื่อนไขควบคุมการพัฒนาที่กำหนดไว้สำหรับพื้นที่นั้น เช่น FAR, OSR และ BCR ในกรณีที่ข้อกำหนดของผังฉบับนั้นกำหนดไว้
FAR, OSR และ BCR เป็นเครื่องมือที่ใช้ควบคุมความหนาแน่นและรูปแบบการพัฒนา โดยค่าที่กำหนดอาจแตกต่างกันตามประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินและข้อกำหนดของผังเมืองรวมแต่ละฉบับ
FAR (Floor Area Ratio) คืออัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นของอาคารทุกหลัง ต่อพื้นที่แปลงที่ดิน คำนวณจาก พื้นที่อาคารรวมทุกชั้น หารด้วยพื้นที่แปลงที่ดิน ค่า FAR ยิ่งสูง ยิ่งสร้างอาคารได้พื้นที่ใช้สอยมาก เช่น ที่ดิน 1 ไร่ ถ้า FAR เท่ากับ 4 หมายความว่าสร้างพื้นที่อาคารรวมทุกชั้นได้ถึง 4 เท่าของขนาดที่ดิน เช่น หากที่ดินมีขนาด 1,600 ตารางเมตร และกำหนด FAR = 4 จะสามารถก่อสร้างอาคารรวมทุกชั้นได้ไม่เกิน 6,400 ตารางเมตร
OSR (Open Space Ratio) คืออัตราส่วนพื้นที่ว่างปราศจากสิ่งปกคลุมดินต่อพื้นที่ใช้สอยรวมของอาคาร ใช้ในพื้นที่ที่เปิดให้พัฒนาอาคารได้มากหรือมีค่า FAR สูง เพื่อคุมให้พื้นที่ว่างของเมืองยังอยู่ในสัดส่วนที่เหมาะสม ยิ่งอาคารมีพื้นที่รวมมากเท่าไหร่ ก็ต้องมีพื้นที่ว่างมากขึ้นตามไปด้วย
BCR (Building Coverage Ratio) คืออัตราส่วนพื้นที่ที่อาคารปกคลุมดินต่อพื้นที่แปลงที่ดิน คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ ใช้ควบคุมไม่ให้อาคารปกคลุมพื้นที่ดินมากเกินไป เพื่อเปิดทางให้อากาศถ่ายเท แสงแดดส่องถึง และน้ำซึมผ่านดินได้
ตัวเลขเหล่านี้ผันแปรตามขนาดเมืองด้วย เมืองขนาดใหญ่มากอย่างกรุงเทพฯ กับเมืองขนาดเล็กในต่างจังหวัด แม้จะเป็นที่ดินประเภทเดียวกันตามชื่อ แต่ค่า FAR OSR BCR ที่อนุญาตให้ใช้ก็ไม่เท่ากัน
ดูบัญชีท้ายข้อกำหนด : ส่วนที่คนมักมองข้ามแต่สำคัญมาก
อีกส่วนหนึ่งที่ต้องตรวจสอบเมื่อกิจกรรมที่ต้องการพัฒนาเกี่ยวข้องกับโรงงานหรือกิจการอุตสาหกรรม คือ “บัญชีท้ายข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน”
เนื่องจากข้อกำหนดของผังเมืองอาจไม่ได้จบเพียงข้อความว่า “อนุญาต” หรือ “ไม่อนุญาต” ให้ประกอบกิจการโรงงาน แต่ยังอาจมีบัญชีแนบท้ายที่ระบุรายละเอียดเกี่ยวกับประเภทและชนิดของโรงงานที่สามารถดำเนินการได้ในพื้นที่นั้น
ดังนั้น หากต้องการตรวจสอบว่ากิจการโรงงานประเภทหนึ่งสามารถตั้งอยู่ในพื้นที่ได้หรือไม่ ต้องอ่าน ทั้งข้อกำหนดหลักและบัญชีท้ายที่เกี่ยวข้อง
แม้จะเป็นพื้นที่ที่กำหนดเพื่อการอุตสาหกรรม ก็ไม่ได้หมายความว่าโรงงานทุกลำดับ ประเภท/ชนิด จำพวก จะสามารถตั้งได้โดยอัตโนมัติ เพราะยังต้องตรวจสอบชนิดกิจการ เงื่อนไขของผังเมือง และกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้องประกอบกัน
ไม่เทียบข้ามพื้นที่ : สีเดียวกัน แต่ทุกพื้นที่ไม่เหมือนกัน
อีกเรื่องที่สำคัญมาก คือ
“อย่านำความเข้าใจจากผังเมืองรวมพื้นที่หนึ่งไปใช้กับอีกพื้นที่”หนึ่งโดยอัตโนมัติ”
แม้ผังเมืองรวมแต่ละฉบับจะอาศัยมาตรฐานสีและสัญลักษณ์กลางในการจัดทำ แต่รายละเอียดข้อกำหนดของแต่ละพื้นที่สามารถแตกต่างกันได้ตามวัตถุประสงค์ของการวางผัง สภาพพื้นที่ โครงสร้างพื้นฐาน เศรษฐกิจ สังคม และแนวทางการพัฒนาของเมืองนั้น
พูดง่าย ๆ คือ
“สี” บอกหมวดหมู่ แต่ “ข้อกำหนด” บอกรายละเอียด
ดังนั้น หากต้องการรู้ว่าที่ดินสีเหลืองในพื้นที่หนึ่งทำอะไรได้บ้าง ต้องอ่านข้อกำหนดของ ผังเมืองรวมฉบับที่ใช้กับพื้นที่นั้นโดยตรง ไม่ควรนำข้อกำหนดของที่ดินสีเหลืองจากผังเมืองรวมอีกพื้นที่ หรืออีกเมืองหนึ่งมาใช้เทียบเคียง แม้สีจะเหมือนกันก็ตาม
สังเกตสีพิเศษ : เจอสีหรือสัญลักษณ์ไม่คุ้นตา ต้องทำอย่างไร?
นอกจากสีและสัญลักษณ์ที่พบเห็นโดยทั่วไปแล้ว บางพื้นที่อาจมีประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินที่สะท้อนบริบทหรือกิจกรรมเฉพาะของพื้นที่ ทำให้มีทั้งสี กรอบ ลายเส้นทแยง หรือตัวอักษรกำกับที่แตกต่างออกไป
เพราะฉะนั้น หากเจอสีหรือสัญลักษณ์ที่ไม่คุ้นตา อย่าเพิ่งตีความจากสีเพียงอย่างเดียว แต่ให้กลับไปตรวจสอบคำอธิบายสัญลักษณ์ของแผนผังฉบับนั้นโดยตรง แล้วจึงเปิดอ่านข้อกำหนดของประเภทที่ดินนั้นอีกครั้ง
ดังนั้น ก่อนยื่นคำร้อง 90 วัน อย่าดูแค่ว่า “สีเปลี่ยนหรือไม่”!
สิ่งสำคัญในการตรวจสอบร่างผังเมืองรวมจึงไม่ใช่เพียงคำถามว่า
“ที่ดินของเราเปลี่ยนสีหรือไม่?”
แต่ควรถามต่อด้วยว่า
“รหัสเปลี่ยนหรือไม่?”“ข้อกำหนดเปลี่ยนหรือไม่?”“กิจกรรมที่เคยทำได้ ยังทำได้เหมือนเดิมหรือไม่?”
“FAR, OSR, BCR หรือเงื่อนไขการพัฒนาเปลี่ยนไปหรือไม่?”
เพราะบางครั้งสีบนแผนผังอาจดูใกล้เคียงเดิม แต่รายละเอียดของข้อกำหนดที่อยู่เบื้องหลังอาจเปลี่ยนแปลง และส่งผลต่อศักยภาพการใช้ประโยชน์หรือการพัฒนาที่ดินได้
การอ่านผังเมืองให้ครบทุกชั้นข้อมูลจึงช่วยให้ประชาชนและเจ้าของที่ดินสามารถประเมินผลกระทบได้อย่างมีข้อมูล ก่อนตัดสินใจว่าจะ ยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนด ในช่วงปิดประกาศ 90 วันหรือไม่
ตามข้อมูลของกรุงเทพมหานคร ขั้นตอนปิดประกาศ 90 วัน เป็นช่วงที่ผู้มีส่วนได้เสียสามารถตรวจสอบแผนที่ แผนผัง ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน รายการประกอบแผนผัง และเอกสารที่เกี่ยวข้อง รวมถึงยื่นคำร้องตามขั้นตอนของกฎหมายได้
เมื่อเข้าใจวิธีอ่านแล้ว มาดูกันต่อว่า ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ 2569 เปลี่ยนอะไรบ้าง และมีประเด็นไหนที่เจ้าของที่ดินควรตรวจสอบเป็นพิเศษ
อ่านรายละเอียดได้ที่ : https://www.lad.co.th/post/ร่างผังเมืองกรุงเทพฯ-2569-เปลี่ยนอะไรบ้าง-เช็ก-10-ประเด็นสำคัญ-ก่อนหมดเขตยื่นคำร้อง-90-วัน
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ : มาตรฐานการวางและจัดทำผังเมืองรวม พ.ศ. 2566 (ฉบับปรับปรุง) กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย
ความคิดเห็น