ร่างผังเมืองกรุงเทพฯ 2569 เปลี่ยนอะไรบ้าง? เช็ก 10 ประเด็นสำคัญ ก่อนหมดเขตยื่นคำร้อง 90 วัน

กรุงเทพมหานครกำลังจะเปลี่ยนกติกาการใช้ที่ดินครั้งใหญ่ที่สุดในรอบกว่า 10 ปี ตั้งแต่ FAR Bonus การลดจำนวนถนนผังเมือง ไปจนถึงการผลักดัน "เมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric City)" ทั้งหมดนี้กำลังอยู่ในช่วงเปิดรับคำร้องเพียง 90 วัน ก่อนกลายเป็นกฎหมายที่ใช้ไปอีกหลายทศวรรษ

 

ด่วน! ปิดประกาศ 10 สิงหาคม – 9 พฤศจิกายน 2569 ก่อนบังคับใช้จริงปลายปี 2570

หลังจากใช้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 มานานกว่า 13 ปี ตอนนี้ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เดินมาถึงโค้งสุดท้าย กรุงเทพมหานครเปิดให้ประชาชนตรวจสอบผังสีที่ดินและยื่นคำร้องได้ 90 วัน ระหว่างวันที่ 10 สิงหาคม – 9 พฤศจิกายน 2569 ก่อนเข้าสู่กระบวนการพิจารณาตามกฎหมายและประกาศใช้เป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร

นี่ไม่ใช่แค่การ "เปลี่ยนสีผังเมือง" แต่คือการปรับแนวคิดพัฒนาเมืองทั้งระบบ ตั้งแต่ FAR Bonus แนวถนนที่ถูกตัดออกกว่า 50 สาย ไปจนถึงทิศทางที่กรุงเทพฯ กำลังผลักดันให้กลายเป็น เมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric City)

บทความนี้ LAD จะมาสรุป 10 ประเด็นสำคัญที่เจ้าของที่ดิน นักลงทุน และคนกรุงเทพฯ ทุกคนควรรู้ ก่อนหมดเวลายื่นคำร้อง

10 ประเด็นสำคัญของร่างผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่

1.   จากเมืองศูนย์กลางเดียว สู่เมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric City)

ผังเมืองใหม่ต้องการลดการกระจุกตัวของเศรษฐกิจในย่านเดิมอย่างสีลม สาทร และสุขุมวิทตอนต้น แล้วผลักดัน "ศูนย์กลางเมืองใหม่" (New Urban Centers) ตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อสร้างเมืองหลายศูนย์กลางแทนการพึ่งพา CBD เดียว พื้นที่ตัวอย่างที่ถูกวางบทบาทเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับรอง ได้แก่:

• มีนบุรี

• ดอนเมือง–หลักสี่

• รัชโยธิน

• ศรีนครินทร์

• วงเวียนใหญ่

• ทุ่งสองห้อง

• พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าอีกหลายแห่ง

พื้นที่เหล่านี้ถูกวางบทบาทให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจระดับรอง เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง ลดแรงกดดันต่อย่านธุรกิจเดิม และใช้ประโยชน์จากการลงทุนระบบรางที่เกิดขึ้นตลอดหลายปีที่ผ่านมาให้คุ้มค่าที่สุด

2.   TOD หัวใจใหม่ของผังเมือง: รถไฟฟ้าไม่ใช่แค่ทางเดินทาง แต่คือตัวกำหนดทิศทางเมือง

แนวคิด Transit-Oriented Development (TOD) ไม่ใช่เรื่องใหม่ แต่ฉบับนี้แนวคิดนี้ได้กลายเป็นแกนหลักของผังใหม่ และเป็น "ตัวกำหนดทิศทางของเมือง" โดยผังเมืองกำหนดให้พื้นที่ในรัศมีประมาณ 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าพัฒนาได้เข้มข้นขึ้น สอดคล้องหลัก TOD โดยมีเป้าหมายหลักไม่ใช่แค่สร้างตึกสูงให้เต็มศักยภาพพื้นที่ แต่ให้คนอยู่อาศัย ทำงาน และใช้ชีวิตได้โดยพึ่งรถยนต์ส่วนตัวน้อยลง โดยแบ่งพื้นที่ตามบทบาท ดังต่อไปนี้

• ส่งเสริมจุดเปลี่ยนถ่ายหลัก (Major TOD Hubs) ได้แก่ สยาม, อโศก-สุขุมวิท, สีลม-ศาลาแดง, ช่องนนทรี  ด้วยมาตรการจูงใจ อาทิ การได้สิทธิลดที่จอดรถขั้นต่ำ พร้อม FAR Bonus เมื่อเอกชนออกแบบเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนแบบไร้รอยต่อ

• พื้นที่ศูนย์กลางการเติบโตใหม่ (Emerging TOD Corridors) ได้แก่ ถนนพระราม 4 เชื่อม MRT สามย่าน-คลองเตย และสุขุมวิทตอนปลาย บางนา เชื่อมรถไฟฟ้าสายสีเขียวและ LRT สุวรรณภูมิ

3. ผังสีเปลี่ยน ใครได้-ใครเสีย: FAR และ OSR ใหม่ในย่านศักยภาพสูง

ประเด็นที่คนพูดถึงมากที่สุดคือ "การเปลี่ยนสีผังเมือง" เพราะกระทบทั้งศักยภาพพัฒนา มูลค่าที่ดิน และวิถีชีวิตของคนในพื้นที่ ก่อนถึงขั้นปิดประกาศ 90 วัน กทม. ผ่านการรับฟังความเห็นมาแล้วหลายรอบและปรับแก้ร่างตามข้อเสนอจำนวนมาก

• พาณิชยกรรมหนาแน่นมาก (พ.5 / สีแดง) ตัวอย่างเช่น ย่านสีลม-สาทร-เพลินจิต-วิทยุ-สยาม-สุขุมวิทตอนต้น (อโศก-พร้อมพงษ์) ปรับ FAR สูงสุดถึง 10:1–12:1 ใกล้พื้นที่เปลี่ยนถ่ายการสัญจร พร้อมกำหนด OSR ราว 3.0–4.0% บังคับให้อาคารใหญ่จัดพื้นที่เปิดโล่ง-พื้นที่สีเขียวอย่างมีประสิทธิภาพ

• ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.10–ย.15 / สีน้ำตาล) ตัวอย่างเช่น ทองหล่อ เอกมัย พระโขนง บางนา และถนนพระราม 4 ปรับจาก ย.8/ย.9 เป็น ย.10–ย.12 เพิ่ม FAR จาก 6.0–7.0 เป็น 8.0–10.0 เพื่อรองรับคอนโด High-rise และ Mixed-use ระดับ Luxury ถึง Super Luxury

4. ข้อขัดแย้งของเขตวัฒนา: เมื่อการเป็น "CBD ใหม่" ไม่ใช่สิ่งที่ทุกคนอยากได้

ในผังปี 2556 หลายพื้นที่ในเขตวัฒนาเป็นพื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) แต่ร่างใหม่ปรับบางบริเวณเป็นพื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) เพราะสุขุมวิทตอนกลาง-เอกมัย-พระโขนง กำลังกลายเป็นส่วนขยายของ CBD กรุงเทพฯ มี BTS สำนักงาน โรงแรม และอาคารพาณิชย์หนาแน่นอยู่แล้ว

 

อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่ดินและผู้อยู่อาศัยจำนวนหนึ่งไม่เห็นด้วย เพราะมองว่าวัฒนายังเป็นย่านที่อยู่อาศัยคุณภาพ การเปลี่ยนเป็นพาณิชยกรรมอาจดึงโครงการขนาดใหญ่ ศูนย์การค้า และกิจกรรมเชิงพาณิชย์ที่เข้มข้นขึ้น ตามมาด้วยจราจรหนาแน่นและแรงกดดันต่อสาธารณูปโภค เคสนี้สะท้อนชัดว่า "ศักยภาพพัฒนาที่เพิ่มขึ้น" ไม่ได้แปลว่าทุกฝ่ายมองเป็นประโยชน์เสมอไป

 

5. บางขุนเทียน: เมื่อการอนุรักษ์สำคัญกว่าการขยายเมือง

พื้นที่ชายทะเลบางขุนเทียนบางส่วนเคยเป็นพื้นที่สีเขียว แต่ร่างใหม่ปรับเป็นพื้นที่สีเขียวทะแยงขาว (พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม) ซึ่งมีข้อจำกัดการพัฒนามากกว่าพื้นที่สีเขียวทั่วไป เน้นรักษาระบบนิเวศและภูมิทัศน์ธรรมชาติ เพื่อรับมือปัญหาการกัดเซาะชายฝั่งและความเปราะบางของระบบนิเวศ แม้เจ้าของที่ดินบางส่วนมองว่าถูกจำกัดการพัฒนา

ซึ่งหากมองในมุมผังเมือง นี่คือการรักษา "โครงสร้างพื้นฐานทางธรรมชาติ" (Natural Infrastructure) ที่มีคุณค่าต่อเมืองในระยะยาว

6. North Park และทุ่งสองห้อง: เมื่อรัฐยืนยันแนวทางเดิม

ไม่ใช่ทุกคำร้องจะได้รับการปรับแก้ เพราะพื้นที่ North Park ถนนวิภาวดีรังสิต และรอบสถานีรถไฟฟ้าทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ ยังคงถูกกำหนดเป็นพื้นที่สีแดง พ.5 แม้มีผู้คัดค้าน เหตุผลของคณะกรรมการคือพื้นที่มีศักยภาพสูงจากการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน ทั้งรถไฟฟ้า ถนนสายหลัก และการเชื่อมต่อศูนย์ราชการ พร้อมบทบาทยุทธศาสตร์ขยายศูนย์กลางเศรษฐกิจฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ

 

สิ่งนี้สะท้อนว่าหน่วยงานผังเมืองให้น้ำหนักกับผลประโยชน์ของเมืองโดยรวม มากกว่าผลกระทบเฉพาะพื้นที่

7. คำร้อง 15,000 ราย: การคัดค้านไม่ใช่เรื่องแพ้-ชนะ

การยื่นคำร้องผังเมืองไม่ใช่การแข่งขันระหว่างประชาชนกับรัฐ แต่เป็นการให้ข้อมูลเพิ่มเติมประกอบการตัดสินใจ ในรอบที่ผ่านมา กทม. ได้รับคำร้องจากประชาชนราว 15,000 ราย ส่วนใหญ่เกี่ยวกับแนวถนนและการใช้ประโยชน์ที่ดิน หลายข้อเสนอถูกนำไปปรับแก้จริง

แต่บางกรณีคณะกรรมการก็ยังยืนยันแนวทางเดิมเพราะเห็นว่าเหมาะสมในระดับนโยบายและโครงสร้างเมือง ดังนั้น ผังฉบับนี้ ยิ่งแสดงใก้เห็นถึงการชั่งน้ำหนักของสิทธิเจ้าของที่ดินกับประโยชน์สาธารณะ

8. ตัดถนนจาก 148 เหลือ 96 สาย: จากเมืองเพื่อรถยนต์ สู่เมืองเพื่อคุณภาพชีวิต

อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงสำคัญไม่แพ้เรื่องผังสีคือ การปรับลดแนวถนนผังเมือง เดิมกำหนดแนวถนนใหม่ไว้ 148 สาย หลังรับฟังความเห็นและพิจารณาคำร้อง กทม. ปรับลดเหลือ 96 สาย ยกเลิกหรือปรับแนวถนนหลายโครงการเพื่อลดผลกระทบจากการเวนคืน

ตัวอย่างที่ถูกพูดถึงมากคือการยกเลิกถนนหลายสายในเขตพญาไท ดินแดง จตุจักร และวัฒนา รวมถึงการพับแผนถนนสาย ช.2 ที่เคยวางแนวเชื่อมถนนประเสริฐมนูกิจกับถนนบางนา-ตราด

นี่ไม่ได้แปลว่ากรุงเทพฯ หยุดพัฒนาโครงข่ายถนน แต่สะท้อนว่าแนวคิดผังเมืองกำลังเปลี่ยนจากการเพิ่มโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรถยนต์ ไปสู่การใช้โครงสร้างที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ควบคู่กับระบบรางและการเดินทางรูปแบบอื่น โดยการพัฒนา ได้มีข้อคำนึง อาทิ

• กฎหมายและ EIA: ซอยในสุขุมวิท/สาทรที่กว้างไม่ถึง 10–12 เมตร จำกัดการสร้างอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ควรตรวจสอบเขตทางจริงกับสำนักการโยธาก่อนโอนกรรมสิทธิ์

• จราจรและสาธารณูปโภค: คอขวดจราจรใน CBD และข้อกำหนด TIA ที่เข้มขึ้น แก้ด้วยทางเข้า-ออกหลายจุดและแนวคิด Micro-mobility Connection

• ผังน้ำและการระบายน้ำ: พื้นที่ลุ่มต่ำสุขุมวิทตอนกลาง-พระราม 4 เสี่ยงน้ำท่วมขัง แก้ด้วยระบบกักเก็บน้ำใต้ดิน (Retention Tank) แลกสิทธิ FAR Bonus

 

9. FAR Bonus: เครื่องมือใหม่ จากการ "บังคับ" สู่การ "จูงใจ"

ในอดีตการควบคุมพัฒนาเมืองใช้ข้อกำหนดเชิงบังคับ เช่น จำกัดความสูงหรือความหนาแน่น แต่ผังใหม่เริ่มใช้ FAR Bonus ถ้าผู้พัฒนาจัดพื้นที่หรือสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ จะได้สิทธิเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน สูงสุดไม่เกิน 20% ผ่าน 4 เงื่อนไขหลัก:

• พื้นที่ว่างเพื่อสาธารณะ/สวนสาธารณะ (Public Open Space): เว้นพื้นที่เปิดโล่งระดับดินให้ประชาชนใช้ได้จริง

• เชื่อมต่อสกายวอล์ก (Skywalk / Transit Connection): สร้างทางเชื่อมตรงกับสถานี BTS/MRT

• พื้นที่กักเก็บน้ำฝน (Retention Basin / Sponge City): โดยเฉพาะย่านริมเจ้าพระยาและพระราม 4-คลองเตย

• อาคารประหยัดพลังงาน (Green Building): ผ่านมาตรฐาน LEED หรือ TREES ระดับ Gold ขึ้นไป

 

แนวคิดนี้สอดคล้องกับหลายเมืองทั่วโลกที่ดึงภาคเอกชนร่วมสร้างประโยชน์สาธารณะ โดยมีปัจจัยของความสำเร็จอยู่บนความชัดเจนของมาตรฐานและการกำกับดูแล มิเช่นนั้นอาจกลายเป็นการแลกสิทธิพัฒนาที่ไม่คุ้มค่ากับความหนาแน่นที่เพิ่มขึ้น

 

10. ที่จอดรถลดลงใกล้สถานีรถไฟฟ้า: เมืองที่พึ่งรถยนต์น้อยลง

ร่างผังเมืองกำหนดให้พื้นที่ในระยะประมาณ 500–800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าที่กำหนด สามารถลดจำนวนที่จอดรถได้ ภายใต้เงื่อนไขต้องจัดพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะตามเกณฑ์

โดยมีแนวคิดคือพื้นที่ที่เข้าถึงขนส่งมวลชนสะดวก ไม่จำเป็นต้องรองรับรถยนต์ส่วนตัวเท่าพื้นที่ชานเมือง ช่วยลดต้นทุนก่อสร้างและใช้ที่ดินอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น แต่หากระบบขนส่งสาธารณะยังไม่ครอบคลุมหรือเชื่อมต่อไม่สะดวก มาตรการนี้ก็อาจกระทบผู้ใช้อาคารและชุมชนโดยรอบได้เช่นกัน

10 ข้อประเด็นสำคัญนี้ เป็นสัญญาณที่ชัดเจนว่าผังเมืองคือการสร้างสมดุล ไม่ใช่การเอื้อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง

ตลอดกระบวนการจัดทำร่างผังเมืองครั้งนี้ มีทั้งผู้เห็นด้วยและไม่เห็นด้วย เจ้าของที่ดินบางรายต้องการสิทธิพัฒนาเพิ่ม ขณะที่หลายชุมชนต้องการรักษาความสงบและลักษณะเดิมของพื้นที่ ภาคธุรกิจมองหาความยืดหยุ่นในการลงทุน ส่วนนักอนุรักษ์ให้ความสำคัญกับพื้นที่สีเขียวและคุณค่าทางวัฒนธรรม ผังเมืองจึงไม่ใช่เอกสารที่ทำให้ทุกฝ่ายพอใจพร้อมกันได้ แต่คือกระบวนการสร้าง "สมดุล" ระหว่างผลประโยชน์ส่วนบุคคลกับประโยชน์สาธารณะ

 

ผังเมืองครั้งนี้กำลังเปลี่ยน "วิธีคิด" ของกรุงเทพฯ

หากมองผิวเผิน คุณอาจเห็นแค่การเปลี่ยนสีผัง ปรับแนวถนน หรือมาตรการใหม่บางประการ

 แต่หากมองในภาพใหญ่ ผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้ มีการเปลี่ยนผ่านแนวคิดพัฒนาเมืองอย่างชัดเจน จากเมืองศูนย์กลางเดียวสู่เมืองหลายศูนย์กลาง (Polycentric City) ที่กระจายเศรษฐกิจไปตามแนวราง จากเมืองที่ขยายด้วยถนนสายใหม่ สู่เมืองที่ใช้ขนส่งมวลชนเป็นแกนหลัก และจากการควบคุมด้วยข้อห้าม สู่มาตรการจูงใจอย่าง FAR Bonus ที่ดึงภาคเอกชนร่วมสร้างประโยชน์สาธารณะ

ความสำเร็จของผังเมืองไม่ได้อยู่ที่การประกาศใช้เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่การบังคับใช้กฎหมาย การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และการรักษาสมดุลระหว่างการเติบโตทางเศรษฐกิจกับคุณภาพชีวิตของประชาชน การปิดประกาศ 90 วันจึงไม่ใช่แค่ขั้นตอนทางกฎหมาย แต่เป็นโอกาสที่คนกรุงเทพฯ จะได้ร่วมกำหนดอนาคตของเมืองอีกครั้ง ให้เมืองเติบโตได้อย่างมีประสิทธิภาพ เป็นธรรม และยั่งยืนในระยะยาว

หลังปิดประกาศ 90 วัน จะเกิดอะไรขึ้น?

ช่วงปิดประกาศ 10 สิงหาคม – 9 พฤศจิกายน 2569 คือเวลาที่ประชาชนและผู้มีส่วนได้เสียตรวจสอบแผน ข้อกำหนด และยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดบางประการได้

หลังครบกำหนด กทม. จะรวบรวมคำร้องทั้งหมดเสนอคณะกรรมการที่เกี่ยวข้อง ก่อนส่งให้ คณะกรรมการผังเมือง พิจารณาและปรับปรุงร่างตามผล จากนั้นร่างจะเข้าสู่การพิจารณาของ สภากรุงเทพมหานคร เพื่อออกเป็นข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร และเมื่อประกาศใน ราชกิจจานุเบกษา จึงมีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย ซึ่งคาดว่าอาจเกิดขึ้นช่วงปลายปี 2570 หากเป็นไปตามแผน

 

ตรวจสอบและยื่นคำร้องได้ที่ไหน

• เว็บไซต์สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง: https://bmaplanning.bangkok.go.th

• ดาวน์โหลดเอกสารปิดประกาศ 90 วัน ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4): webportal.bangkok.go.th/cpud

#ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร #ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร #สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง #กรุงเทพมหานคร

ต้องการคำปรึกษาด้านผังเมืองและการพัฒนาโครงการ?

หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน นักลงทุน ผู้พัฒนาโครงการ หรือหน่วยงานที่ต้องการวิเคราะห์ผลกระทบจากผังเมืองรวม การใช้ประโยชน์ที่ดิน ศักยภาพการพัฒนา (FAR/OSR) หรือแนวทางการพัฒนาโครงการให้สอดคล้องกับกฎหมายผังเมือง

ทีมงาน LAD พร้อมให้คำปรึกษาและวิเคราะห์ข้อมูลเชิงวิชาชีพ เพื่อช่วยให้การตัดสินใจด้านการลงทุนและการพัฒนาเมืองเป็นไปอย่างรอบด้านและมีประสิทธิภาพ

ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ : webportal.bangkok.go.th/cpud