ผังประเทศ 2569–2580 ประกาศแล้ว! เปิดทิศทางพัฒนาเมือง ที่ดิน และทำเลอสังหาฯ ทั่วไทย

PREECHAYA NAVARAJ

18 นาทีที่ผ่านมา

ยาว 3 นาที

ผังนโยบายระดับประเทศ (พ.ศ. 2569–2580) ประกาศในราชกิจจานุเบกษาแล้ว 5 ต.ค. 2569 แบ่งไทยเป็นเขตสงวน–อนุรักษ์–พัฒนา ปักหมุดเมืองศูนย์กลาง 5 ระดับ รถไฟความเร็วสูง 4 สาย และสนามบินใหม่

เมืองไทยในอีกสิบกว่าปีข้างหน้าจะเติบโตไปทางไหน เมืองใดควรเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ พื้นที่ใดต้องรักษาไว้ และการลงทุนถนน รถไฟ สนามบิน จะเชื่อมกับการใช้ที่ดินอย่างไร?

คำถามเหล่านี้เป็นสาระสำคัญของ “ผังนโยบายระดับประเทศ พ.ศ. 2569–2580” จัดทำโดยกรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 ครอบคลุม 76 จังหวัดและกรุงเทพมหานคร พร้อมพื้นที่ในทะเลตามขอบเขตที่เอกสารกำหนด และประกาศในราชกิจจานุเบกษา เล่ม 143 ตอนพิเศษ 242 ง เมื่อวันที่ 5 ตุลาคม 2569 เพื่อกำหนดกรอบการพัฒนาพื้นที่ของประเทศไทย ตั้งแต่ระบบเมืองและชนบท โครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่เศรษฐกิจ ไปจนถึงการรักษาทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

วันนี้ LAD ชวนอ่านสาระสำคัญของผังประเทศผ่านมุมมองการพัฒนาเมือง เพื่อเข้าใจว่าแต่ละภูมิภาคได้รับบทบาทอย่างไร เมืองศูนย์กลางจะเชื่อมกับพื้นที่รอบข้างแบบไหน และมีประเด็นใดที่ต้องติดตามเมื่อถ่ายทอดนโยบายลงสู่พื้นที่จริง

ผังประเทศคืออะไร และมีผลต่อการพัฒนาอย่างไร?

ผังประเทศ กำหนดกรอบนโยบายและยุทธศาสตร์ด้านการใช้พื้นที่ การพัฒนาเมืองและชนบท โครงสร้างพื้นฐาน พื้นที่พิเศษ และการรักษาทรัพยากรธรรมชาติ เพื่อให้การลงทุนและการพัฒนาของหน่วยงานต่าง ๆ สอดคล้องกัน เช่น การเชื่อมฐานอุตสาหกรรมกับแหล่งแรงงานและระบบขนส่ง การพัฒนาเมืองศูนย์กลางบริการ และการรักษาพื้นที่ธรรมชาติที่สำคัญ

ตาม มาตรา 12 ของ พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 เมื่อประกาศผังนโยบายในราชกิจจานุเบกษาแล้ว หน่วยงานของรัฐต้องดำเนินการตามหน้าที่และอำนาจให้เป็นไปตามผัง โดยกรมโยธาธิการและผังเมืองมีหน้าที่ให้คำแนะนำ กรอบนี้จะเชื่อมโยงกับการวางผังระดับภาค จังหวัด และผังเมืองรวม ตลอดจนแผนงานของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง

อย่างไรก็ตาม ผังประเทศไม่ได้เปลี่ยนข้อกำหนดการใช้ที่ดินรายแปลงโดยอัตโนมัติ การพิจารณาว่าที่ดินสร้างอะไรได้ มีความหนาแน่นเท่าใด หรือมีเงื่อนไขใด ยังต้องตรวจผังเมืองรวมที่ใช้บังคับและกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม

วิสัยทัศน์ใหม่ของประเทศ ตั้งเป้า 6 บทบาทบนเวทีโลก

ผังประเทศกำหนดวิสัยทัศน์ไว้ว่า

"ประเทศที่น่าอยู่สำหรับทุกคน เชื่อมโยงภูมิภาค ขับเคลื่อนด้วยนวัตกรรม พร้อมรับการเติบโตอย่างยั่งยืน" (Livability – Connectivity – Innovation – Sustainability)

พร้อมวางบทบาทของไทยไว้ 6 ด้าน ได้แก่

1. ศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งและโลจิสติกส์อย่างไร้รอยต่อ

2. ศูนย์กลางการท่องเที่ยวมูลค่าสูงระดับโลก

3. ศูนย์กลางสุขภาพและบริการทางการแพทย์คุณภาพสูงระดับสากล

4. แหล่งผลิตอาหารคุณภาพและครัวของโลก

5. ฐานการผลิตแห่งอนาคตที่ขับเคลื่อนด้วยเทคโนโลยีและนวัตกรรม

6. เมืองน่าอยู่ระดับโลก

เพื่อไปสู่วิสัยทัศน์นี้ ผังประเทศได้วาง 7 ยุทธศาสตร์หลัก ดังนี้

1. การเชื่อมโยงโครงข่ายคมนาคม สื่อสาร และพลังงาน

2. เศรษฐกิจฐานนวัตกรรมมูลค่าสูง

3. การสร้างศูนย์กลางความเจริญในทุกภาค

4. การพัฒนาเมืองและชนบทอย่างสมดุล

5. โครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะที่ทั่วถึง

6. การอนุรักษ์ทรัพยากรและรับมือภัยพิบัติ

7. การสร้างสังคมคาร์บอนต่ำ

เปิดตัวชี้วัด ประชากรเมืองจะแตะ 63% ในปี 2580

ผังประเทศแบ่งเป้าหมายออกเป็น 3 ระยะ คือ ระยะสั้น (2570) ระยะกลาง (2575) และระยะยาว (2580) โดยมีตัวชี้วัดที่น่าสนใจดังนี้

เป้าหมาย	ปีฐาน (2564)	2570	2575	2580
สัดส่วนประชากรเมืองต่อชนบท (%)	47	53	57	63
อัตราการขยายตัวของพื้นที่เมืองกับอัตราการเติบโตของประชากร (LCRPGR)	1.859	ไม่เกิน 1	ไม่เกิน 1	ไม่เกิน 1
การเติบโตของ GPP ต่อหัว ของ 20% จังหวัดที่ต่ำสุด (%/ปี)	2.36	≥ 2.3	≥ 2.4	≥ 2.5
อันดับความสามารถแข่งขันด้านโครงสร้างพื้นฐาน	43	ไม่เกิน 38	ไม่เกิน 31	ไม่เกิน 25
การลดก๊าซเรือนกระจกจากกรณีปกติ (%)	14	≥ 20	≥ 30	≥ 40

ตัวเลขที่ควรจับตาคือ LCRPGR ที่ต้องลดจาก 1.859 ลงมาไม่เกิน 1 ปัจจุบันเมืองไทยใช้ที่ดินขยายตัวเร็วกว่าการเติบโตของประชากร เกือบ 2 เท่า ผังประเทศจึงต้องการให้เมือง "กระชับ" ขึ้น ใช้ที่ดินในเมืองอย่างคุ้มค่า และลดการกระจายตัวออกไปชานเมืองแบบไร้ทิศทาง

พื้นที่สงวน อนุรักษ์ และพัฒนา ต่างกันอย่างไร

ผังประเทศแบ่งพื้นที่บนบกของไทยออกเป็น 3 ประเภทหลัก ดังนี้

เขตสงวน – 159,272.87 ตร.กม. (30.88%) : ได้แก่ ป่าสงวนแห่งชาติเพื่อการอนุรักษ์ (Zone C) อุทยานแห่งชาติ และเขตรักษาพันธุ์สัตว์ป่า พื้นที่เหล่านี้ต้องได้รับการคุ้มครองไม่ให้ถูกนำไปใช้ประโยชน์
เขตอนุรักษ์ – 73,041.13 ตร.กม. (14.16%) : ได้แก่ ป่าเศรษฐกิจ (Zone E), Zone A, ป่าชายเลน, ป่าไม้ถาวร และแหล่งน้ำ ใช้ประโยชน์ได้ แต่ต้องไม่ทำให้คุณค่าเดิมเสื่อมลง
เขตพัฒนา – 283,434.42 ตร.กม. (54.98%) : ได้แก่ พื้นที่พัฒนาเมือง (เขตเทศบาล กรุงเทพฯ และเมืองพัทยา) พื้นที่เกษตรกรรมศักยภาพสูง และพื้นที่พัฒนาอุตสาหกรรม เช่น EEC และระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ 4 ภาค

กำหนดเมืองศูนย์กลาง 5 ระดับ เพื่อกระจายความเจริญ

ผังประเทศกำหนดการพัฒนาเมืองตามลำดับศักดิ์ 5 ระดับ เพื่อให้โครงสร้างพื้นฐานและบริการสาธารณะสอดคล้องกับบทบาทของเมืองแต่ละแห่ง ได้แก่

เมืองศูนย์กลางระดับนานาชาติ/ระดับชาติ 1 แห่ง: กรุงเทพมหานคร
เมืองศูนย์กลางหลักระดับภาค 8 แห่ง: เชียงใหม่ นนทบุรี ขอนแก่น หาดใหญ่ นครราชสีมา ภูเก็ต พัทยา และพิษณุโลก
เมืองศูนย์กลางรองระดับภาค 30 แห่ง: เช่น อุดรธานี นครศรีธรรมราช อุบลราชธานี สุราษฎร์ธานี นครสวรรค์ และระยอง
เมืองศูนย์กลางหลัก 86 แห่ง
เมืองศูนย์กลางรอง 200 แห่ง

การกำหนดลำดับศักดิ์เมืองเป็นกรอบสำหรับพัฒนาเครือข่ายเมืองและบริการให้เชื่อมโยงกัน ตั้งแต่ศูนย์กลางระดับประเทศและภูมิภาค ไปจนถึงเมืองที่รองรับชุมชนและพื้นที่โดยรอบ

โครงข่ายคมนาคมเชื่อมเมืองและฐานเศรษฐกิจ

ผังรวบรวมทิศทางพัฒนาคมนาคมหลายรูปแบบ เพื่อเชื่อมเมือง แหล่งผลิตสินค้า และประตูการค้าระหว่างประเทศ

ระบบราง

รถไฟความเร็วสูง 4 สาย

• สายเหนือ: กรุงเทพฯ–พิษณุโลก–เชียงใหม่ (669 กม.)

• สายอีสาน: กรุงเทพฯ–นครราชสีมา–หนองคาย (609 กม.)

• สายตะวันออก: เชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง–สุวรรณภูมิ–อู่ตะเภา (220 กม.)

• สายใต้: กรุงเทพฯ–ปาดังเบซาร์ (970 กม.)

รถไฟทางคู่

• ระยะเร่งด่วน 7 เส้นทาง ระยะทาง 993 กม.

• ระยะที่ 2 อีก 7 เส้นทาง ระยะทาง 1,483 กม. เช่น ปากน้ำโพ–เด่นชัย–เชียงใหม่, ขอนแก่น–หนองคาย และชุมพร–สุราษฎร์ธานี–หาดใหญ่–ปาดังเบซาร์

ทางอากาศ

ยกระดับท่าอากาศยาน 12 แห่ง และพัฒนา สนามบินแห่งใหม่ 2 แห่ง คือ เชียงใหม่แห่งที่ 2 และ ภูเก็ตแห่งที่ 2

ทางน้ำและโลจิสติกส์

ผังประเทศบรรจุ แลนด์บริดจ์ ท่าเรือชุมพร–ท่าเรือระนอง เป็น "สะพานเศรษฐกิจ" เชื่อมอ่าวไทยกับอันดามัน เพื่อลดการพึ่งพาช่องแคบมะละกา รวมถึง ท่าเรือบก (ICD) ใหม่ 4 แห่ง ที่นครสวรรค์ ฉะเชิงเทรา นครราชสีมา และขอนแก่น

ทางถนน

กรมทางหลวงวางระบบหมายเลขมอเตอร์เวย์ใหม่ โดยมี สายหลักหมายเลขหลักเดียว 8 สาย เชื่อมกรุงเทพฯ ไปยังทุกภาค

อย่างไรก็ตาม การปรากฏในผังประเทศไม่ได้หมายความว่าทุกโครงการได้รับอนุมัติหรือจะเปิดใช้พร้อมกัน สถานะการอนุมัติ งบประมาณ แนวเส้นทาง ผลกระทบ และกำหนดดำเนินงานต้องตรวจเป็นรายโครงการประโยชน์ต่อเมืองยังขึ้นอยู่กับการเชื่อมต่อปลายทางด้วย สถานีหรือสนามบินที่เดินทางต่อไปยังแหล่งงานและชุมชนได้สะดวก ย่อมเปิดโอกาสให้ประชาชนใช้ประโยชน์จากโครงข่ายได้มากขึ้น

นอกจากนี้ ผังยังกำหนดเป้าหมายพัฒนาเมืองต้นแบบด้าน Transit-Oriented Development หรือ TOD ในกรุงเทพมหานครและเมืองศูนย์กลางหลักระดับภาค รวม 9 แห่ง พร้อมระบุพระนครศรีอยุธยาเป็นเมืองต้นแบบระยะเร่งด่วนตามโครงการศึกษาของสำนักงานนโยบายและแผนการขนส่งและจราจร

แผนและผังโครงสร้างพื้นฐาน การคมนาคม และการขนส่ง

ระเบียงเศรษฐกิจและพื้นที่เศรษฐกิจพิเศษ

ผังประเทศกำหนดแนวทางพัฒนาพื้นที่เศรษฐกิจตามศักยภาพของแต่ละภูมิภาค โดยครอบคลุม 4 กลุ่มสำคัญ ได้แก่

1. เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC

ครอบคลุม ฉะเชิงเทรา ชลบุรี และระยอง มุ่งพัฒนาอุตสาหกรรมเป้าหมาย เทคโนโลยีและนวัตกรรม พร้อมเชื่อมพื้นที่อุตสาหกรรมกับระบบโลจิสติกส์ เพื่อเพิ่มขีดความสามารถในการแข่งขันของประเทศ

2. ระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ 4 ภาค

กำหนดบทบาทให้สอดคล้องกับฐานเศรษฐกิจและทรัพยากรของแต่ละพื้นที่ ได้แก่

ภาคเหนือ หรือ NEC: เชียงราย เชียงใหม่ ลำพูน และลำปาง มุ่งเศรษฐกิจสร้างสรรค์ที่ต่อยอดวัฒนธรรมล้านนา อุตสาหกรรมดิจิทัล การท่องเที่ยวและท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ รวมถึงเกษตรและอาหาร
ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ หรือ NeEC: นครราชสีมา ขอนแก่น อุดรธานี และหนองคาย มุ่งเป็นฐานอุตสาหกรรมชีวภาพ เชื่อมเทคโนโลยีสมัยใหม่กับการเกษตรและอุตสาหกรรมอาหาร
ภาคกลาง–ตะวันตก หรือ CWEC: พระนครศรีอยุธยา นครปฐม สุพรรณบุรี และกาญจนบุรี มุ่งพัฒนาเกษตรและอาหาร การท่องเที่ยว และอุตสาหกรรมไฮเทค โดยมีเครื่องใช้ไฟฟ้าและอิเล็กทรอนิกส์เป็นอุตสาหกรรมเป้าหมายสำคัญ
ภาคใต้ หรือ SEC: ชุมพร ระนอง สุราษฎร์ธานี และนครศรีธรรมราช มุ่งเชื่อมการค้าและโลจิสติกส์ พัฒนาอุตสาหกรรมชีวภาพและเกษตรแปรรูปมูลค่าสูง พร้อมส่งเสริมการท่องเที่ยวเชื่อมอ่าวไทย–อันดามันและการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ

3. เขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษชายแดน หรือ SEZ

กำหนดพื้นที่เป้าหมายใน 10 จังหวัด ได้แก่ ตาก เชียงราย หนองคาย นครพนม มุกดาหาร สระแก้ว ตราด สงขลา นราธิวาส และกาญจนบุรี เพื่อใช้ศักยภาพพื้นที่ชายแดนเชื่อมการค้าและการลงทุนกับประเทศเพื่อนบ้าน กระจายโอกาสทางเศรษฐกิจ และยกระดับคุณภาพชีวิตของประชาชน

4. ระเบียงเศรษฐกิจเวลเนสอันดามัน หรือ AWC

ครอบคลุม ภูเก็ต กระบี่ พังงา ระนอง ตรัง และสตูล มุ่งเพิ่มขีดความสามารถด้านการท่องเที่ยวเชิงสุขภาพ โดยพัฒนาทั้งบริการรักษาพยาบาล ผลิตภัณฑ์สุขภาพ งานวิชาการและวิจัยทางการแพทย์ และบริการส่งเสริมสุขภาวะ

ในมุมการพัฒนาเมือง การลงทุนในพื้นที่เหล่านี้จึงควรเดินควบคู่กับการเตรียมที่อยู่อาศัย ระบบขนส่ง และบริการสาธารณะ เพื่อให้เมืองรองรับคนทำงานและประชาชนได้อย่างเหมาะสม

บทบาท 6 ภาคตามผังประเทศ

ผังประเทศกำหนดกรอบการพัฒนา 6 ภูมิภาค โดยแยกกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเป็นพื้นที่หนึ่ง เพื่อให้แนวทางสอดคล้องกับเศรษฐกิจ ทรัพยากร และข้อจำกัดของแต่ละภูมิภาค

กรุงเทพมหานครและปริมณฑล: ศูนย์เศรษฐกิจนานาชาติและเมืองกระชับ
มุ่งพัฒนาเศรษฐกิจด้วยดิจิทัล เทคโนโลยี และนวัตกรรม เชื่อมบทบาทเมืองในปริมณฑล และพัฒนาการเดินทางที่มีประสิทธิภาพ พร้อมส่งเสริมเมืองกระชับและการเตรียมรับภัยพิบัติ โจทย์สำคัญคือใช้พื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานให้คุ้มค่า โดยเพิ่มความหนาแน่นอย่างสัมพันธ์กับขนส่งสาธารณะ ระบบน้ำ และบริการเมือง
ภาคตะวันออก: อุตสาหกรรมและโลจิสติกส์แห่งอนาคต
กำหนดบทบาทด้านอุตสาหกรรมและบริการขั้นสูง โลจิสติกส์ เกษตร และการท่องเที่ยว โดยพัฒนาทุนมนุษย์ การวิจัย และนวัตกรรมควบคู่กัน การวางผังต้องจัดความสัมพันธ์ระหว่างแหล่งงาน ที่อยู่อาศัย พื้นที่เกษตร และทรัพยากรชายฝั่ง รวมถึงความต้องการน้ำและการเดินทางของแรงงาน
ภาคเหนือ: เศรษฐกิจสร้างสรรค์และป่าต้นน้ำ
มุ่งพัฒนาเศรษฐกิจสร้างสรรค์มูลค่าสูง รักษาป่าต้นน้ำ พัฒนาเชียงใหม่และพิษณุโลกเป็นเมืองน่าอยู่และอัจฉริยะ พร้อมส่งเสริมระเบียงนวัตกรรมภาคเหนือ
แนวทางครอบคลุมเกษตรปลอดภัย อุตสาหกรรมชีวภาพ การท่องเที่ยวศิลปหัตถกรรมและวัฒนธรรมล้านนา การตั้งถิ่นฐานที่ลดความเสี่ยงภัยพิบัติ และการแก้ปัญหาหมอกควัน

ภาคกลาง: เกษตรคุณภาพสูง นวัตกรรม และการจัดการน้ำ
เน้นอาหารปลอดภัย เกษตรอัจฉริยะ อุตสาหกรรมชีวภาพ ฐานการผลิตเทคโนโลยีขั้นสูง และการท่องเที่ยว ทั้งชายฝั่งชะอำ–หัวหินและเมืองมรดกโลกพระนครศรีอยุธยา
ผังยังให้ความสำคัญกับการจัดการอุทกภัยแบบครบวงจร การพัฒนาเมืองและอุตสาหกรรมจึงต้องพิจารณาร่วมกับระบบลุ่มน้ำและพื้นที่เกษตรที่มีคุณค่าต่อการผลิตอาหาร

ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ: เกษตรอุตสาหกรรม เศรษฐกิจชีวภาพ และการค้าสู่อินโดจีน
มุ่งยกระดับอุตสาหกรรมเกษตรและอาหาร เกษตรอัจฉริยะ ระบบชลประทาน และการฟื้นฟูดิน พร้อมพัฒนาเมืองศูนย์กลางด้านการลงทุน สุขภาพ และการศึกษา อีกบทบาทสำคัญคือการค้าชายแดนและโลจิสติกส์ที่เชื่อมประเทศเพื่อนบ้าน รวมถึงการท่องเที่ยวอารยธรรมขอม โดยต้องแก้ปัญหาน้ำท่วมและภัยแล้งควบคู่กัน

ภาคใต้: ท่องเที่ยวคุณภาพและความเชื่อมโยงสองคาบสมุทร
กำหนดบทบาทด้านการท่องเที่ยวและบริการ การเชื่อมเศรษฐกิจฝั่งอ่าวไทยกับอันดามัน และการเป็นแหล่งพืชเศรษฐกิจสำคัญ
แนวทางครอบคลุมเครือข่ายเมือง คมนาคมและดิจิทัล อุตสาหกรรมอาหารฮาลาล เขตเศรษฐกิจพิเศษ การรักษาทรัพยากร และระบบป้องกันภัยธรรมชาติ โดยต้องเตรียมบริการเมืองให้รองรับทั้งประชาชน คนทำงาน และนักท่องเที่ยว

น้ำท่วมและพื้นที่ธรรมชาติเป็นเงื่อนไขของการเติบโต

สถานการณ์น้ำท่วมที่เกิดขึ้นในหลายพื้นที่ขณะนี้ สะท้อนโจทย์สำคัญของการพัฒนาเมืองไทยที่ไม่ได้มีเพียงเรื่องปริมาณฝนหรือประสิทธิภาพการระบายน้ำ แต่ยังเชื่อมโยงกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน การขยายตัวของเมือง และการบริหารจัดการพื้นที่ที่มักแยกส่วนตามขอบเขตการปกครอง

ที่ผ่านมา การรับมือน้ำท่วมมักมุ่งแก้ปัญหาเฉพาะจุด ทั้งการเร่งระบายน้ำ ขุดลอกคลอง หรือสร้างแนวป้องกันน้ำท่วม ขณะที่ระบบน้ำเชื่อมโยงกันตั้งแต่ต้นน้ำถึงปลายน้ำ การแก้ปัญหาในพื้นที่หนึ่งจึงอาจเพิ่มความเสี่ยงให้พื้นที่ข้างเคียง หากขาดการวางแผนร่วมกันในภาพรวมของลุ่มน้ำ

ประเด็นนี้สอดคล้องกับแนวทางของ ผังนโยบายระดับประเทศ พ.ศ. 2569–2580 ที่ให้ความสำคัญกับการตั้งถิ่นฐานอย่างเหมาะสม การบริหารจัดการน้ำ การรับมือภัยพิบัติ และการรักษาพื้นที่ธรรมชาติ โดยเฉพาะกรอบการพัฒนาภาคกลางและภาคตะวันออกเฉียงเหนือที่ระบุปัญหาอุทกภัยไว้อย่างชัดเจน

ในมุมมอง LAD ปัญหาน้ำท่วมไม่ควรถูกมองเป็นเพียงปัญหาเฉพาะจุด แต่ต้องวางแผนร่วมกันทั้งระบบพื้นที่ ตั้งแต่พื้นที่ต้นน้ำ พื้นที่รับน้ำ ทางระบายน้ำ ไปจนถึงชุมชนปลายน้ำ การขยายเมือง การเพิ่มความหนาแน่น การก่อสร้างถนน หรือการถมที่ดิน จึงต้องคำนึงถึงผลกระทบต่อระบบน้ำโดยรวม รวมถึงการรักษาพื้นที่ธรรมชาติที่มีบทบาทในการดูดซับและชะลอน้ำ

ผังประเทศจึงเป็นกรอบสำคัญที่ช่วยเชื่อมโยงการพัฒนาข้ามเขตจังหวัดและหน่วยงาน แต่ความท้าทายอยู่ที่การนำไปสู่ผังระดับภาค จังหวัด และเมือง รวมถึงแผนลงทุนที่สอดคล้องกัน เพื่อไม่ให้การเติบโตของเมืองหนึ่ง กลายเป็นความเสี่ยงน้ำท่วมของอีกพื้นที่หนึ่ง

พื้นที่ใดควรติดตาม และต้องพิจารณาอะไรเพิ่มเติม?

ทั้งนี้ LAD มองว่า บทบาทของเมืองที่กำหนดในผังช่วยให้เห็นทิศทางการพัฒนา แต่การประเมินโอกาสของแต่ละทำเลยังต้องพิจารณาข้อมูลระดับพื้นที่ประกอบอย่างน้อย 4 เรื่อง ได้แก่

ความต้องการจริง: มีแหล่งงาน ประชากร และกำลังซื้อรองรับเพียงใด
การเข้าถึงโครงสร้างพื้นฐาน: เชื่อมกับสถานี ถนน และบริการเมืองได้สะดวกหรือไม่
ข้อกำหนดการใช้ที่ดิน: ผังเมืองรวมและกฎหมายที่ใช้บังคับอนุญาตอะไรบ้าง
ข้อจำกัดและความเสี่ยง: มีปัญหาน้ำท่วม ระบบน้ำ สิ่งแวดล้อม หรือทรัพยากรที่ต้องรักษาหรือไม่

การตัดสินใจลงทุนหรือซื้อที่ดินจึงควรตรวจรายละเอียดเป็นรายทำเล ควบคู่กับการติดตามแผนงานและสถานะโครงการที่เกี่ยวข้อง

ขั้นตอนต่อไป: เชื่อมผังกับแผนลงทุนและการทำงานในพื้นที่

หลังการประกาศผังประเทศ ประเด็นสำคัญคือการนำกรอบนโยบายไปเชื่อมกับผังระดับภาค จังหวัด และผังเมืองรวม ตลอดจนแผนงานของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ทั้งนี้มีการรายงานถึงการเดินหน้าจัดทำผังภาค 6 ภาค เพื่อขยายรายละเอียดตามศักยภาพและปัญหาของภูมิภาค โดยรายงานการประเมินระยะเวลาดำเนินงานราว 1–2 ปี ซึ่งเป็นกรอบเวลาตามข่าว ณ ขณะนั้น และต้องติดตามความคืบหน้าต่อไป

ผังแต่ละระดับมีหน้าที่ต่างกัน ผังภาคและผังจังหวัดขยายรายละเอียดเชิงนโยบายให้เหมาะกับบริบทพื้นที่ ส่วนข้อกำหนดการใช้ที่ดินที่ประชาชนต้องปฏิบัติต้องตรวจผังเมืองรวมและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง จึงไม่ควรเข้าใจว่าการจัดทำผังภาคจะเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินรายแปลงทันที

สิ่งที่ประชาชนควรติดตามคือ ทิศทางเหล่านี้จะถ่ายทอดสู่พื้นที่ของตนอย่างไร ทั้งโครงการคมนาคม บริการสาธารณะ การใช้ที่ดิน และการจัดการความเสี่ยงภัย รวมถึงโอกาสมีส่วนร่วมในกระบวนการวางผังแต่ละระดับ

ในมุม LAD คุณค่าของผังประเทศจะชัดเจน เมื่อการพัฒนาไปถึงชีวิตประจำวันของประชาชน ทั้งการเดินทางที่สะดวก การเข้าถึงงานและบริการ และการอยู่อาศัยอย่างปลอดภัย ควบคู่กับการรักษาทรัพยากรที่เมืองและชุมชนต้องพึ่งพาในระยะยาว

ที่ดินของท่านอยู่ตรงไหนในทิศทางการพัฒนาเมือง และควรวางแผนอย่างไรให้ใช้ศักยภาพได้คุ้มค่า?

LAD พร้อมช่วยวิเคราะห์ที่ดินอย่างรอบด้าน ตั้งแต่บทบาทพื้นที่ในผังประเทศและผังเมืองรวม ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน โครงข่ายคมนาคมและแผนพัฒนาโดยรอบ ไปจนถึงศักยภาพ ข้อจำกัด และความเสี่ยงที่ควรพิจารณาก่อนลงทุน เพื่อให้ท่านเห็นโอกาสและเลือกแนวทางพัฒนาที่เหมาะกับพื้นที่และเป้าหมายของท่าน

ก่อนซื้อ ก่อนลงทุน หรือก่อนเริ่มโครงการ ให้ข้อมูลด้านเมืองและผังเมืองช่วยวางรากฐานการตัดสินใจ ติดต่อ LAD เพื่อปรึกษาแนวทางวิเคราะห์และวางแผนพัฒนาที่ดินของท่านได้เลย