กรุงเทพมหานครกำลังเดินเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญที่สุดครั้งหนึ่งในรอบกว่า 10 ปี

...

ไม่ใช่การเลือกตั้งผู้ว่าฯ

ไม่ใช่โครงการรถไฟฟ้าสายใหม่

แต่คือ “ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)” เครื่องมือที่กำหนดอนาคตของการใช้ที่ดิน ถนน อาคาร การลงทุน และการเติบโตของเมืองทั้งกรุงเทพฯ ในอีกหลายทศวรรษข้างหน้า

หลังผ่านกระบวนการแก้ไขมาแล้วถึง 4 รอบ รับฟังความคิดเห็นมากกว่า 15,000 ความเห็น ครอบคลุมกว่า 800 ประเด็น และปรับแก้สาระสำคัญหลายครั้ง นี่ถือเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ เพราะสะท้อนว่า “ผังเมืองฉบบนี้” ไม่ได้เป็นเพียงเอกสารทางเทคนิคอีกต่อไป แต่กำลังถูกขับเคลื่อนด้วยเสียงของประชาชนอย่างแท้จริง

ล่าสุดร่างผังเมืองฉบับใหม่กำลังเข้าสู่ช่วงปิดประกาศรับฟังความคิดเห็นเป็นเวลา 90 วัน ก่อนเข้าสู่กระบวนการสุดท้าย และมีเป้าหมายประกาศใช้ภายในปี 2570

• ที่ดินของคุณจะได้รับผลกระทบหรือไม่?

• มูลค่าที่ดินจะเพิ่มขึ้นหรือลดลง?

• สามารถพัฒนาโครงการได้มากขึ้นหรือน้อยลง?

• ยังมีสิทธิขอแก้ไขหรือคัดค้านผังเมืองได้หรือไม่?

และที่สำคัญที่สุด

ผังเมืองใหม่ เปลี่ยนอะไรบ้าง?

แม้รายละเอียดของผังเมืองจะมีจำนวนมาก แต่สาระสำคัญที่กระทบประชาชนโดยตรงมีอยู่ 4 ประเด็นหลัก

1. ลดจำนวนถนนโครงการจาก 148 สาย เหลือ 96 สาย

หนึ่งในประเด็นที่สร้างความกังวลมากที่สุดตลอดหลายปีที่ผ่านมา คือ “ถนนโครงการ” เดิมร่างผังเมืองกำหนดแนวถนนใหม่ไว้ถึง 148 สาย หลายพื้นที่กังวลเรื่องการเวนคืนที่ดิน การสูญเสียทรัพย์สิน และผลกระทบต่อชุมชนเดิม

หลังการรับฟังความคิดเห็นและพิจารณาโดยคณะกรรมการหลายชุด กรุงเทพมหานครตัดสินใจปรับลดแนวถนนเหลือเพียง 96 สาย พร้อมยกเลิกถนนขนาดเล็กจำนวนมาก โดยเฉพาะในพื้นที่เมืองชั้นใน เช่น พญาไท ดินแดง จตุจักร และวัฒนา ถนนบางสายยังคงจำเป็นต่อระบบเมือง แต่หลายสายถูกลดขนาดเขตทางลง เพื่อลดผลกระทบต่อประชาชนให้มากที่สุด

2. ปรับสีผังเมืองครั้งใหญ่

การกำหนดพื้นที่เว้นขาว ที่ทับซ้อนกับเขตเศรษฐกิจพัฒนาพิเศษ (EEC)’ ซึ่งมีกฎหมาย EEC เข้ามาเกี่ยวข้อง โดยจะมีถนนเป็นขายื่นเข้ามาในกรุงเทพฯ เพื่อเชื่อมต่อสนามบิน เข้าทางลาดกระบัง ไปยังดอนเมือง รวมถึงการปรับผังสีของพื้นที่หลายบริเวณ อาทิ

• มักกะสัน–กรุงเทพอภิวัฒน์ : กำลังถูกยกระดับเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ของกรุงเทพฯ หากมีพื้นที่ใดได้รับการอัปเกรดครั้งใหญ่ที่สุดในร่างผังเมืองฉบับใหม่ พื้นที่นั้นคือ กรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ) และมักกะสัน พื้นที่รอบสถานีทั้งสองแห่งถูกปรับเป็น “พื้นที่พาณิชยกรรมสีแดง” เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ เพื่อรองรับศักยภาพของระบบรางและการพัฒนาเมืองรูปแบบใหม่ ที่ส่งสัญญาณว่า กรุงเทพฯ กำลังพยายามเปลี่ยนศูนย์กลางเศรษฐกิจจากเมืองชั้นในแบบเดิม ไปสู่โครงสร้างเมืองที่ขับเคลื่อนด้วยระบบขนส่งมวลชน (Transit-Oriented Development :TOD)

• นอร์ธปาร์ค–ทุ่งสองห้อง : เมื่อรถไฟฟ้ากำลังเปลี่ยนมูลค่าที่ดิน อีกหนึ่งจุดที่ถูกจับตามองคือพื้นที่รอบโครงการนอร์ธปาร์คและสถานีรถไฟฟ้าทุ่งสองห้อง ร่างผังเมืองได้ปรับพื้นที่บางส่วนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (สีส้ม) ไปเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง) เพื่อสะท้อนศักยภาพใหม่ที่เกิดขึ้นจากรถไฟฟ้า ศูนย์ราชการ และโครงสร้างพื้นฐานสมัยใหม่ 

• อโศกไม่ขึ้นสีแดง แต่กลับไปสีน้ำตาล ตรงกันข้ามกับหลายพื้นที่ที่ได้รับการอัปเกรด ย่านอโศกกลับเป็นตัวอย่างของพื้นที่ที่ถูก “ดาวน์โซน” เดิมมีข้อเสนอให้เปลี่ยนเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมสีแดง แต่หลังรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนและการพิจารณาของคณะกรรมการ สุดท้ายจึงปรับกลับเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (สีน้ำตาล) ใกล้เคียงกับสภาพเดิม  กรณีนี้สะท้อนหลักคิดสำคัญของผังเมืองฉบับใหม่ ไม่ใช่ทุกพื้นที่ต้องถูกเร่งพัฒนา แต่ต้องพัฒนาให้สอดคล้องกับบริบทจริงของพื้นที่

3. ยกเลิกพื้นที่พักน้ำเพื่อการป้องกันน้ำท่วม จำนวน 5 แห่ง และการอนุรักษ์ชายฝั่ง

ประกอบด้วย บึงหมู่บ้านชวนชื่น บางเขน, บึงหมู่บ้านมณียา, บึงสวนสยาม, บึงหมู่บ้านชวนชื่นพาร์ควิลล์ และบึงหมู่บ้านเคซี เลควิว เนื่องจากปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวมีการเปลี่ยนแปลงสภาพการใช้ประโยชน์ที่ดินและบริบทพื้นที่ไปจากเดิม จึงไม่สอดคล้องกับบทบาทการเป็นพื้นที่พักน้ำตามที่กำหนดไว้ในผังเมืองเดิม

อีกพื้นที่ที่มีการเปลี่ยนแปลงสำคัญคือชายฝั่งบางขุนเทียน ร่างผังเมืองปรับพื้นที่จากเกษตรกรรม ก.2 เป็น ก.1 ซึ่งเป็นการเพิ่มระดับการคุ้มครองพื้นที่ชายฝั่ง และจำกัดการพัฒนาที่อาจส่งผลกระทบต่อระบบนิเวศในอนาคต  นี่เป็นสัญญาณว่า ผังเมืองใหม่ไม่ได้มองเพียงเรื่องเศรษฐกิจ แต่เริ่มให้ความสำคัญกับการปรับตัวต่อการเปลี่ยนแปลงสภาพภูมิอากาศและการอนุรักษ์ทรัพยากรธรรมชาติมากขึ้น

4. ยกเลิกมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (TDR)

ร่างผังเมืองฉบับใหม่ได้ยกเลิกมาตรการ TDR ซึ่งเดิมถูกออกแบบมาเพื่อเพิ่มความยืดหยุ่นในการพัฒนาเมืองและสร้างความเป็นธรรมให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยเปิดโอกาสให้สามารถโอนหรือปรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (FAR) ระหว่างแปลงที่ดินประเภทเดียวกันในบริเวณเดียวกัน รวมถึงการโอนสิทธิการพัฒนาจากแปลงที่ดินที่มีอาคารประวัติศาสตร์หรืออาคารที่ควรค่าแก่การอนุรักษ์ ไปยังแปลงที่ดินที่อยู่ภายในรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า เพื่อชดเชยข้อจำกัดในการพัฒนาและส่งเสริมการอนุรักษ์ควบคู่กับการพัฒนาเมือง อย่างไรก็ตาม มาตรการดังกล่าวไม่ได้ถูกนำมาใช้จริงในทางปฏิบัติ จึงถูกยกเลิกออกจากร่างผังเมืองฉบับปรับปรุงครั้งนี้

คนกรุงเทพฯ ยังมีสิทธิ “เปลี่ยนผังเมือง” ได้อีกครั้งในรอบสุดท้าย

แม้หลายคนจะคิดว่า “ผังเมือง” เป็นเรื่องของหน่วยงานรัฐ นักผังเมือง หรือผู้เชี่ยวชาญเท่านั้น

แต่ความจริงแล้ว ในช่วงปิดประกาศรับฟังความคิดเห็น 90 วันข้างหน้า ประชาชนยังสามารถยื่นคำร้องเพื่อขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือคัดค้านข้อกำหนดบางส่วนของร่างผังเมืองได้อย่างเป็นทางการ

วิธีเช็กว่าที่ดินของคุณได้รับผลกระทบหรือไม่

หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้ประกอบการ หรือกำลังวางแผนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สิ่งแรกที่ควรทำคือการตรวจสอบสถานะของที่ดินตนเอง

ตรวจสอบ 4 เรื่องสำคัญ

1. สีผังเมือง : ตรวจสอบว่าที่ดินของคุณอยู่ในพื้นที่สีอะไร

• สีเหลือง = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย

• สีส้ม = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

• สีน้ำตาล = ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก

• สีแดง = ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม

• สีม่วง = ที่ดินประเภทอุตสาหกรรม

• สีเขียว = เขตอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม

• สีน้ำเงิน = ที่ดินประเภทสถาบันราชการและสาธารณูปโภค

การเปลี่ยนสีผังเมืองอาจส่งผลโดยตรงต่อมูลค่าที่ดินและศักยภาพการพัฒนา

2. แนวถนนโครงการ : ตรวจสอบว่าที่ดินของคุณอยู่ในแนวถนนโครงการหรือไม่

แม้จะมีการยกเลิกถนนจำนวนมากแล้ว แต่บางพื้นที่ยังคงถูกสงวนแนวถนนไว้เพื่อรองรับการพัฒนาในอนาคต

3. ข้อกำหนด FAR และ OSR

FAR = อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน

OSR = อัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคาร

ทั้งสองตัวแปรมีผลโดยตรงต่อความสูงอาคาร ขนาดโครงการ และความคุ้มค่าของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

4. ข้อกำหนดพิเศษเฉพาะพื้นที่

บางพื้นที่มีข้อกำหนดเพิ่มเติมเกี่ยวกับความสูงอาคาร การอนุรักษ์พื้นที่สีเขียว หรือแนวทางการใช้ประโยชน์ที่ดินเฉพาะกิจ ซึ่งอาจส่งผลต่อการพัฒนาโครงการในอนาคต

ใครบ้างที่มีสิทธิยื่นคำร้อง?

หลายคนเข้าใจว่าการยื่นคำร้องเกี่ยวกับผังเมืองเป็นสิทธิของเจ้าของที่ดินเท่านั้น แต่ในความเป็นจริง ผู้มีส่วนได้เสียที่มีสิทธิยื่นคำร้องไม่ได้จำกัดเฉพาะเจ้าของที่ดินเท่านั้น แต่ยังรวมถึงบุคคลที่สามารถแสดงได้ว่าตนได้รับผลกระทบจากข้อกำหนดของผังเมืองด้วย กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ หากท่านเป็น

• เจ้าของที่ดิน

• เจ้าของอาคารหรือทรัพย์สินที่อยู่ในพื้นที่เกี่ยวข้อง

• ผู้อยู่อาศัยในชุมชน

• ผู้ประกอบการในพื้นที่

• บุคคลที่สามารถแสดงให้เห็นว่ามีส่วนได้เสียจากการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ก็สามารถยื่นคำร้องต่อกรุงเทพมหานครได้เช่นกัน

นี่ถือเป็นขั้นตอนสำคัญ เพราะหลายประเด็นที่ถูกปรับแก้ในร่างผังเมืองฉบับล่าสุด ไม่ว่าจะเป็นการยกเลิกถนนหลายสาย การปรับสีผังเมืองบางพื้นที่ หรือการลดผลกระทบจากแนวเวนคืน ล้วนเกิดขึ้นจากการยื่นความเห็นและข้อเสนอของประชาชนตลอดหลายปีที่ผ่านมา ดังนั้น ช่วงเวลา 90 วันนับจากนี้ จึงอาจเป็น “โอกาสสุดท้าย” ที่ประชาชนจะมีส่วนร่วมโดยตรงต่อการกำหนดอนาคตของย่านที่ตนเองอาศัยอยู่

อยากคัดค้านหรือขอแก้ผังเมือง ต้องทำอย่างไร?

หากเห็นว่าการกำหนดสีผังเมือง แนวถนน โครงการคมนาคม หรือข้อกำหนดใด อาจส่งผลกระทบต่อพื้นที่ของตนเองในอนาคต การยื่นคำร้องในช่วงนี้อาจมีความสำคัญมากกว่าที่หลายคนคิด เพราะเมื่อผังเมืองประกาศใช้แล้ว กติกาการพัฒนาเมืองชุดนี้จะกลายเป็นกรอบสำคัญที่กำหนดทิศทางการเติบโตของกรุงเทพมหานครไปอีกนานหลายสิบปี

ทั้งนี้ ประชาชนสามารถยื่นคำร้องได้ด้วยตนเอง ทางไปรษณีย์ หรือผ่านช่องทางออนไลน์ของสำนักการวางผังและพัฒนาเมือง กรุงเทพมหานคร ซึ่งเปิดศูนย์รับคำร้องตลอดช่วงปิดประกาศ 90 วัน โดยหลังผ่านกระบวนการพิจารณาแล้ว ผู้ยื่นคำร้องจะได้รับหนังสือตอบกลับอย่างเป็นทางการในภายหลัง โดยการยื่นคำร้องเกี่ยวกับผังเมืองกรุงเทพมหานคร แบ่งออกเป็น 2 กรณีหลัก

กรณีที่ 1 : ตรวจสอบการใช้ประโยชน์ที่ดินของตนเอง

สำหรับผู้ที่ต้องการทราบว่า

• ที่ดินของตนอยู่ในผังเมืองสีอะไร

• สามารถก่อสร้างอาคารประเภทใดได้บ้าง

• มีข้อจำกัดด้าน FAR, OSR หรือข้อกำหนดพิเศษหรือไม่

เอกสารที่ต้องใช้:

• สำเนาโฉนดที่ดิน หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์

• สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และสำเนาทะเบียนบ้านของผู้ยื่นคำร้อง

• หนังสือมอบอำนาจ (กรณีมอบให้ผู้อื่นดำเนินการ พร้อมติดอากรแสตมป์)

ช่องทางการติดต่อ

• ช่องทางออนไลน์: สามารถตรวจสอบได้ผ่านระบบภูมิสารสนเทศของกรุงเทพมหานคร :  ระบบบริการข้อมูลภูมิสารสนเทศ กทม. 

• ยื่นด้วยตนเอง: นำเอกสารสิทธิ์ที่ดินไปยื่นได้ที่ 

  • ฝ่ายโยธา สำนักงานเขต ที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ หรือ

  • กลุ่มงานบริการข้อมูลและรับคำร้อง สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง (ดินแดง) กรุงเทพมหานคร

    
    

กรณีที่ 2 : ยื่นคำร้องคัดค้านหรือขอแก้ไขร่างผังเมือง

หากเห็นว่าการกำหนดสีผังเมือง แนวถนน โครงการคมนาคม หรือข้อกำหนดใด อาจส่งผลกระทบต่อทรัพย์สิน การใช้ประโยชน์ที่ดิน หรือคุณภาพชีวิตของตนเองในอนาคต สามารถยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดดังกล่าวได้

เอกสารที่ควรแนบ:

• เอกสารสิทธิ์ที่ดิน

• แผนที่แสดงตำแหน่งพื้นที่

• เหตุผลประกอบคำร้อง

• เอกสารสนับสนุนอื่น ๆ

ช่องทางการติดต่อ

• ช่องทางออนไลน์: ดำเนินการผ่านระบบยื่นหนังสือแสดงความคิดเห็น เช่น PLAN4BANGKOK

• ยื่นด้วยตนเอง: ยื่นเอกสารคำร้อง โดยจะต้องแนบเหตุผลความจำเป็น เอกสารสิทธิ์ที่ดิน และแผนที่สังเขปประกอบ

  • สำนักงานเขตทุกแห่ง หรือ

  • สำนักการวางผังและพัฒนาเมือง

ระยะเวลา: การยื่นคำร้องประเภทนี้ต้องทำภายในระยะเวลาที่ประกาศกำหนด (เช่น ช่วงปิดประกาศร่างผังเมือง 90 วัน) เพื่อให้คณะกรรมการนำคำร้องไปพิจารณาผลต่อ

90 วันจากนี้ อาจเป็นโอกาสสุดท้ายก่อนผังเมืองใหม่ประกาศใช้

ที่ผ่านมา กรุงเทพมหานครได้รับความคิดเห็นจากประชาชนมากกว่า 15,000 ความเห็น หลายข้อกำหนดที่ถูกปรับแก้ ไม่ว่าจะเป็นการลดจำนวนถนน การปรับสีผังเมือง หรือการลดผลกระทบจากแนวเวนคืน ล้วนเกิดขึ้นจากเสียงสะท้อนของประชาชน

นั่นหมายความว่า การยื่นคำร้องไม่ใช่เพียงพิธีกรรมตามกฎหมาย แต่เป็นกลไกที่สามารถเปลี่ยนแปลงผังเมืองได้จริง ผังเมืองไม่ได้กำหนดเพียงว่าอาคารจะสร้างได้สูงกี่ชั้น

แต่กำหนดว่า

• ย่านใดจะเติบโต

• ย่านใดจะถูกอนุรักษ์

• ถนนสายใดจะเกิดขึ้นหรือหายไป

• การลงทุนจะไหลไปที่ไหน

• และมูลค่าที่ดินของคุณจะเปลี่ยนไปอย่างไรในอนาคต

  
  

ไม่แน่ใจว่าที่ดินของคุณได้รับผลกระทบหรือไม่?

หากคุณเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นิติบุคคล หรือประชาชนที่ได้รับผลกระทบจากร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครฉบับใหม่ แต่ยังไม่แน่ใจว่า

• ที่ดินของคุณอยู่ในผังเมืองสีอะไร

• มีสิทธิพัฒนาได้มากน้อยเพียงใด

• มีแนวถนนหรือข้อกำหนดใดกระทบที่ดินหรือไม่

• ควรยื่นคำร้องคัดค้านหรือขอแก้ไขอย่างไร

• หรือควรเตรียมตัวรับการเปลี่ยนแปลงในอนาคตอย่างไร

LAD ยินดีให้คำปรึกษาและช่วยวิเคราะห์ศักยภาพที่ดิน รวมถึงผลกระทบจากผังเมืองใหม่แบบรายแปลง

เพราะการตัดสินใจเรื่องผังเมืองในวันนี้ อาจส่งผลต่อมูลค่าที่ดิน การลงทุน และโอกาสในการพัฒนาไปอีกหลายสิบปีข้างหน้า

ย้อนอ่านประเด็นอัพเดทผังเมืองกรุงเทพฯใหม่ 2570 พร้อมลิ้งค์ LIVE แถลงการณ์ได้ที่ :

https://www.lad.co.th/post/ผังเมืองกรุงเทพฯ-ใหม่-2570-เปลี่ยนเกมอสังหาฯ-ทั้งเมือง-เปิด-4-ประเด็นใหญ่-ใครได้ประโยชน์-ที่ดินย่

ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ

https://www.matichon.co.th/bullet-news-today/news_5741041

https://webportal.bangkok.go.th/cpud

https://www.facebook.com/100066864980608/posts/กทม-แจงขั้นตอนจัดทำร่างผังเมืองรวมฯ-ปรับปรุงครั้งที่-4-ดำเนินการตามกฎหมาย-เปิดรั/1250403133865174/