ผังเมืองอรัญประเทศ 2569 ประกาศแล้ว! ปลดล็อก "สีน้ำเงิน" ริมด่านคลองลึก–ตลาดโรงเกลือ เป็นสีแดง-ส้ม ส่งเมืองชายแดนสระแก้วไปทางไหน
เมื่อวันที่ 22 ตุลาคม 2569 ราชกิจจานุเบกษาเผยแพร่ เทศบัญญัติเทศบาลเมืองอรัญญประเทศ เรื่อง การให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองอรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว พ.ศ. 2569 (เล่ม 143 ตอนพิเศษ 254 ง หน้า 34) โดยมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันถัดจากวันประกาศ
เทศบัญญัติฉบับนี้เป็นการแก้ไขเพิ่มเติมกฎกระทรวงผังเมืองรวมเมืองอรัญประเทศ พ.ศ. 2556 ไม่ใช่การประกาศผังเมืองฉบับใหม่ทั้งฉบับ โดยยกเลิกและกำหนดข้อความใหม่ในข้อ 6 (2) (3) และ (10) ซึ่งเกี่ยวข้องกับที่ดิน สีส้ม สีแดง และสีน้ำเงิน โดยมีสาระสำคัญอยู่ที่การปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินสถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ (สีน้ำเงิน) บางส่วน ทางฝั่งตะวันออกของเมือง บริเวณช่วงถนนสุวรรณศร–ทางรถไฟ–ด่านคลองลึก ให้เปลี่ยนเป็นพื้นที่ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) และ พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีแดง) พร้อมปรับข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินริมทางหลวงแผ่นดิน
การปรับผังครั้งนี้กำลังวางทิศทางให้อรัญประเทศรองรับกิจกรรมการค้า ที่พักอาศัย และการอยู่อาศัยในพื้นที่ใกล้ชายแดนได้หลากหลายขึ้น แต่ศักยภาพของ “ประตูชายแดน” แห่งนี้ยังขึ้นอยู่กับเงื่อนไขสำคัญ นั่นคือ การเปิด–ปิดด่านไทย–กัมพูชา ซึ่งขณะนี้ยังไม่ได้กลับมาเปิดให้ผ่านแดนตามปกติ
วันนี้ LAD ชวนวิเคราะห์ว่า การปรับผังเมืองครั้งนี้เปลี่ยนอะไรบ้าง พื้นที่สีส้มและสีแดงที่เพิ่มขึ้นมีศักยภาพอย่างไร และโอกาสในการพัฒนาอรัญประเทศจะเดินหน้าได้มากน้อยแค่ไหน ท่ามกลางสถานการณ์ด่านชายแดนที่ยังไม่กลับสู่ภาวะปกติ
เทศบัญญัติผังเมืองอรัญประเทศ 2569 แก้อะไร และเริ่มใช้เมื่อไร
ผังเมืองรวมเมืองอรัญประเทศฉบับเดิมประกาศเป็นกฎกระทรวงตั้งแต่ปี 2556 ครอบคลุม 5 ตำบล ได้แก่ บ้านใหม่หนองไทร ป่าไร่ อรัญประเทศ ฟากห้วย และท่าข้าม โดยตั้งเป้าให้อรัญประเทศเป็นศูนย์กลางการบริหาร การศึกษา การค้าชายแดน และการคมนาคมของอำเภอ
ครั้งนี้เทศบาลเมืองอรัญญประเทศเป็นผู้แก้ไขเอง ผ่านเทศบัญญัติ โดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ.การผังเมือง พ.ศ. 2562 มาตรา 33 วรรคหนึ่ง และมาตรา 111 วรรคสอง (บทเฉพาะกาลที่เปิดให้แก้ผังเดิมที่ออกตามกฎหมายเก่าได้) ประกอบ พ.ร.บ.เทศบาล ด้วยความเห็นชอบของสภาเทศบาลและผู้ว่าราชการจังหวัดสระแก้ว
เหตุผลที่ระบุในเทศบัญญัติคือ ต้องการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทสถาบันราชการฯ บางส่วนเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก รวมถึงแก้ข้อกำหนดริมทางหลวงแผ่นดิน "เพื่อให้เหมาะสมกับสภาพการณ์ที่เปลี่ยนแปลงไป"
ทำไมเรื่องนี้น่าสนใจในเชิงผังเมือง: กรณีนี้สะท้อนการใช้กลไกข้อบัญญัติท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562 เพื่อแก้ไขผังเมืองรวมเฉพาะบริเวณ โดยมีขั้นตอนและการพิจารณาตามที่กฎหมายกำหนด
หัวข้อ | รายละเอียด |
ชื่อทางการ | เทศบัญญัติเทศบาลเมืองอรัญญประเทศ เรื่อง การให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองอรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว พ.ศ. 2569 |
ประกาศในราชกิจจานุเบกษา | 22 ตุลาคม 2569 เล่ม 143 ตอนพิเศษ 254 ง หน้า 34 |
มีผลบังคับ | วันถัดจากวันประกาศ (23 ตุลาคม 2569) |
แก้ไขจาก | กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองอรัญประเทศ พ.ศ. 2556 |
ข้อที่แก้ | ข้อ 6 (2) สีส้ม, (3) สีแดง, (10) สีน้ำเงิน + ข้อกำหนดริมทางหลวงแผ่นดิน |
ขอบเขตที่แก้ | "แผนผังบริเวณปรับปรุงแก้ไข" ฝั่งตะวันออกของเขตเทศบาล ช่วงถนนสุวรรณศร ทางรถไฟสายตะวันออก ทล.3446 ทล.3366 จนถึงคลองลึกและแนวชายแดน |
พื้นที่ไหนเปลี่ยนจากสีน้ำเงินเป็นสีแดง–ส้ม
ในผังเมืองรวมเมือง พ.ศ. 2556 พื้นที่ฝั่งตะวันออกของเมือง ตั้งแต่ถนนสาย ข 8 ไปจนถึงคลองลึก มีที่ดินสีน้ำเงินอยู่ 3 บริเวณหลัก ได้แก่
10.11 อยู่ระหว่างถนนสุวรรณศรกับแนวขนาน 300 เมตรจากศูนย์กลางทางรถไฟ ตั้งแต่ถนนสาย ข 8 ถึงทางหลวงหมายเลข 3446
10.13 อยู่ใต้ถนนสุวรรณศร ระหว่างทางหลวงหมายเลข 3366 กับคลองลึก ลงไปจนถึงห้วยมโหสถ โดยเว้นพื้นที่สีแดง 3.11 ที่อยู่ภายในบริเวณ
10.14 อยู่ทางเหนือของแนวทางรถไฟ บริเวณต่อจากพื้นที่สีแดง 3.10 ไปทางคลองลึก
บริเวณ | ผังเดิม 2556 | ผังแก้ไข 2569 (อ่านจากแผนผังท้ายเทศบัญญัติ) |
แนวถนนสุวรรณศร–ทางรถไฟ ฝั่งเหนือ (เดิม 10.11) | สีน้ำเงิน | ยกเลิก 10.11 และแบ่งเป็น สีแดง (3.9/1) และมีสีส้มเพิ่มทางฝั่งตะวันตก (2.13/1) |
ย่านคลองลึก–ตลาดโรงเกลือ ใต้ถนนสุวรรณศร (เดิม 10.13) | สีน้ำเงิน ล้อมสีแดง 3.11 | ยังคงมีสีน้ำเงิน 10.13 บางส่วน มีสีส้ม 2.13/2 เพิ่ม และมีสีแดง 3.11/1 เพิ่มจากสีแดง 3.11 เดิม |
ริมคลองลึก ติดหลักเขตที่ 2 (เดิม 10.14) | สีน้ำเงิน | ยังคงมีสีน้ำเงิน 10.14 บางส่วน มีสีแดง 3.10/1 เพิ่มจากสีแดง 3.10 เดิม |
จากแผนผังท้ายเทศบัญญัติ พื้นที่สีเหลือง เช่น 1.15 และ 1.17 สีเขียว และสีเทาในบริเวณที่แสดง ยังคงปรากฏเป็นประเภทเดิม อย่างไรก็ตาม เทศบัญญัติยังแก้ข้อกำหนดเรื่องที่ว่างริมทางหลวงในที่ดินบางประเภทด้วย จึงควรตรวจข้อกำหนดตามสีผังและประเภทที่ดินของแต่ละแปลง โดยระยะที่กำหนดอาจแตกต่างกันตามถนนและประเภทที่ดิน
หมายเหตุ: หมายเลขบริเวณและเส้นแบ่งในแผนผังใช้แสดงขอบเขตตามผังเมือง ไม่ใช่การยืนยันแนวเขตกรรมสิทธิ์ของที่ดินรายแปลง ก่อนซื้อขายหรือวางแผนพัฒนา ควรเทียบตำแหน่งกับรายการประกอบแผนผังและสอบถามหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
สีส้มและสีแดง ใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างไรบ้าง
จุดที่หลายคนมองข้ามคือ ในผังปี 2556 ที่ดินสีน้ำเงินที่เอกชนเป็นเจ้าของ ใช้ได้เฉพาะเกษตรกรรมหรือเกี่ยวข้องกับเกษตรกรรมเท่านั้น (ข้อ 16) การเปลี่ยนเป็นสีแดงหรือสีส้มจึงเท่ากับ "ปลดล็อก" สิทธิการพัฒนาแทบทั้งหมด
ประเด็น | สีน้ำเงิน (เดิม) | สีส้ม (ใหม่) | สีแดง (ใหม่) |
ประเภท | สถาบันราชการ สาธารณูปโภคและสาธารณูปการ | ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง | พาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก |
ใช้หลักเพื่อ | กิจการของรัฐ สาธารณประโยชน์ | อยู่อาศัย สถาบันราชการ สาธารณูปโภค | พาณิชยกรรม อยู่อาศัย สถาบันราชการ สาธารณูปโภค |
ที่ดินเอกชน | เกษตรกรรมเท่านั้น | ใช้ได้ตามประเภท | ใช้ได้ตามประเภท |
กิจการอื่นได้ไม่เกิน | – | 20% ของแต่ละบริเวณ | 15% ของแต่ละบริเวณ |
ข้อห้ามสำคัญ (ตามผัง 2556) | – | อาคารขนาดใหญ่พิเศษเพื่ออยู่อาศัย/พาณิชย์, จัดสรรที่ดินอุตสาหกรรม, โรงฆ่าสัตว์, ไซโล, คลังน้ำมัน, กำจัดขยะ, เก็บเศษวัสดุ ฯลฯ | จัดสรรที่ดินอุตสาหกรรม, คลังน้ำมัน, โรงฆ่าสัตว์, ไซโล, สนามแข่ง/สนามยิงปืน, กำจัดขยะ, เก็บเศษวัสดุ ฯลฯ |
อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากสีน้ำเงินเป็นสีส้มหรือสีแดง ทำให้ที่ดินอยู่ภายใต้ประเภทการใช้ประโยชน์ตามผังฉบับแก้ไข แต่ไม่ได้หมายความว่าจะก่อสร้างอาคารหรือประกอบกิจการใดก็ได้โดยอัตโนมัติ การพัฒนายังต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของผังเมืองรวม เช่น รายการกิจการที่ห้าม สัดส่วนการใช้ประโยชน์ และระยะถอยร่น รวมถึงกฎหมายควบคุมอาคารและกฎหมายอื่นที่เกี่ยวข้อง เจ้าของที่ดินควรตรวจสอบตำแหน่งแปลงและข้อกำหนดฉบับเต็มกับเทศบาลเมืองอรัญญประเทศหรือสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสระแก้วก่อนตัดสินใจลงทุน
5 ปัจจัยที่อาจหนุนการพัฒนาอรัญประเทศ
จัดโซน "ประตูการค้าชายแดน" ให้ตรงกับความเป็นจริง
ย่านบ้านคลองลึกคือที่ตั้งจุดผ่านแดนถาวรบ้านคลองลึก (ด่านอรัญประเทศ) เชื่อมกับปอยเปตของกัมพูชา และเป็นที่ตั้งตลาดโรงเกลือ ตลาดสินค้ามือสองขนาดใหญ่ที่สุดแห่งหนึ่งของประเทศ แต่ผังปี 2556 กลับระบายพื้นที่รอบด่านเป็นสีน้ำเงินเกือบทั้งผืน การเปลี่ยนเป็นสีแดงทำให้ กิจกรรมการค้าที่เกิดขึ้นจริงมีกรอบกฎหมายรองรับ และเปิดทางให้พัฒนาอาคารพาณิชย์ ที่พัก และบริการรองรับนักท่องเที่ยวและผู้เดินทางข้ามแดนได้เป็นระบบ
ระบบรางเชื่อมชายแดน
ทางรถไฟสายตะวันออกวิ่งผ่านกลางพื้นที่ที่ถูกปรับเป็นสีแดงและไปสิ้นสุดที่แนวชายแดน การมีโซนหนาแน่นสูงขนาบแนวราง–ถนนสุวรรณศร ทำให้บริเวณนี้มีศักยภาพเป็น ย่านพาณิชย์รอบสถานีและจุดเชื่อมต่อการเดินทาง หากบริการรถไฟข้ามแดนและการขนส่งระหว่างประเทศกลับมาเดินเต็มรูปแบบ
แรงหนุนจากเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษสระแก้ว
อรัญประเทศเป็นหนึ่งในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษชายแดนระยะแรก และมีนิคมอุตสาหกรรมในเขตเศรษฐกิจพิเศษที่ตำบลป่าไร่ ล่าสุดกรมโยธาธิการและผังเมืองกำลังจัดทำผังเมืองรวมเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษสระแก้ว ครอบคลุม 6 ตำบลในอรัญประเทศและตำบลผักขะ อ.วัฒนานคร โดยเปิดรับฟังความคิดเห็นไปเมื่อ 4 สิงหาคม 2569
การปรับผังระดับเทศบาลครั้งนี้จึงเป็นเหมือน "การเตรียมเมืองศูนย์กลาง" ให้พร้อมรองรับแรงงาน ผู้ประกอบการ และที่อยู่อาศัยจากการลงทุนในเขตเศรษฐกิจพิเศษ
ด่านใหม่หนองเอี่ยน–สตึงบท เปลี่ยนบทบาทของคลองลึก
โครงการจุดผ่านแดนถาวรบ้านหนองเอี่ยน (ต.ท่าข้าม) คู่กับสตึงบทฝั่งกัมพูชา ถูกวางไว้เพื่อลดความแออัดของรถขนส่งสินค้าที่ด่านคลองลึก หากรถบรรทุกย้ายไปใช้ด่านใหม่ ย่านคลองลึกจะเบาลงจากบทบาทลานขนส่ง และมีโอกาสปรับตัวไปเป็น ย่านค้าปลีก ท่องเที่ยว และที่พักเมืองชายแดน ซึ่งสอดคล้องกับการระบายสีแดงในผังใหม่
ขยายเมืองแบบต่อเนื่อง ไม่กระจายตัวไร้ทิศทาง
พื้นที่ที่ปรับเป็นสีแดง-ส้ม อยู่บนแกนถนนสุวรรณศรที่เชื่อมเมืองเก่าอรัญประเทศกับด่านคลองลึก การเติมความหนาแน่นตามแกนนี้ช่วยให้เมืองโตแบบ เส้นต่อเนื่องตามโครงข่ายถนนและราง แทนที่จะรุกพื้นที่เกษตรกรรมสีเขียวด้านใต้ริมห้วยมโหสถ
ก่อนลงทุนในพื้นที่ผังใหม่ ควรตรวจอะไรบ้าง
ด่านยังไม่เปิดตามปกติ หลังสถานการณ์ชายแดนไทย–กัมพูชาตั้งแต่กลางปี 2568 ด่านคลองลึกถูกปิด และในปี 2569 มีเพียงการเปิดชั่วคราวเฉพาะกิจ เช่น การรับ-ส่งตัวบุคคลเมื่อ 9 กันยายน 2569 ซึ่งทางการย้ำว่าไม่ใช่การเปิดเพื่อการค้าหรือท่องเที่ยว ดีมานด์ที่ผังใหม่ตั้งใจรองรับจึงยังขึ้นกับการเจรจาและสถานการณ์ความมั่นคง
สีแดงไม่ได้แปลว่าสร้างได้ไม่จำกัด ต้องดูข้อกำหนดเต็ม ทั้งสัดส่วนกิจการอื่น ข้อห้าม ระยะถอยร่นริมทางหลวงฉบับแก้ไข และกฎหมายควบคุมอาคาร
ระยะริมน้ำและความเสี่ยงน้ำท่วม พื้นที่ด้านใต้ติดห้วยมโหสถและคลองลึก ผังเดิมกำหนดที่ว่างริมฝั่งไม่น้อยกว่า 6 เมตร และควรประเมินระดับน้ำก่อนพัฒนา
สถานะกรรมสิทธิ์ที่ดิน พื้นที่ใกล้ด่านมีที่ดินของรัฐปะปนอยู่ ควรตรวจโฉนด/หนังสือสำคัญและสิทธิการเช่าก่อนตัดสินใจ
ผังเขตเศรษฐกิจพิเศษกำลังมา หากผังเมืองรวมเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษสระแก้วประกาศใช้ อาจมีข้อกำหนดซ้อนทับหรือแทนที่ ควรติดตามคู่กัน
เช็กที่ดินก่อนตัดสินใจ: 6 ขั้นตอนสำหรับเจ้าของที่ดินและนักลงทุน
หาตำแหน่งที่ดินบนแผนผังท้ายเทศบัญญัติ 2569 ว่าอยู่บริเวณหมายเลขใด
อ่าน "รายการประกอบแผนผัง" เพื่อยืนยันขอบเขตบริเวณ (ระยะขนานจากถนน/ทางรถไฟ)
อ่านข้อกำหนดของประเภทที่ดินนั้น ทั้งกิจการที่ห้ามและสัดส่วนกิจการอื่น
ตรวจข้อกำหนดริมทางหลวงแผ่นดินฉบับแก้ไข หากที่ดินติดถนนสุวรรณศรหรือทางหลวง
ตรวจบัญชีท้ายว่าโรงงานประเภทใดทำได้ในสีส้ม/สีแดง
สอบถามกองช่างเทศบาลเมืองอรัญญประเทศ หรือสำนักงานโยธาธิการและผังเมืองจังหวัดสระแก้ว ก่อนยื่นขออนุญาตก่อสร้าง
ผังเมืองอรัญประเทศฉบับแก้ไข 2569 เป็นการแก้ผังจุดเล็ก แต่แตะ "หัวใจเศรษฐกิจ" ของเมือง คือแกนถนนสุวรรณศร–ทางรถไฟ–ด่านคลองลึก–ตลาดโรงเกลือ การเปลี่ยนสีน้ำเงินเป็นสีแดงและสีส้มทำให้พื้นที่ชายแดนพร้อมรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยหนาแน่น เมื่อรวมกับเขตเศรษฐกิจพิเศษ นิคมอุตสาหกรรม และด่านแห่งใหม่ อรัญประเทศมีโครงสร้างพร้อมจะกลับมาเป็นเมืองการค้าชายแดนแถวหน้า เหลือเพียงตัวแปรสำคัญที่ผังเมืองกำหนดไม่ได้ คือวันที่ด่านกลับมาเปิดอีกครั้ง
หากท่านมีที่ดินในอรัญประเทศและกำลังวางแผนลงทุน ทีมที่ปรึกษาและผู้เชี่ยวชาญของ LAD พร้อมให้คำปรึกษาเพื่อวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน ข้อกำหนดผังเมือง และแนวทางพัฒนา
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ
ราชกิจจานุเบกษา: เทศบัญญัติเทศบาลเมืองอรัญญประเทศ เรื่อง การให้ใช้บังคับผังเมืองรวมเมืองอรัญประเทศ จังหวัดสระแก้ว พ.ศ. 2569 (เล่ม 143 ตอนพิเศษ 254 ง, 22 ต.ค. 2569)
#ผังเมืองอรัญประเทศ #ผังเมือง2569 #อรัญประเทศ #สระแก้ว #ด่านคลองลึก #ตลาดโรงเกลือ #เขตเศรษฐกิจพิเศษสระแก้ว #LAD
ความคิดเห็น