ผังเมืองรวมวังจันทร์ จ.ระยอง พ.ศ. 2569 ประกาศใช้แล้ว! เช็ก 6 ประเด็นผังเมือง–ข้อกำหนดที่ดินก่อนลงทุนใน EEC
ประกาศใช้แล้ว! “ผังเมืองรวมชุมชนวังจันทร์ จังหวัดระยอง พ.ศ. 2569” ครอบคลุมพื้นที่ 4 ตำบล ได้แก่ ตำบลวังจันทร์ ตำบลชุมแสง ตำบลป่ายุบใน และตำบลพลงตาเอี่ยม รวมพื้นที่ประมาณ 394.41 ตารางกิโลเมตร โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 7 กันยายน 2569
ผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้กำหนดทิศทางการใช้ประโยชน์ที่ดินและการพัฒนาพื้นที่อำเภอวังจันทร์ จังหวัดระยอง ให้สอดรับกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) โดยเฉพาะวังจันทร์วัลเลย์ (Wangchan Valley) ซึ่งเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ด้านนวัตกรรม การวิจัยและพัฒนา เทคโนโลยีขั้นสูง และกิจกรรมทางเศรษฐกิจมูลค่าสูง ควบคู่กับการรักษาสมดุลของชุมชน พื้นที่เกษตรกรรม ป่าไม้ แหล่งน้ำ และทรัพยากรธรรมชาติ
การประกาศใช้ ผังเมืองรวมวังจันทร์ พ.ศ. 2569 จึงมีผลโดยตรงต่อเจ้าของที่ดิน นักลงทุน ผู้ประกอบการ และผู้ที่กำลังมองหาที่ดินในพื้นที่ EEC เพราะที่ดินแต่ละบริเวณมีการกำหนดประเภทการใช้ประโยชน์ เงื่อนไขการพัฒนา และกิจการที่อนุญาตหรือไม่อนุญาตแตกต่างกัน โดยเฉพาะโครงการโรงงาน อุตสาหกรรม เทคโนโลยี ศูนย์วิจัย ที่อยู่อาศัย และธุรกิจบริการที่เกี่ยวเนื่อง
วันนี้ LAD จะพาไปสรุปสาระสำคัญของผังเมืองรวมชุมชนวังจันทร์ จังหวัดระยอง พ.ศ. 2569 พร้อมชวนตรวจสอบสีผังเมือง ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน และพื้นที่สำคัญที่นักลงทุนต้องเช็กก่อนซื้อที่ดินหรือพัฒนาโครงการ เพื่อไม่ให้พลาดข้อจำกัดที่อาจส่งผลต่อการลงทุนในอนาคต
การใช้ประโยชน์ที่ดิน 11 ประเภท ตั้งแต่ที่อยู่อาศัยถึงเขตเศรษฐกิจพิเศษ
ผังเมืองรวมชุมชนวังจันทร์แบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินออกเป็น 11 ประเภทหลัก ได้แก่
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1)
ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.2 –ย.3)
ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (พ.1–พ.2)
ที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ (ขก.)
ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.1–ก.3)
ที่ดินประเภทเขตปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ปก.)
ที่ดินประเภทที่โล่งเพื่อนันทนาการและการรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม (ล.)
ที่ดินประเภทอนุรักษ์ป่าไม้ (อป.)
ที่ดินประเภทสถาบันการศึกษา (ศษ.)
ที่ดินประเภทสถาบันศาสนา (ศน.)
ที่ดินประเภทสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (ส.)
แต่ละประเภทมีวัตถุประสงค์ต่างกันชัดเจน เช่น ย.1 รองรับชุมชนที่อยู่อาศัยความหนาแน่นน้อย ย.2 รองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งพาณิชยกรรม ส่วน ย.3 รองรับที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน ศูนย์พาณิชยกรรม และเขตนวัตกรรมระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก ขณะที่ พ.1 ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางการค้าและบริการระดับชุมชน และ พ.2 รองรับการค้า บริการ นันทนาการ และการท่องเที่ยวของเขตนวัตกรรมและ EEC
การจำแนกพื้นที่ดังกล่าวสะท้อนบทบาทของวังจันทร์ที่ต้องรองรับทั้งการอยู่อาศัย การค้าและบริการระดับอำเภอ การเกษตร การศึกษา ตลอดจนกิจกรรมด้านนวัตกรรมและเศรษฐกิจใหม่ โดยยังคงพื้นที่สำคัญด้านสิ่งแวดล้อมและทรัพยากรธรรมชาติไว้เป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างเมือง
เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ รองรับวังจันทร์วัลเลย์
พื้นที่ที่มีบทบาทสำคัญต่อทิศทางการพัฒนาครั้งนี้ คือ ที่ดินประเภทเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษเพื่อกิจการพิเศษ หรือ “ขก.” ซึ่งกำหนดขึ้นเพื่อรองรับโครงการสำคัญที่เป็นพื้นฐานของการพัฒนาเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก ตามนโยบาย EEC พื้นที่ดังกล่าวเชื่อมโยงกับการพัฒนาวังจันทร์วัลเลย์ให้เป็นศูนย์กลางด้านนวัตกรรม การวิจัยและพัฒนา ตลอดจนกิจกรรมและบริการที่เกี่ยวเนื่อง
อย่างไรก็ตาม การกำหนดพื้นที่ ขก. ไม่ได้หมายความว่าจะสามารถตั้งโรงงานหรือประกอบกิจการได้ทุกประเภทโดยอัตโนมัติ เพราะการใช้ประโยชน์ที่ดินยังต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของผัง บัญชีประเภทหรือชนิดของโรงงานท้ายประกาศ และกฎหมายเฉพาะอื่นที่เกี่ยวข้อง
ประเด็นนี้จึงเกี่ยวข้องโดยตรงกับผู้ที่ถือครองหรือกำลังพิจารณาซื้อที่ดินในวังจันทร์ โดยเฉพาะกิจการเทคโนโลยี ศูนย์วิจัย อุตสาหกรรมสมัยใหม่ และธุรกิจบริการที่เกี่ยวเนื่องกับ EEC แม้ผังจะกำหนดพื้นที่รองรับไว้แล้ว แต่ผู้ลงทุนยังต้องตรวจสอบข้อกำหนดในระดับแปลงอย่างละเอียด
โรงงานต้องตรวจบัญชีท้ายประกาศเป็นรายกิจการ
ผังเมืองฉบับนี้มีบัญชีประเภทหรือชนิดของโรงงานแนบท้ายประกาศ โดยจัดทำเป็นตารางเทียบชนิดโรงงานกับพื้นที่ ย.1 ย.2 ย.3 พ.1 พ.2 ก.1 ก.2 และ ก.3 จึงไม่อาจสรุปรวมว่า “พื้นที่สีเขียวตั้งโรงงานไม่ได้” หรือ “พื้นที่พาณิชยกรรมและเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษตั้งโรงงานได้ทุกชนิด”
โรงงานแต่ละประเภทได้รับอนุญาตแตกต่างกันตามชนิดโรงงาน กระบวนการผลิต ประเภทที่ดิน และบริเวณย่อย บางกิจการอนุญาตเฉพาะกระบวนการบางขั้นตอนหรืออยู่ภายใต้หมายเหตุท้ายบัญชี ตัวอย่างกิจการที่กำหนดให้ดำเนินการได้ในพื้นที่บางบริเวณ ได้แก่ การแปรรูปผลผลิตเกษตร อาหาร ยาง ไม้ และวัตถุดิบในท้องถิ่นบางประเภท โดยในพื้นที่ ก.1-ก.3 พบกระบวนการบางชนิดที่เกี่ยวกับผลผลิตเกษตร เมล็ดพืช ผัก ผลไม้ สัตว์ น้ำนม และอาหาร ขณะที่โรงงานอาหารจากแป้งบางชนิดสามารถดำเนินการได้ในหลายประเภทพื้นที่
ผู้ลงทุนจึงต้องตรวจให้ตรงทั้งลำดับโรงงาน กระบวนการผลิต รหัสพื้นที่ และหมายเหตุท้ายตาราง รวมถึงพิจารณาผลกระทบด้านกลิ่น เสียง ฝุ่น น้ำเสีย สารเคมี และวัตถุอันตราย บางพื้นที่ยังจำกัดการใช้ประโยชน์เพิ่มเติมเพื่อกิจการโรงงานไว้ไม่เกินร้อยละ 2 ของที่ดินประเภทนั้นในแต่ละบริเวณ
ทั้งนี้ คำว่า “ได้” ในบัญชีไม่ได้หมายความว่าโครงการจะได้รับอนุญาตทันที แต่ยังต้องเป็นไปตามกฎหมายโรงงาน กฎหมายควบคุมอาคาร กฎหมายสิ่งแวดล้อม กฎหมายสาธารณสุข และกฎหมายเฉพาะอื่นที่เกี่ยวข้อง
6 ประเด็นที่นักลงทุนต้องตรวจสอบ
พื้นที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรมยังควบคุมกิจการที่อาจกระทบชุมชน
พื้นที่ ย.1–ย.3 และ พ.1–พ.2 รองรับการใช้ประโยชน์ที่ดินแตกต่างกันตามระดับความหนาแน่น ตั้งแต่ที่อยู่อาศัย ร้านค้า สำนักงาน และบริการ ไปจนถึงสถาบันราชการ สาธารณูปโภค และสาธารณูปการ แต่ไม่ได้เปิดให้ประกอบกิจการทุกประเภทโดยไม่มีเงื่อนไข
กิจการที่ถูกห้ามหรือควบคุมในบางพื้นที่ ได้แก่ โรงงานบางชนิด คลังน้ำมันและก๊าซ การเลี้ยงสัตว์เพื่อการค้า สุสานและฌาปนสถาน โรงมหรสพ คลังสินค้า การจัดสรรที่ดินเพื่ออุตสาหกรรม สถานีขนส่งสินค้า สนามแข่งรถ สนามแข่งม้า สนามยิงปืน สถานที่เก็บหรือกำจัดวัตถุอันตราย การกำจัดมูลฝอยหรือสิ่งปฏิกูล และกิจการซื้อขายหรือเก็บเศษวัสดุ
ส่วนกิจการบางประเภท เช่น โรงแรม อาคารอยู่อาศัยรวม อาคารพาณิชย์ สถานีรับส่งสินค้า สถานีขนส่งผู้โดยสาร ศูนย์ประชุม และอาคารแสดงสินค้า อาจดำเนินการได้ภายใต้เงื่อนไขด้านขนาดและความสูงของอาคาร ความกว้างถนน หรือระยะร่น ทั้งนี้ รายการห้ามและเงื่อนไขแตกต่างกันในแต่ละบริเวณ จึงต้องตรวจสอบให้ตรงกับรหัสพื้นที่ของแปลงโดยตรง
อาคารขนาดใหญ่ต้องดูทั้งขนาดแปลง ถนน และระยะร่น
ผังเมืองไม่ได้กำหนดเฉพาะประเภทกิจการ แต่ยังควบคุม FAR พื้นที่อาคารปกคลุมดิน ความสูงและขนาดอาคาร พื้นที่ว่าง และเงื่อนไขของที่ตั้ง
พื้นที่ ย.1–ย.3 กำหนด FAR ไม่เกิน 1:1, 1.5:1 และ 2:1 ตามลำดับ และให้อาคารปกคลุมดินได้ไม่เกินร้อยละ 60 ส่วน พ.1–พ.2 กำหนด FAR ไม่เกิน 2.5:1 และ 3:1 และปกคลุมดินได้ไม่เกินร้อยละ 70 ขณะที่พื้นที่เกษตรบางประเภทกำหนด FAR เพียง 0.3:1 หรือ 0.5:1 และปกคลุมดินได้ไม่เกินร้อยละ 30 หรือ 40
อาคารบางประเภทต้องอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 12 หรือ 16 เมตร และอาจต้องเว้นที่ว่างด้านหน้าไม่น้อยกว่า 10 เมตร นอกจากนี้ บางพื้นที่ต้องร่นจากทางหลวงหมายเลข 344 ไม่น้อยกว่า 6 หรือ 10 เมตร รวมถึงเว้นระยะจากคลอง อ่างเก็บน้ำ และแหล่งน้ำสำคัญ โดยบริเวณภายในระยะ 500 เมตรจากอ่างเก็บน้ำประแสร์ยังมีข้อห้ามเพิ่มเติม
ดังนั้น แม้กิจการจะไม่ขัดกับประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่ขนาดแปลง ความกว้างถนน และระยะร่นอาจทำให้พัฒนาไม่ได้เต็มศักยภาพ และทำให้พื้นที่ก่อสร้างจริงน้อยกว่าขนาดที่ดินตามเอกสารสิทธิ
พื้นที่เกษตรมี 3 ระดับ และเน้นกิจกรรมที่สัมพันธ์กับฐานพื้นที่
พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรมแบ่งเป็น 3 ระดับ โดย ก.1 มุ่งรักษาพื้นที่เกษตรกรรมที่อุดมสมบูรณ์และพื้นที่ชลประทาน รองรับการทำสวนผลไม้และวิถีเกษตรของอำเภอ ก.2 รองรับกิจกรรมเกษตร เศรษฐกิจการเกษตร และการแปรรูปผลผลิต ส่วน ก.3 รองรับเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยในบริเวณที่มีข้อจำกัดด้านน้ำ ทรัพยากรธรรมชาติ หรือสภาพกายภาพ พร้อมส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงนิเวศและวิถีชีวิตดั้งเดิม
ผังไม่ได้ปิดกั้นกิจกรรมทางเศรษฐกิจในพื้นที่เกษตรทั้งหมด แต่กำหนดให้สอดคล้องกับบทบาทและข้อจำกัดของแต่ละบริเวณ พร้อมจำกัดกิจการเมืองขนาดใหญ่ เจ้าของที่ดินที่ต้องการพัฒนาเป็นหมู่บ้าน อาคารขนาดใหญ่ คลังสินค้า หรือกิจการที่ไม่เกี่ยวข้องกับเกษตรกรรมจึงต้องตรวจสอบข้อกำหนดเฉพาะอย่างละเอียด
สำหรับพื้นที่ปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือ ปก. ยังคงต้องใช้ประโยชน์ตามกฎหมายว่าด้วยการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยการกำหนดประเภทพื้นที่ในผังเมืองไม่ได้ทำให้ข้อจำกัดตามกฎหมายเฉพาะสิ้นสุดลง
ควบคุมพื้นที่ป่าและแหล่งน้ำ ลดการพัฒนาเกินขีดจำกัด
พื้นที่โล่ง ป่าไม้ แม่น้ำ คลอง อ่างเก็บน้ำ หนอง บึง และทรัพยากรธรรมชาติเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างเมือง ไม่ใช่พื้นที่ว่างที่สามารถนำไปก่อสร้างได้โดยไม่มีเงื่อนไข
ที่ดินประเภท ล. มีวัตถุประสงค์เพื่อนันทนาการและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อม ส่วน อป. ใช้เพื่อสงวนและคุ้มครองป่าไม้ สัตว์ป่า ต้นน้ำ ลำธาร และทรัพยากรธรรมชาติตามกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ขณะที่พื้นที่ รน. กำหนดไว้สำหรับพัฒนาแหล่งน้ำ ระบบระบายน้ำ และรองรับน้ำหลากเพื่อป้องกันน้ำท่วมชุมชน
แผนผังทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม รวมถึงแผนผังน้ำ ยังแสดงพื้นที่อนุรักษ์และโครงข่ายทางน้ำทั้งภายในและภายนอกเขตผังเมือง ดังนั้น โครงการพัฒนาต้องตรวจสอบแนวแหล่งน้ำ ระยะร่น การระบายน้ำ และการซ้อนทับกับพื้นที่ทรัพยากร แม้แปลงจะไม่ได้อยู่ในเขตอนุรักษ์ป่าไม้โดยตรงก็ตาม
วางโครงข่ายถนนรองรับการเติบโตของเมือง
ผังเมืองกำหนดถนนโครงการในอนาคต ตั้งแต่เขตทางประมาณ 12–40 เมตร รวมถึงพื้นที่สำหรับสถานีขนส่งผู้โดยสารหรือศูนย์การขนส่ง เพื่อรองรับการขยายตัวของเมือง
ที่ดินในแนวโครงการจะถูกสงวนไว้สำหรับถนน ระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ และสิ่งก่อสร้างที่เกี่ยวข้อง เจ้าของที่ดินจึงต้องตรวจสอบตำแหน่งแปลงให้ชัดเจน เพราะอาจกระทบต่อการขออนุญาตก่อสร้าง การแบ่งแปลง ศักยภาพของที่ดิน และแผนพัฒนาในระยะยาว
กำหนดพื้นที่สาธารณูปโภครองรับการขยายตัวของชุมชน
ผังเมืองกำหนดพื้นที่สำหรับโรงผลิตน้ำประปา โรงบำบัดน้ำเสีย 2 บริเวณ และพื้นที่สาธารณูปการหรือบริการสาธารณะ 3 บริเวณ สำหรับสวนสาธารณะ ตลาด หรือกิจกรรมตามข้อกำหนดของแต่ละพื้นที่
พื้นที่เหล่านี้เชื่อมโยงกับโครงข่ายคมนาคมและผังน้ำ เพื่อให้ระบบบริการสาธารณะพัฒนาไปพร้อมกับการขยายตัวของชุมชน ไม่ใช่เพิ่มความหนาแน่นโดยขาดโครงสร้างพื้นฐานรองรับ
ก่อนซื้อหรือพัฒนาที่ดิน ต้องตรวจถึงระดับแปลง
สำหรับเจ้าของที่ดิน ผู้ประกอบการ และนักลงทุน การตรวจเพียงสีของพื้นที่บนแผนที่ยังไม่เพียงพอ แต่ควรพิจารณาร่วมกันอย่างน้อย 6 เรื่อง ได้แก่
1. ประเภทที่ดิน รหัสบริเวณย่อย และแนวเขตของแปลง
2. กิจการที่อนุญาต กิจการที่ห้าม และข้อยกเว้น
3. ประเภทหรือชนิดโรงงานตามบัญชีท้ายประกาศ รวมถึงหมายเหตุ
4. FAR พื้นที่อาคารปกคลุมดิน ความสูง และพื้นที่รวมของอาคาร
5. ความกว้างเขตทาง แนวถนนโครงการ และระยะร่นจากถนน คลอง หรืออ่างเก็บน้ำ
6. กฎหมายเฉพาะอื่นที่ยังใช้บังคับ เช่น กฎหมาย EEC ปฏิรูปที่ดิน ป่าไม้ อาคาร โรงงาน และสิ่งแวดล้อม
ผังเมืองรวมชุมชนวังจันทร์ฉบับใหม่จึงทำหน้าที่ทั้งกำหนดพื้นที่รองรับเศรษฐกิจนวัตกรรมและควบคุมการพัฒนาให้เหมาะสมกับศักยภาพของพื้นที่ โครงการที่สอดคล้องกับทิศทาง EEC การวิจัยและนวัตกรรม เกษตรกรรมและการแปรรูปเกษตร ตลอดจนกิจกรรมสนับสนุนชุมชน มีพื้นที่รองรับตามที่ผังกำหนด ขณะที่กิจการทุกประเภท ไม่ว่าจะตั้งอยู่ในพื้นที่สีใด ยังต้องตรวจสอบเงื่อนไขและกฎหมายที่เกี่ยวข้องก่อนดำเนินการ
ดังนั้น การพิจารณาว่าโครงการหรือกิจการใดดำเนินการได้หรือไม่ ต้องตรวจสอบข้อกำหนดและเอกสารแนบท้ายประกาศสำหรับแปลงที่ดินและประเภทกิจการนั้นโดยตรง
โหลดเอกสาร ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การให้ใช้บังคับผังเมืองรวมชุมชนวังจันทร์ จังหวัดระยอง พ.ศ. 2569 ได้ที่ : https://ratchakitcha.soc.go.th/documents/129102.pdf
ขอขอบคุณและรูปภาพ :
ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 213 ง หน้า 19 วันที่ 7 กันยายน 2569, ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง การให้ใช้บังคับผังเมืองรวมชุมชนวังจันทร์ จังหวัดระยอง พ.ศ. 2569
ความคิดเห็น