ผังเมืองกรุงเทพฯ ใหม่ 2570 เปลี่ยนเกมอสังหาฯ ทั้งเมือง! เปิด 4 ประเด็นใหญ่ : ใครได้ประโยชน์ ที่ดินย่านไหนพุ่ง และกรุงเทพฯ กำลังจะเปลี่ยนไปอย่างไร

5 ชั่วโมงที่แล้ว

ใช้เวลาอ่าน 2 นาที

กรุงเทพมหานครกำลังเดินเข้าสู่ “จุดเปลี่ยนครั้งสำคัญ” ของโครงสร้างเมืองอีกครั้ง หลังจากความคืบหน้าของ “ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)” ได้ผ่านมติคณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพมหานคร เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2569 และเตรียมเข้าสู่ขั้นตอนสำคัญทางกฎหมาย คือ “การปิดประกาศแผนผังพร้อมข้อกำหนดเป็นเวลา 90 วัน” เพื่อเปิดให้ประชาชนและผู้มีส่วนได้เสียยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดต่าง ๆ ได้ตามกระบวนการของกฎหมาย

แม้หลายคนอาจมองว่า “ผังเมือง” เป็นเรื่องไกลตัว แต่ในความจริงแล้ว ผังเมืองคือเครื่องมือที่กำหนดอนาคตของเมืองทั้งระบบ ตั้งแต่ความสูงอาคาร ราคาที่ดิน การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ การเกิดขึ้นของรถไฟฟ้า ถนนใหม่ ไปจนถึงการเปลี่ยนแปลงของย่านต่าง ๆ ในกรุงเทพฯ และการปรับปรุงผังเมืองครั้งนี้ อาจเป็นหนึ่งในการ “รีเซ็ตโครงสร้างการเติบโตของกรุงเทพฯ” ครั้งใหญ่ที่สุดในรอบหลายปี

กรุงเทพฯ กำลังปรับผังเมืองใหม่ เพื่อรับเศรษฐกิจและเมืองยุคใหม่

วันที่ 15 พฤษภาคม เวลา 09.00 น. ที่ห้องนพรัตน์ ชั้น 5 ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร (เสาชิงช้า) รศ ดร. วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร พร้อมด้วย อาสา ทองธรรมชาติ ผู้อำนวยการสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง และ ผช.ดร.พรสรร วิเชียรประดิษฐ์ ที่ปรึกษาโครงการฯ ได้ร่วมกันแถลงความคืบหน้าของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)

ปัจจุบัน กระบวนการจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร เดินหน้าเข้าสู่ขั้นตอนที่ 10 จากทั้งหมด 18 ขั้นตอน ภายหลังคณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพมหานครมีมติเห็นชอบร่างผังเมืองแล้ว หลังจากนี้ กรุงเทพมหานครเตรียมเข้าสู่ขั้นตอน “ปิดประกาศผังเมือง” ซึ่งคาดว่าจะเริ่มได้ภายในช่วงปลายเดือนมิถุนายน 2569 พร้อมเปิดรับฟังความคิดเห็นและคำร้องจากประชาชนต่อเนื่องเป็นเวลา 90 วัน หรือจนถึงราวเดือนกันยายน 2569

ขณะที่ วิศณุ ทรัพย์สมพล รองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ระบุว่า หากกระบวนการต่าง ๆ เป็นไปตามกรอบเวลาที่กำหนด คาดว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ จะสามารถประกาศใช้ได้ประมาณเดือนตุลาคม 2570

ตลอดช่วงที่ผ่านมา กรุงเทพมหานครได้เปิดรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน ภาคธุรกิจ และผู้มีส่วนได้เสียหลายรอบ ก่อนนำข้อคิดเห็นต่าง ๆ มาปรับปรุงร่างผังเมืองอย่างต่อเนื่องและอย่างละเอียดรอบคอบ โดยมีประเด็นสำคัญที่ได้รับการแก้ไข จำนวน 4 ประเด็นหลัก ได้แก่

การยกเลิกแนวถนนโครงการตามร่างผังเมืองรวมฯ : หนึ่งในประเด็นใหญ่ที่สุดของผังเมืองใหม่

หนึ่งในประเด็นที่ถูกจับตามากที่สุด คือ “การยกเลิกถนนโครงการจำนวนมาก” หลังจากก่อนหน้านี้เกิดเสียงคัดค้านจากประชาชนในหลายพื้นที่ เดิมที ในขั้นตอนการปิดประกาศ 15 วัน กรุงเทพมหานครเคยกำหนดถนนโครงการไว้ถึง 148 สาย รวมระยะทางประมาณ 531 กิโลเมตร แต่หลังผ่านการรับฟังความคิดเห็นและการพิจารณาของคณะกรรมการหลายชุด ได้มีการปรับลดเหลือ 96 สาย รวมระยะทาง 459.06 กิโลเมตร โดยมีการยกเลิก

ถนนสาย ก. (เขตทาง 12 เมตร)
ถนนสาย ข. (เขตทาง 16 เมตร)

ถนนหลายสายถูกยกเลิก โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองชั้นใน เช่น

เขตพญาไท
เขตดินแดง
เขตจตุจักร
เขตวัฒนา

นอกจากนี้ ยังมีการยกเลิกถนนประเภท “สาย ก” และ “สาย ข” หลายเส้น ซึ่งเดิมกำหนดเขตทางไว้ที่ 12 เมตร และ 16 เมตร ตามลำดับ

สำหรับถนนโครงการบางสายทางที่กำหนดให้มีขนาดเขตทาง 20 เมตร และ 30 เมตร ได้มีการปรับลดขนาดเขตทางให้เล็กลงเพื่อลดผลกระทบต่อประชาชนมากที่สุด

นี่สะท้อนให้เห็นว่า ผังเมืองใหม่พยายามสร้าง “สมดุล” ระหว่างการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานกับผลกระทบต่อคนเมือง มากกว่าการวางถนนใหม่แบบยุคเดิมที่เน้นเพียงการขยายโครงข่ายคมนาคม

ปรับเปลี่ยนแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในบางบริเวณ :“กรุงเทพอภิวัฒน์ – มักกะสัน” กำลังถูกยกระดับเป็น Super CBD ใหม่ สอดรับ EEC?

การกำหนดพื้นที่เว้นขาวในบริเวณที่ทับซ้อนกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมาย EEC
ที่มารูปภาพ : https://prop2morrow.com
ปรับระดับการพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) พ.8 บริเวณรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์และบริเวณรอบสถานีมักกะสัน และการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) ย.7 (บางส่วน) เป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) พ.5 บริเวณโดยรอบโครงการนอร์ธปาร์คและสถานีทุ่งสองห้อง ตามศักยภาพของพื้นที่

การปรับลดการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณพื้นที่ชายทะเลเขตบางขุนเทียน จากประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) ก.2 เป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) ก.1 และการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม (สีแดง) พ.7 เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) ย.15 ย่านอโศกมนตรี เขตวัฒนา เป็นต้น

การเปลี่ยนแปลงนี้มีนัยสำคัญอย่างมาก เพราะหมายถึงการ “ปลดล็อกศักยภาพการพัฒนา” ให้สามารถสร้างอาคารที่มีความหนาแน่นสูงขึ้น รองรับการพัฒนาเชิงพาณิชย์ อาคารสำนักงาน Mixed-use และการพัฒนาเมืองรอบสถานีรถไฟฟ้าในรูปแบบ TOD ได้เต็มรูปแบบ ในทางปฏิบัติ สิ่งนี้อาจกลายเป็นจุดเริ่มต้นของ “CBD ใหม่” ของกรุงเทพฯ ในอนาคต ในขณะเดียวกัน ผังเมืองใหม่ไม่ได้มีแต่เพิ่มความหนาแน่น

บางพื้นที่ถูก “ลดศักยภาพการพัฒนา” เพื่อรักษาระบบนิเวศ ซึ่งสะท้อนว่าผังเมืองใหม่พยายามจัดสมดุลระหว่าง “พื้นที่ธุรกิจ” กับ “พื้นที่อยู่อาศัย” มากขึ้น

ยกเลิก “พื้นที่พักน้ำ” จำนวน 5 แห่ง : เพราะไม่สอดคล้องกับสภาพเมืองปัจจุบัน

อีกประเด็นที่น่าสนใจ คือ การยกเลิกพื้นที่พักน้ำเพื่อป้องกันน้ำท่วมจำนวน 5 แห่ง ได้แก่

▪️ บึงหมู่บ้านชวนชื่น บางเขน

▪️ บึงหมู่บ้านมณียา

▪️ บึงสวนสยาม

▪️ บึงหมู่บ้านชวนชื่นพาร์ควิลล์

▪️ บึงหมู่บ้านเคซีเลควิว

เหตุผลสำคัญคือ พื้นที่เหล่านี้ “ไม่สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน” ของเมืองแล้ว การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนว่า กรุงเทพมหานครกำลังพยายามปรับระบบการบริหารจัดการน้ำให้สอดคล้องกับสภาพการใช้ที่ดินจริง มากกว่าการคงพื้นที่เชิงผังเมืองที่อาจไม่สามารถใช้งานได้จริงในปัจจุบัน

ยกเลิกมาตรการปรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมระหว่างแปลงที่ดิน หรือมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Rights : TDR)

หนึ่งในมาตรการที่หลายฝ่ายจับตา คือ TDR หรือ Transfer of Development Rights

แนวคิดนี้ คือ การ “โอนสิทธิการพัฒนา” หรือการโอน FAR ระหว่างแปลงที่ดิน เพื่อสร้างความเป็นธรรมในการพัฒนาเมือง และช่วยอนุรักษ์อาคารประวัติศาสตร์

ร่างผังเมืองใหม่เดิมเสนอให้สามารถ

โอน FAR ระหว่างที่ดินประเภทเดียวกัน
โอนสิทธิจากอาคารอนุรักษ์ ไปยังพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า
เพิ่ม FAR ได้ไม่เกิน 20%
และเมื่อรวม FAR Bonus แล้ว ต้องไม่เกิน 25%

พื้นที่เป้าหมายหลัก ได้แก่ พื้นที่พาณิชยกรรม พ.5 พ.6 พ.7 และ พ.8

อย่างไรก็ตาม ล่าสุด กรุงเทพมหานครตัดสินใจ “ยกมาตรการนี้ออกไปก่อนชั่วคราว”

สาเหตุสำคัญมาจากข้อกังวลของกรมโยธาธิการและผังเมือง ที่เห็นว่ายังมีประเด็นเรื่องความชัดเจนทางกฎหมาย และความเป็นไปได้ในการบังคับใช้จริง จึงควรหารือร่วมกับคณะกรรมการกฤษฎีกาเพิ่มเติมก่อน

แม้มาตรการจะถูกพักไว้ แต่หลายฝ่ายมองว่า TDR ยังเป็น “เครื่องมือสำคัญ” ของการพัฒนาเมืองยุคใหม่ และมีโอกาสกลับมาอีกครั้งในอนาคต

ผังเมืองใหม่กำลังเปลี่ยน “โครงสร้างการใช้ที่ดิน” ของกรุงเทพฯ

อีกหนึ่งความเปลี่ยนแปลงที่สำคัญแต่คนทั่วไปอาจยังไม่ทันสังเกต คือ การปรับโครงสร้างประเภทการใช้ที่ดินใหม่ จากเดิม

10 ประเภทหลัก เปลี่ยนเป็น 9 ประเภทหลัก
26 ประเภทย่อย เปลี่ยนเป็น 30 ประเภทย่อย

แม้ดูเป็นรายละเอียดทางเทคนิค แต่จริง ๆ แล้ว นี่คือการพยายามทำให้ “ระบบการใช้ที่ดิน” ของกรุงเทพฯ มีความยืดหยุ่นและสอดคล้องกับการใช้งานเมืองจริงมากขึ้น โดยเฉพาะในยุคที่เมืองไม่ได้แบ่งแยกระหว่าง “ที่อยู่อาศัย – พาณิชยกรรม – สำนักงาน” แบบชัดเจนเหมือนอดีตอีกต่อไป

ขั้นตอนต่อไป สำคัญที่สุด : ประชาชนยัง “มีสิทธิยื่นแก้ผังเมืองได้”

หลังจากนี้ กรุงเทพมหานครจะเข้าสู่ขั้นตอนสำคัญ คือ “การปิดประกาศแผนผังพร้อมข้อกำหนดเป็นเวลา 90 วัน” ซึ่งคาดว่าจะดำเนินการได้ภายในเดือนกรกฎาคม - กันยายน 2569 โดยประชาชนสามารถตรวจสอบร่างผังเมืองรวมได้ที่

ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร
สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร
สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร
สำนักงานเขต 50 เขต
ศูนย์บริการสาธารณสุข
โรงพยาบาลในสังกัดกรุงเทพมหานคร
สวนสาธารณะในสังกัดกรุงเทพมหานคร
สำนักงานที่ดินกรุงเทพมหานคร
กรมโยธาธิการและผังเมือง

ในช่วงเวลานี้ ประชาชนและผู้มีส่วนได้เสียสามารถยื่นคำร้องได้ตามกฎหมาย ไม่ว่าจะเป็น

ขอแก้ไข
ขอเปลี่ยนแปลง
หรือขอยกเลิกข้อกำหนดบางประการ

ช่องทางยื่นคำร้อง ได้แก่

สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง
สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต
เว็บไซต์ของสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร

หลังจากครบกำหนด กรุงเทพมหานครจะนำข้อเสนอทั้งหมดกลับไปพิจารณาอีกครั้ง ก่อนเดินหน้าสู่กระบวนการออกข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครต่อไป โดยคาดว่า “ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)” จะสามารถประกาศใช้ได้ภายในปลายปี 2570

ท้ายที่สุด สิ่งที่กำลังเกิดขึ้น คือการร่วมกันกำหนดว่า

กรุงเทพฯ จะเติบโตไปในทิศทางไหน

ย่านใดจะกลายเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่

พื้นที่ใดจะถูกจำกัดการพัฒนา

ถนนสายใดจะหายไป

และมูลค่าที่ดินของเมืองจะเปลี่ยนอย่างไรในอนาคต