ส่อง 2 ทำเล “บ้านชาวไทย” เปิดโฉมคอนโดราคาประหยัดจาก BTS แก้โจทย์คนอยากมีบ้านแต่กู้ไม่ผ่าน

4 วันที่แล้ว

ใช้เวลาอ่าน 3 นาที

อยากมีบ้าน…แต่เข้าไม่ถึงสินเชื่อ ช่องว่างที่รัฐเคยเห็น…แต่ยังปิดไม่สนิท

ช่วงต้นสัปดาห์ที่ผ่านมา ชื่อของ โครงการ “บ้านชาวไทย” กลายเป็นประเด็นที่ถูกพูดถึงอย่างกว้างขวางในวงอสังหาริมทรัพย์

นี่คือโครงการคอนโดมิเนียมราคาประหยัดจาก กลุ่ม BTS ที่ตั้งเป้าเปิดโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อย คนวัยเริ่มทำงาน และ First Jobber ได้เข้าถึง “บ้านหลังแรก” ของตนเอง ภายใต้เงื่อนไขที่แทบไม่เคยเกิดขึ้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยมาก่อนด้วยเงื่อนไขที่ทลายกำแพงทางการเงิน ที่กดทับกลุ่มเป้าหมายมานาน ด้วยเงื่อนไขที่เรียกได้ว่า “สวนทางตลาด”

ไม่ต้องจอง
ไม่ต้องดาวน์
ไม่ต้องผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้าง
กู้ 100% เต็มมูลค่า

ราคาเริ่มต้น 1.6 ล้านบาท สำหรับห้องขนาด 30 ตร.ม. บนทำเลนำร่องอย่าง ศรีนครินทร์ (กรุงเทพฯ) และ คลองหลวง (ปทุมธานี) พร้อมเป้าหมายระยะยาวในการพัฒนาที่อยู่อาศัยใกล้ระบบรางกว่า 50,000 ยูนิต ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

หัวใจสำคัญของ “บ้านชาวไทย” ไม่ได้อยู่แค่ตัวโครงการ หากอยู่ที่การพยายามอุดรอยรั่วเชิงโครงสร้าง ของระบบที่อยู่อาศัยไทย—ช่องว่างที่รัฐเคยเห็น…แต่ยังแก้ไม่สำเร็จ

บทเรียนจากรัฐ: ความต้องการมีอยู่จริง แต่ระบบไม่พาไปถึง

ย้อนกลับไปในปี 2562 โครงการ “บ้านเพื่อคนไทย” ของรัฐบาลเคยสร้างแรงสั่นสะเทือนในสังคมไทยอย่างไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อน ด้วยยอดเข้าชมกว่า 80 ล้านครั้ง และผู้ผ่านการ Pre-approve สูงถึง 147,000 ราย สะท้อนความจริงข้อหนึ่งอย่างชัดเจนว่า คนไทยจำนวนมาก “อยากมีบ้านหลังแรก”

แต่ความหวังนั้นกลับหยุดลงพร้อมการเปลี่ยนผ่านทางการเมือง ทิ้งไว้เพียงคำถามค้างคา และความจริงอันโหดร้ายที่คนรายได้น้อย แรงงานอิสระ และ First Jobber ต้องเผชิญเหมือนเดิม

อยากมีบ้าน…แต่เข้าไม่ถึงสินเชื่อ

นี่คือโจทย์ใหญ่ที่ถูกพูดถึงซ้ำแล้วซ้ำเล่า แต่ไม่เคยมีใคร “ลุกขึ้นมาแก้ต่ออย่างจริงจัง”—จนกระทั่งวันนี้

จากบทเรียนของรัฐ สู่ Social Project ของเอกชน

ช่องว่างดังกล่าว คือสิ่งที่ คีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ BTS Group มองเห็น ไม่ใช่เพียงในฐานะนักธุรกิจ แต่ในฐานะผู้ที่ต้องการ “สานต่อเจตนารมณ์ที่รัฐเคยเริ่มไว้ แต่ยังไปไม่ถึงฝั่ง”

โครงการ “บ้านชาวไทย” จึงถูกพัฒนาภายใต้บริษัทในกลุ่ม BTS ซึ่งเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินเอง ได้แก่

D:CODE ศรีนครินทร์เจ้าของโครงการ: บริษัท แคพริคอร์น ฮิลล์ จำกัด
D:CRAFT คลองหลวงเจ้าของโครงการ: บริษัท ปทุมวิสต้า เอสเตท จำกัด

หัวใจของโครงการไม่ใช่การสร้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อกำไรสูงสุด แต่คือการนำ“ที่ดินศักยภาพในมือเอกชน” มาปรับโมเดลให้ คนตัวเล็กเข้าถึงได้จริง

0 บาท ไม่ใช่คำโฆษณา แต่คือการทลายกำแพงทางการเงิน

จุดเปลี่ยนสำคัญของ “บ้านชาวไทย” คือการ ทลายกำแพงทางการเงิน ที่กดทับกลุ่มเป้าหมายมาอย่างยาวนาน ด้วยเงื่อนไขที่สวนทางตลาดอย่างสิ้นเชิง

· ไม่ต้องจอง

· ไม่ต้องดาวน์

· ไม่ต้องผ่อนดาวน์ระหว่างก่อสร้าง

· กู้เต็ม 100% ของมูลค่าห้อง

โครงการร่วมมือกับ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) จัดสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำพิเศษ พร้อมกลไกใหม่ที่ไม่เคยมีในโครงการทั่วไป คือ “โรงเรียนการเงิน”

กลุ่มอาชีพอิสระ พ่อค้าแม่ค้า นักศึกษา หรือผู้ไม่มีสลิปเงินเดือน จะได้รับการฝึกวินัยทางการเงินผ่านการออมอย่างสม่ำเสมอประมาณ 7–8 เดือน เพื่อสร้าง“โปรไฟล์ทางการเงิน” ก่อนยื่นกู้จริง

จากคนที่ “ธนาคารไม่กล้าให้กู้” กลายเป็น “ลูกค้าที่พิสูจน์ตัวเองได้”

จาก Leasehold สู่ Freehold : บ้านที่เป็นของคุณจริง ๆ

อีกหนึ่งการตัดสินใจเชิงโครงสร้าง คือการ เปลี่ยนจากระบบเช่าซื้อ (Leasehold)มาเป็น การขายขาด (Freehold) หมายความว่า ผู้ซื้อจะได้รับกรรมสิทธิ์ถาวร ไม่ใช่เพียงสิทธิการอยู่อาศัยชั่วคราว ขณะเดียวกัน ราคาขายถูกออกแบบให้ “ใกล้ค่าเช่า” มากที่สุด

· ราคาเริ่มต้น 1.6 ล้านบาท

· กลุ่มเป้าหมายหลักไม่เกิน 2 ล้านบาท

· ค่างวดผ่อนประมาณ 7,000–9,000 บาท/เดือน

ตัวเลขนี้ใกล้เคียงค่าเช่าหอพักในเมือง แต่สิ่งที่ได้กลับคือ “ทรัพย์สินของตัวเอง”

2 ทำเลยุทธศาสตร์ กับระบบกันเก็งกำไร

เพื่อป้องกันปัญหาการซื้อแทนเพื่อเก็งกำไร โครงการเลือกใช้ระบบ จับสลากสิทธิ

1 บัตรประชาชน ต่อ 1 สิทธิ
เน้นความเท่าเทียมในการเข้าถึง

เฟสแรกพัฒนาในรูปแบบ คอนโดมิเนียม Low-rise 8 ชั้น เพื่อควบคุมต้นทุน และเร่งการก่อสร้าง พร้อมเปิดตัวใน 3 ทำเลยุทธศาสตร์

1) D:CODE ศรีนครินทร์ – สถานีศรีเอี่ยม

โครงการตั้งอยู่ ตำบลหนองบอน อำเภอประเวศ กรุงเทพมหานคร บนที่ดินรวมประมาณ 42-1-32.5 ไร่ (ราว 42 ไร่) พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม Low-rise สูง 8 ชั้น ทยอยก่อสร้างเป็นหลายอาคาร รวม ไม่เกิน 24 อาคาร และจำนวนห้องชุดรวมทุกอาคาร ไม่เกิน 4,150 ยูนิต (ประกอบด้วยห้องพักอาศัย พร้อมพื้นที่พาณิชย์และสำนักงาน) เมื่อโครงการแล้วเสร็จจะจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด

วิเคราะห์เชิงทำเลและโครงสร้างพื้นฐานเมือง

ศรีนครินทร์เป็น “แกนเมืองฝั่งตะวันออก” ที่มีบทบาทเชิงผังเมืองสูง เพราะเป็นแนวถนนหลักเชื่อมต่อ บางนา–ตราด / ศรีนครินทร์ / อ่อนนุช–พัฒนาการ และอยู่ในโซนที่ความหนาแน่นการใช้ที่ดินเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากการขยายตัวของเมืองและระบบราง จุดแข็งของทำเลนี้คือ การพึ่งพาโครงสร้างพื้นฐานระบบรางได้จริง โดยระบุระยะห่างจาก สถานีศรีเอี่ยมประมาณ 300 เมตร

การเข้าถึงและการเชื่อมต่อ

ที่ตั้ง: ถนนศรีนครินทร์ ใกล้สะพานข้ามแยกถนนบางนา–ตราด
ทางเข้า–ออก: ด้านหน้าโครงการติดถนนศรีนครินทร์
ระบบขนส่งมวลชน: ใกล้สถานีศรีเอี่ยม (~300 ม.) และอยู่ในพื้นที่เชื่อมต่อแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง

บริบทเมืองโดยรอบ

ทำเลรายล้อมด้วย “กิจกรรมเมือง” ที่รองรับการอยู่อาศัยหนาแน่น ทั้งศูนย์การค้า โรงพยาบาล และสถานศึกษา เช่น

ศูนย์การค้า: PARC Bangna, Chic Republic Bangna, เซ็นทรัลบางนา,พาราไดซ์ พาร์ค, ซีคอนสแควร์ ศรีนครินทร์
โรงพยาบาล: สินแพทย์ ศรีนครินทร์, ไทยนครินทร์, บางนา 1, ศิครินทร์
สถานศึกษา: ลาซาล เนอร์สเซอรี่, โรงเรียนประชาคมนานาชาติ, โรงเรียนลาซาล กรุงเทพ

กลุ่มเป้าหมายที่ “ตอบโจทย์ทำเลนี้”

ด้วยการอยู่ในแนวรถไฟฟ้าและใกล้แหล่งงาน/บริการเมือง ทำเลนี้เหมาะกับ

คนทำงานเมืองฝั่งตะวันออกที่ต้องการลดเวลาเดินทาง
First Jobber ที่ต้องการ “อยู่ใกล้ระบบราง + ใกล้บริการเมือง”
กลุ่มที่ให้ความสำคัญกับความสะดวกของสาธารณูปโภคและการใช้ชีวิตแบบเมือง

ราคาและต้นทุนการอยู่อาศัย

30 ตร.ม.: 1.89 ล้านบาท
45 ตร.ม.: 2.85 ล้านบาท
60 ตร.ม.: 3.78 ล้านบาท
ค่าส่วนกลาง: 35–40 บาท/ตร.ม./เดือน

กรอบเวลาโครงการ

คาดว่าเริ่มทยอยก่อสร้าง กันยายน 2569 และแล้วเสร็จประมาณ ปลายธันวาคม 2571 (รายละเอียดอาจเปลี่ยนตามการลงทะเบียน ความต้องการ และการอนุมัติที่เกี่ยวข้อง)

2) D:CRAFT ปทุมธานี – ใกล้ ม.ธรรมศาสตร์ / ตลาดไท

โครงการตั้งอยู่ ตำบลคลองหนึ่ง อำเภอคลองหลวง จังหวัดปทุมธานี บนที่ดินตามโฉนดรวมประมาณ 120-2-18 ไร่ โดยพื้นที่พัฒนาประมาณ 115 ไร่ พัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม Low-rise สูง 8 ชั้น ทยอยก่อสร้างเป็นหลายอาคาร รวมไม่เกิน 60 อาคารและจำนวนห้องชุดรวมทุกอาคาร ไม่เกิน 7,500 ยูนิต (ประกอบด้วยห้องพักอาศัย พร้อมพื้นที่พาณิชย์และสำนักงาน) เมื่อโครงการแล้วเสร็จจะ จดทะเบียนเป็นนิติบุคคลอาคารชุด

วิเคราะห์เชิงทำเลและโครงสร้างพื้นฐานเมือง

คลองหลวงมีลักษณะเป็น “เมืองการศึกษา–เมืองแรงงาน–เมืองโลจิสติกส์” ที่เติบโตจากการกระจุกตัวของมหาวิทยาลัย สถาบันวิจัย และตลาดค้าส่งขนาดใหญ่ ส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยมีฐานผู้ใช้จริง (real demand) สูงจุดเด่นของทำเลนี้ไม่ใช่การเกาะระบบราง แต่เป็นการเกาะ “โครงสร้างเศรษฐกิจเมือง” ได้แก่

มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ (ศูนย์รังสิต)
ตลาดไท
สถาบัน AITรวมถึงบริบทชุมชนเมืองที่มีหน่วยงานท้องถิ่นอย่างเทศบาลเมืองท่าโขลง ซึ่งสะท้อนการเป็นพื้นที่เมืองที่มีประชากรและกิจกรรมหนาแน่นในระดับหนึ่ง

การเข้าถึงและการเชื่อมต่อ

ที่ตั้ง: แนวถนนเทพกุญชร 2 – ถนนเลียบคลองหนึ่ง
ทางเข้า–ออก: ติดถนนเลียบคลองทั้งด้านหน้าและด้านหลัง (เพิ่มความยืดหยุ่นในการระบายการจราจรและการเข้าถึง)
ระบบขนส่งมวลชน: (ยังไม่ระบุ/ไม่เน้นระบบราง) ทำเลจึงพึ่งพา “โครงข่ายถนนและการเดินทางระยะสั้นภายในพื้นที่” เป็นหลัก

บริบทเมืองโดยรอบ

ทำเลนี้ได้เปรียบจากการอยู่ใกล้ “กิจกรรมเมือง” ที่สร้างผู้พักอาศัยจริงจำนวนมาก

กลุ่มนักศึกษา คณาจารย์ และบุคลากรสถาบันการศึกษา/วิจัย
กลุ่มผู้ประกอบการรายย่อย แรงงาน และเครือข่ายกิจกรรมเศรษฐกิจจากตลาดค้าส่งทำให้โครงการมีแนวโน้มตอบโจทย์ทั้งการอยู่อาศัยระยะยาวและความต้องการเช่า/อยู่ใกล้แหล่งกิจกรรม

กลุ่มเป้าหมายที่ “สอดคล้องกับทำเลนี้”

ด้วยความเป็นทำเลการศึกษาและศูนย์เศรษฐกิจชานเมือง โครงการเหมาะกับ

First Jobber และแรงงานบริการ/โลจิสติกส์ที่ต้องการต้นทุนอยู่อาศัยต่ำลง
นักศึกษา/บุคลากรในพื้นที่รังสิต–คลองหลวง
ผู้ประกอบการรายย่อยที่ต้องการอยู่อาศัยใกล้แหล่งงานและแหล่งค้า

ราคาและต้นทุนการอยู่อาศัย

30 ตร.ม.: 1.6 ล้านบาท
45 ตร.ม.: 2.4 ล้านบาท
60 ตร.ม.: 3.2 ล้านบาท
ค่าส่วนกลาง: 35–40 บาท/ตร.ม./เดือน

กรอบเวลาโครงการ

มากกว่าโครงการบ้าน แต่คือการทดลองโมเดลใหม่ของสังคมไทย

ที่ผ่านมา เราคงเคยเห็นตัวอย่าง กรณีศึกษาที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย (affordable housing) ในหลายประเทศ ซึ่งไม่ได้ถูกมองเป็นเพียง “โครงการอสังหาริมทรัพย์ราคาถูก” หากแต่เป็น เครื่องมือเชิงนโยบาย ในการจัดสรรสวัสดิการพื้นฐานของเมืองอย่างเป็นระบบ

ตัวอย่างที่ชัดเจนคือ Housing & Development Board (HDB) ของสิงคโปร์ ซึ่งรัฐทำหน้าที่ทั้งเป็นผู้พัฒนาที่อยู่อาศัย ผู้ควบคุมราคา และผู้ออกแบบกลไกทางการเงิน เพื่อให้ประชาชนส่วนใหญ่สามารถเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยได้จริง ควบคู่ไปกับการกำหนดเงื่อนไขการถือครอง การโอน และการป้องกันการเก็งกำไรอย่างเข้มงวด

ในทำนองเดียวกัน เมืองอย่าง เวียนนา ใช้ระบบ social housing เป็นโครงสร้างหลักของเมือง โดยรัฐและเทศบาลลงทุนในที่อยู่อาศัยคุณภาพดีในทำเลเมือง ไม่ปล่อยให้ตลาดเพียงลำพังเป็นผู้กำหนดชะตาการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของประชาชน กลไกเหล่านี้ล้วนมีเป้าหมายร่วมกัน คือ ลดความเปราะบางของคนเมือง และทำให้การอยู่อาศัยเป็น “สิทธิที่เข้าถึงได้” ไม่ใช่รางวัลของผู้ที่มีกำลังซื้อเท่านั้น

เมื่อหันกลับมามองบริบทไทย “บ้านชาวไทย” จึงไม่ควรถูกมองเป็นเพียงโครงการอสังหาริมทรัพย์อีกหนึ่งโครงการในตลาด แต่มันคือ ความพยายามทดลองโมเดลใหม่ ที่นำบทเรียนจากรัฐสวัสดิการด้านที่อยู่อาศัย มาปรับใช้ผ่านกลไกของภาคเอกชน

นี่คือการผสานกลไกเชิงกลยุทธ์ของภาคเอกชน ที่สอดแทรกแนวคิดการคืนกำไรสู่สังคม เข้ากับการเปิดทางให้คนเมืองเข้าถึงสวัสดิการพื้นฐานอย่างเป็นรูปธรรม

คำถามสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่า โครงการจะขายหมดหรือไม่

แต่คือ โมเดลลักษณะนี้ จะสามารถถูกขยายผล และยกระดับเป็นคำตอบเชิงโครงสร้างของปัญหาที่อยู่อาศัยไทยได้จริงหรือไม่

หากคำตอบคือ “ได้” สิ่งที่เรากำลังเห็น อาจไม่ใช่แค่คอนโดราคาประหยัด แต่คือ จุดเริ่มต้นของการออกแบบนโยบายที่อยู่อาศัยไทยในรูปแบบใหม่ ที่ไม่ปล่อยให้คนอยากมีบ้าน ต้องยืนอยู่หน้าประตูระบบการเงินอย่างไร้ทางเลือกอีกต่อไป

ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ

https://www.facebook.com/share/p/1KbbC5VrBn/

https://www.baan-chaothai.com/ข่าวสาร/

https://urbancreature.co/hdb-flat-singapore/

https://www.azuremagazine.com/article/vienna-social-housing/