ตึกแถวเก่า อย่าปล่อยทิ้งไว้! 6 วิธีเพิ่มมูลค่าตึกแถวให้กลับมาสร้างรายได้อีกครั้ง
- PREECHAYA NAVARAJ
- 1 ชั่วโมงที่ผ่านมา
- ยาว 4 นาที
ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ เคยเป็นหนึ่งในรูปแบบอสังหาริมทรัพย์สำคัญของเมืองไทย โดยเฉพาะตึกแถวริมถนนที่รวมการ “อยู่–ทำงาน–ค้าขาย” ไว้ในอาคารเดียว ชั้นล่างค้าขาย ชั้นบนอยู่อาศัย และสร้างรายได้จากผู้คนที่สัญจรผ่านไปมา
แต่วันนี้ ภาพของตึกแถวที่ปิดประตูเหล็ก ไม่มีร้านค้า ไม่มีผู้เช่า หรือถูกปล่อยว่าง กลับพบเห็นได้มากขึ้นตามถนนหลายสายในกรุงเทพฯ และปริมณฑล และอาจมีจำนวนมากถึงหลายหมื่นหน่วย
ที่น่าเสียดายคือ ตึกแถวเหล่านี้ไม่ได้อยู่บนพื้นที่ที่ไร้ศักยภาพ แต่ตั้งอยู่บน ที่ดินที่มีถนน ไฟฟ้า ประปา ระบบขนส่ง และโครงสร้างพื้นฐานของเมืองรองรับอยู่แล้ว การปล่อยอาคารว่างจึงไม่เพียงทำให้เจ้าของเสียโอกาสสร้างรายได้ แต่ยังหมายถึง พื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานของเมืองที่ถูกใช้ต่ำกว่าศักยภาพ
วันนี้ LAD จึงชวนมาดูว่า ตึกแถวว่างกำลังเป็นปัญหาใหญ่เพียงใด ทำไมตึกแถวที่เคยมีมูลค่าจึงไม่มีคนเช่าหรือขายได้ยากขึ้น และเราจะปรับใช้ตึกแถวเก่าอย่างไรให้กลับมาสร้างมูลค่าได้อีกครั้ง
กรุงเทพฯ และปริมณฑลมีตึกแถวกว่า 130,000 หน่วย มูลค่ากว่า 6.6 แสนล้านบาท
ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่เดือนมกราคม 2537 ถึงเดือนพฤษภาคม 2569 ระบุว่า ตลอดระยะเวลาประมาณ 32 ปี มีตึกแถวที่ได้รับการก่อสร้างในกรุงเทพฯ และปริมณฑลรวมประมาณ 130,991 หน่วย
หากประเมินตามมูลค่าปัจจุบัน ตึกแถวทั้งหมดมีมูลค่ารวมประมาณ 669,578 ล้านบาท หรือเฉลี่ยประมาณ 5.11 ล้านบาทต่อหน่วย
สิ่งที่น่าสนใจกว่าจำนวนตึกแถวทั้งหมด คือมีการประเมินเบื้องต้นว่าตึกแถวราว 40% หรือประมาณ 52,396 หน่วย อาจไม่ได้ถูกใช้งาน คิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินรวมประมาณ 267,831 ล้านบาท
แน่นอนว่า ตึกแถวว่างไม่ได้กระจายตัวเท่ากันทุกพื้นที่ ตึกแถวในเขตเมือง ตามซอย หน้าหมู่บ้าน หรือพื้นที่ที่มีชุมชนและกิจกรรมหนาแน่นจำนวนไม่น้อยยังคงเปิดใช้งานอยู่ ขณะที่ตึกแถวตามถนนสายใหญ่และพื้นที่ชานเมืองบางแห่งกลับประสบปัญหามากกว่า โดยเฉพาะอาคารที่ไม่มีพื้นที่จอดรถ เข้าถึงยาก หรือไม่สอดคล้องกับรูปแบบกิจกรรมทางเศรษฐกิจในปัจจุบัน
แต่ไม่ว่าตัวเลขตึกแถวว่างที่แท้จริงจะอยู่ในระดับใด มูลค่าทรัพย์สินกว่า 2.6 แสนล้านบาท ที่อาจกำลังถูกใช้ต่ำกว่าศักยภาพ ก็ทำให้เรื่องนี้ไม่ใช่เพียงปัญหาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นคำถามทั้งสำหรับเจ้าของทรัพย์สินและการพัฒนาเมืองว่า
“เราจะทำอย่างไรให้ตึกแถวเก่ากลับมามีมูลค่าอีกครั้ง?”
สำหรับเจ้าของตึกแถวที่กำลังเผชิญปัญหา ปล่อยเช่าไม่ออก ขายไม่ได้ราคาที่ต้องการ หรือมีอาคารเก่าแต่ไม่รู้ว่าจะนำไปทำอะไร คำตอบอาจไม่ใช่เพียงการรีโนเวตให้ใหม่ขึ้นหรือลดราคาเพื่อให้ขายออก
แต่อาจต้องเริ่มจากคำถามที่สำคัญกว่านั้นว่า
“เมืองรอบตึกของเราเปลี่ยนไปอย่างไร และตึกแถวเดิมยังเหมาะกับการใช้งานแบบเดิมอยู่หรือไม่?”
ทำไมตึกแถวในกรุงเทพฯ ถึงว่างมากขึ้น?
ก่อนคิดว่าจะ รีโนเวตหรือเพิ่มมูลค่าตึกแถวเก่าอย่างไร อาจต้องย้อนกลับไปทำความเข้าใจก่อนว่า เหตุใดตึกแถวที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นทำเลค้าขายที่ดี วันนี้กลับไม่มีคนเช่าหรือถูกปล่อยว่าง
เพราะปัญหาอาจไม่ได้อยู่ที่ “ตึกเก่า” เพียงอย่างเดียว แต่อยู่ที่ “เมืองรอบตึกเปลี่ยนไปแล้ว”
ในอดีต ตึกแถวเติบโตควบคู่กับการพัฒนาเมืองตามแนวถนน หรือ Ribbon Development เมื่อมีถนนก็มีคนผ่าน เมื่อมีคนผ่านก็เกิดลูกค้า และเมื่อมีลูกค้าก็เกิดร้านค้า
ถนน → คนผ่าน → ลูกค้า → ร้านค้า → ตึกแถวมีมูลค่า
“หน้าถนน” จึงเคยหมายถึง “โอกาสทางเศรษฐกิจ” แต่วันนี้ความสัมพันธ์ดังกล่าวกำลังเปลี่ยนไป รูปแบบการค้าค่อยๆ เคลื่อนจากร้านค้าริมถนนไปสู่ศูนย์การค้า คอมมูนิตี้มอลล์ ร้านสะดวกซื้อ และ E-commerce ขณะที่รูปแบบการเดินทางของเมืองก็พึ่งพารถยนต์มากขึ้น
ที่สำคัญ ถนนหลายสายของกรุงเทพฯ กำลังเปลี่ยนจาก “พื้นที่ของกิจกรรม” ไปเป็น “พื้นที่สำหรับการเคลื่อนที่” ถนนกว้างขึ้น จำนวนช่องทางจราจรเพิ่มขึ้น รถเคลื่อนที่เร็วขึ้น แต่ทางเท้าบางแห่งกลับเดินยาก ข้ามถนนลำบาก ไม่มีพื้นที่จอดรถ หรือไม่มีพื้นที่ให้หยุดแวะ
ดังนั้น ต่อให้มีรถผ่านหน้าตึกแถววันละหลายหมื่นคัน ก็ไม่ได้หมายความว่าจะมีลูกค้าเข้าร้านหลายหมื่นคน จึงเกิดสถานการณ์ที่ดูย้อนแย้งว่า
“ตึกแถวติดถนนใหญ่” อาจไม่ได้มีศักยภาพมากกว่า “ตึกแถวในซอย” เสมอไป
เพราะตึกแถวหน้าหมู่บ้าน รอบตลาด ใกล้โรงเรียน หรือภายในชุมชนที่มีประชากรอาศัยหนาแน่น อาจมีฐานลูกค้าในระยะเดิน เข้าถึงง่าย สามารถหยุดซื้อสินค้าได้สะดวก และสัมพันธ์กับกิจกรรมในชีวิตประจำวันมากกว่า
นี่จึงเป็นเหตุผลว่า ตึกแถวที่ไม่มีคนเช่าไม่ได้แปลว่าตัวอาคารหมดมูลค่าเสมอไป แต่อาจเป็นเพราะรูปแบบการใช้งานเดิมไม่สอดคล้องกับบริบทของพื้นที่อีกต่อไป
ปัญหา ตึกแถวว่างในกรุงเทพฯ จึงอาจเกิดจากความไม่สอดคล้องระหว่างหลายปัจจัย ทั้ง ตัวอาคาร ทำเล การใช้ประโยชน์ที่ดิน การเข้าถึง ระบบคมนาคม และพฤติกรรมของผู้คน
ดังนั้น ก่อนคิดเรื่อง วิธีเพิ่มมูลค่าตึกแถวเก่า สิ่งสำคัญคือต้องวิเคราะห์ให้ได้ก่อนว่า ข้อจำกัดและศักยภาพของอาคารแต่ละแห่งอยู่ตรงไหน
ตัวอาคาร — ทำเล — การเข้าถึง — กลุ่มผู้ใช้งาน — หรือประเภทกิจกรรม?
จากนั้นจึงค่อยพิจารณาว่า
“ตึกแถวเดิมสามารถปรับใช้เพื่อรองรับกิจกรรมรูปแบบใด ที่สอดคล้องกับศักยภาพของทำเลและความต้องการในปัจจุบัน?”
6 แนวทางเพิ่มมูลค่าตึกแถวเก่า: จากอาคารหนึ่งคูหา สู่การฟื้นฟูเมือง
เมื่อปัญหาของตึกแถวแต่ละแห่งไม่เหมือนกัน การเพิ่มมูลค่าจึงไม่ควรเริ่มจากคำถามว่า “จะรีโนเวตเป็นอะไรดี?” แต่ควรเริ่มจากการประเมินว่าอาคารและทำเลนั้นยังมีศักยภาพอะไรอยู่บ้าง
นอกจากสภาพทางกายภาพของอาคารแล้ว ควรวิเคราะห์ การเข้าถึง การใช้ประโยชน์ที่ดินและกิจกรรมโดยรอบ ตลอดจน Catchment Area หรือฐานผู้ใช้งานของพื้นที่ ว่าใครคือคนที่อยู่อาศัย ทำงาน หรือเดินทางผ่านย่านนั้น และยังมีความต้องการต่อกิจกรรมประเภทใด
เมื่อเข้าใจทั้ง ศักยภาพของอาคารและอุปสงค์ (demand) ของพื้นที่ จึงค่อยเลือกระดับการปรับปรุงให้เหมาะสม เพราะบางแห่งอาจต้องการเพียงการปรับสภาพอาคาร ขณะที่บางแห่งอาจต้องเปลี่ยนการใช้งาน หรือแก้ปัญหาในระดับที่ใหญ่กว่าอาคารหนึ่งคูหา
จากหลักคิดดังกล่าว แนวทางเพิ่มมูลค่าตึกแถวเก่าสามารถแบ่งได้ 6 ระดับ ตั้งแต่การปรับปรุงอาคารเดิมไปจนถึงการฟื้นฟูระดับย่าน ควบคู่กับกรณีศึกษาจากสิงคโปร์ที่สะท้อนแนวทางการประยุกต์ใช้ในแต่ละระดับ
1. Renovation : ถ้า “การใช้ประโยชน์” ยังถูกต้อง อาจเพียงปรับอาคารให้กลับมาใช้งานได้ดี
ก่อนคิดเปลี่ยนกิจกรรมของตึกแถว ควรถามก่อนว่า การใช้ประโยชน์เดิมยังสอดคล้องกับอุปสงค์ (Demand) ของพื้นที่อยู่หรือไม่ หากคำตอบคือ ‘ใช่’ ปัญหาอาจไม่ได้อยู่ที่ประเภทการใช้งาน แต่อยู่ที่ความเสื่อมสภาพทางกายภาพของอาคาร
ตัวอย่างเช่น ตึกแถวหน้าตลาดที่ยังมีคนเดินจำนวนมาก ร้านอาหารในย่านที่ยังมีฐานลูกค้า หรือตึกแถวใกล้ชุมชนที่ยังมีความต้องการพื้นที่ค้าปลีกและบริการ อาจไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนเป็นกิจกรรมใหม่
สิ่งที่ควรทำอาจเป็น Renovation หรือ Rehabilitation เพื่อให้อาคารกลับมามีประสิทธิภาพและตอบโจทย์การใช้งานในปัจจุบัน เช่น ปรับระบบไฟฟ้าและประปา แก้ปัญหาความชื้น ปรับระบบระบายอากาศ เพิ่มแสงธรรมชาติ ปรับบันได ห้องน้ำ ระบบป้องกันอัคคีภัย หรือจัดพื้นที่ภายในให้ยืดหยุ่นต่อการใช้งานมากขึ้น
หลักคิดสำคัญคือ ไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนการใช้ประโยชน์เพียงเพราะอาคารเก่า หากกิจกรรมเดิมยังมีอุปสงค์ การลงทุนที่เหมาะสมอาจเป็นการปรับประสิทธิภาพของอาคารให้ดีขึ้น โดยใช้โครงสร้างและพื้นที่เดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุด
2. Re-façade & Frontage Improvement : เพิ่มแรงดึงดูดจาก “พื้นที่รอยต่อระหว่างอาคารกับถนน”
หากภายในอาคารยังใช้งานได้ดี แต่ตึกดูปิดทึบ เก่า ไม่น่าเข้า หรือไม่มีความสัมพันธ์กับพื้นที่ด้านหน้า การปรับ Façade และ Frontage อาจเป็น Intervention ขนาดเล็กที่สร้างผลกระทบได้มาก
เพราะในเชิง Urban Design หน้าตึกไม่ได้เป็นเพียง “เปลือกอาคาร” แต่เป็น Interface ระหว่าง Private Space กับ Public Realm
ตำแหน่งและขนาดของช่องเปิด ความโปร่งใสของชั้นล่าง ทางเข้า ป้าย กันสาด แสงสว่าง ตลอดจนความต่อเนื่องกับทางเท้า ล้วนมีผลต่อการรับรู้ของคนเดินถนนว่า พื้นที่นั้นน่าเดิน น่าเข้า และมีกิจกรรม มากน้อยเพียงใด ดังนั้น Re-façade ที่ดีจึงไม่ควรหมายถึงเพียง “ทำหน้าตึกให้สวย” แต่ควรทำให้ความสัมพันธ์ระหว่างอาคารกับถนนดีขึ้นด้วย
กรณี Shophouse ของสิงคโปร์ แสดงให้เห็นความสำคัญของ Frontage ได้ชัดเจน โดยองค์ประกอบอย่าง shopfront และ five-foot way ไม่ได้ถูกมองแยกจากกัน แต่ทำหน้าที่ร่วมกันสร้างสภาพแวดล้อมสำหรับคนเดิน
บทเรียนสำคัญคือ มูลค่าของตึกแถวไม่ได้เกิดจากพื้นที่ภายในอาคารเท่านั้น แต่เกิดจากคุณภาพของ “ขอบอาคาร” ที่สัมพันธ์กับพื้นที่สาธารณะด้วย อย่างไรก็ตาม หากอาคารมีคุณค่าทางสถาปัตยกรรมหรือประวัติศาสตร์ การทำ Re-façade ไม่ควรหมายถึงการหุ้มวัสดุใหม่ทับของเดิม แต่ควรเริ่มจากการประเมินคุณค่าของ Façade ที่มีอยู่ก่อน
3. Maximize Utilisation : ใช้พื้นที่ทุกชั้นให้สร้างมูลค่า และนำ Live–Work กลับมาเป็นจุดแข็ง
ตึกแถวจำนวนไม่น้อยไม่ได้ “ว่าง” ทั้งหลัง แต่กำลังประสบปัญหาการใช้งานไม่เต็มศักยภาพ (Under-utilisation) ชั้นล่างยังเปิดร้าน แต่ชั้นบนใช้เก็บของ บางชั้นถูกปิดไว้หรือมีพื้นที่จำนวนมากที่ไม่ได้สร้างรายได้
ในกรณีนี้ วิธีเพิ่มมูลค่าอาจไม่จำเป็นต้องเปลี่ยนกิจกรรมทั้งอาคาร แต่คือ เพิ่ม Utilization Rate ของพื้นที่ที่มีอยู่ แทนที่จะให้ทั้งอาคารมีการใช้ประโยชน์เดียว จึงอาจจัดการผสมผสานการใช้ประโยชน์ใหม่ เช่น
ชั้นล่าง : ร้านค้า / บริการ / Studio / Office
ชั้นบน : ที่อยู่อาศัย / พื้นที่ทำงาน / พื้นที่ให้เช่า
นี่คือการนำแนวคิด Live–Work กลับมาใช้ในบริบทเศรษฐกิจปัจจุบัน
และมีความสำคัญในระดับเมืองด้วย เพราะการนำคนกลับมาอยู่อาศัยบนชั้นบนช่วยให้ย่านไม่ได้ทำงานเฉพาะช่วงเวลาร้านค้าเปิด แต่มีประชากรใช้พื้นที่ในช่วงเวลาที่หลากหลาย เกิดฐานลูกค้าสำหรับร้านค้าและบริการใกล้เคียง และช่วยสร้าง Mixed-use Neighborhood ในระดับละเอียด
อย่างไรก็ตาม แนวคิดนี้ไม่ได้หมายความว่าตึกแถวทุกหลังสามารถแบ่งชั้นบนเป็นที่พักได้ทันที การเปลี่ยน Use ต้องตรวจสอบข้อกำหนดเรื่องทางหนีไฟ สุขลักษณะ แสงและการระบายอากาศ ทางเข้าออก และกฎหมายควบคุมอาคารก่อนเสมอ คำถามสำคัญจึงอาจเป็นว่า
“ก่อนเพิ่มพื้นที่ใหม่ พื้นที่ที่เรามีอยู่แล้วถูกใช้เต็มศักยภาพหรือยัง?”
4. Adaptive Reuse : เมื่อกิจกรรมเดิมไม่ตอบโจทย์ ต้องเปลี่ยน “Use” ไม่ใช่เพียงเปลี่ยนรูปลักษณ์
หาก Renovation และ Re-façade ไม่สามารถแก้ปัญหาได้ เพราะต้นเหตุที่แท้จริงคือ กิจกรรมเดิมไม่มี Demand อีกต่อไป การลงทุนปรับปรุงเพื่อให้ตึกกลับไปทำหน้าที่เดิมอาจไม่สร้างมูลค่า
จึงเข้าสู่ Adaptive Reuse หรือการปรับใช้อาคารเดิมเพื่อรองรับกิจกรรมใหม่
หัวใจสำคัญไม่ใช่การรื้อทุกอย่างภายในออกแล้วสร้างอาคารใหม่ไว้หลังเปลือกเดิม แต่คือการประเมินว่า ส่วนใดของอาคารยังมี Functional, Architectural หรือ Place Value และสามารถนำมาใช้เป็นทุนของโครงการใหม่ได้
ตึกแถวที่เคยเป็นร้านค้าจึงอาจปรับเป็นสำนักงาน Studio ร้านอาหาร คลินิก Creative Space ที่พัก หรือกิจกรรมบริการรูปแบบอื่น ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเล
Adaptive Reuse จึงสามารถสร้างมูลค่าได้สองชั้นพร้อมกัน
Functional Value : อาคารรองรับกิจกรรมที่มี Demand ในปัจจุบัน
Place Value : คุณลักษณะเฉพาะของอาคารเดิมกลายเป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าของโครงการ
5. Amalgamation : จาก “หนึ่งคูหา” สู่การรวมหลายคูหา เพื่อปลดล็อกข้อจำกัดของตึกแถว
หากปัญหาไม่ได้อยู่ที่การใช้ประโยชน์ของอาคาร แต่อยู่ที่ขนาดและรูปทรงของอาคาร การแก้ภายในหนึ่งคูหาอาจเริ่มถึงขีดจำกัด
หนึ่งในข้อจำกัดพื้นฐานของตึกแถวคือ หน้ากว้างแคบและแปลงที่ดินลึก เมื่อพิจารณาทีละคูหา พื้นที่อาจเล็กเกินไปสำหรับกิจกรรมบางประเภท การจัด Circulation ทำได้ยาก พื้นที่บริการจำกัด และการเพิ่ม Core ระบบอาคาร หรือพื้นที่ส่วนกลางอาจไม่มีประสิทธิภาพ
แต่เมื่อ รวมตึกแถวหลายคูหา (Amalgamation) ศักยภาพของพื้นที่สามารถเปลี่ยนไปอย่างมีนัยสำคัญ
พื้นที่ชั้นล่างสามารถเชื่อมต่อกัน เกิด Floor Plate ที่ใหญ่ขึ้น สามารถจัดทางเข้า Lobby พื้นที่ส่วนกลาง Core และระบบบริการร่วมกัน และรองรับกิจกรรมที่ไม่สามารถเกิดขึ้นได้ในหนึ่งคูหา
จากเดิมที่คิดว่า
1 คูหา = 1 ทรัพย์สิน = 1 กิจกรรม อาจเปลี่ยนเป็น หลายคูหา = 1 Development Opportunity
สำหรับกรุงเทพฯ แนวคิดนี้อาจมีศักยภาพในบริเวณที่มีตึกแถวว่างติดกันหลายคูหา แต่ความท้าทายสำคัญอาจไม่ใช่เรื่องการออกแบบเพียงอย่างเดียว เพราะกรรมสิทธิ์ที่กระจัดกระจาย (Fragmented Ownership) ทำให้การรวมพื้นที่เกิดขึ้นได้ยาก
จึงอาจต้องมีกลไกเพิ่มเติม เช่น การเช่าระยะยาว การบริหารทรัพย์สินร่วม ความร่วมมือระหว่างเจ้าของ หรือเครื่องมือด้านการจัดรูปที่ดินและการพัฒนาเมืองที่เหมาะสม
6. Urban Regeneration : เมื่อตึกว่างทั้งแถว ต้องฟื้นฟู “ย่าน” ไม่ใช่เฉพาะอาคาร
นี่คือระดับ Intervention ที่ใหญ่ที่สุด หากตึกแถวหนึ่งหรือสองคูหาว่าง ปัญหาอาจแก้ได้ด้วยการปรับอาคาร แต่หากตึกแถวปิดกิจการต่อเนื่องกันทั้งถนน ทางเท้าเดินลำบาก ข้ามถนนยาก ไม่มีพื้นที่จอดรถ พื้นที่สาธารณะเสื่อมโทรม ไม่มีคนเดิน และไม่มี Destination ที่ดึงคนเข้ามา การรีโนเวตตึกทีละหลังอาจไม่สามารถสร้าง Demand กลับมาได้ เพราะพื้นที่อาจกำลังเข้าสู่วงจร
อาคารว่าง → คนและกิจกรรมลดลง → ธุรกิจลดลง → ความน่าสนใจของย่านลดลง → การลงทุนลดลง → อาคารว่างเพิ่มขึ้น
เมื่อถึงจุดนี้ ปัญหาได้ขยายจากระดับอาคารไปสู่ระดับย่าน คำตอบจึงต้องขยับไปสู่การฟื้นฟูเมืองในระดับพื้นที่ หรือ Area-based Urban Regeneration
เครื่องมือไม่ได้มีเพียงการปรับอาคาร แต่ครอบคลุมตั้งแต่การปรับปรุงทางเท้าและ Public Realm เพิ่มความต่อเนื่องของเส้นทางเดิน จัดระบบจอดรถและ Drop-off ปรับจุดข้ามถนน เชื่อมต่อระบบขนส่งสาธารณะ เพิ่มพื้นที่สาธารณะ สร้าง Active Ground Floor นำที่อยู่อาศัยกลับเข้าสู่พื้นที่ และสร้าง Destination หรือ Anchor Use ที่สามารถดึงคนกลับเข้าสู่ย่าน
กรณี Clarke Quay และ Singapore River เป็นตัวอย่างที่น่าสนใจของการคิดในระดับนี้
การพัฒนาพื้นที่ Singapore River ไม่ได้มองโกดังและตึกแถวเก่าเป็นอาคารแยกหลัง แต่ใช้ การอนุรักษ์ + Adaptive Reuse + การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐาน + Public Realm + Mixed Uses ร่วมกันในการสร้างบทบาทใหม่ให้พื้นที่ริมแม่น้ำ
ในระดับพื้นที่ยังมีการพัฒนาแนวทางเดิน Pedestrian Promenade และการเชื่อมต่อระหว่าง 3 ย่านหลัก ได้แก่ Boat Quay–Clarke Quay–Robertson Quay ทำให้พื้นที่ริมน้ำเกิดความต่อเนื่องของกิจกรรมมากขึ้น
สิ่งที่สร้างมูลค่าจึงไม่ใช่เพียง “อาคารเก่าที่ได้รับการปรับปรุง” แต่คือการสร้าง Urban Ecosystem รอบอาคารเหล่านั้น ให้มีคนเดิน มีการเข้าถึง มีกิจกรรม มีพื้นที่สาธารณะ และมีเหตุผลให้ผู้คนเข้ามาใช้เวลา
สำหรับกรุงเทพฯ บทเรียนนี้สำคัญ เพราะหากถนนสายหนึ่งมีตึกแถวว่างต่อเนื่องกันจำนวนมาก การแก้ปัญหาไม่ควรถูกโยนให้เจ้าของแต่ละรายรีโนเวตทรัพย์สินของตนเองเพียงลำพัง
แต่ต้องพิจารณาว่า ภาครัฐ เจ้าของที่ดิน ผู้ประกอบการ และชุมชน จะร่วมกันเพิ่มศักยภาพของ “ย่าน” ได้อย่างไร
ทำไมกรุงเทพฯ ยังขยายเมืองออกไป ขณะที่พื้นที่เดิมจำนวนหนึ่งกลับถูกปล่อยว่าง?
ทุกครั้งที่เมืองขยายออกไปสู่พื้นที่ใหม่ ย่อมต้องมีการลงทุนตามไปด้วย ถนนสายใหม่ ระบบไฟฟ้า ประปา ระบบระบายน้ำ โรงเรียน โรงพยาบาล ระบบขนส่งมวลชน และบริการสาธารณะ ล้วนมีต้นทุนที่เมืองและสังคมต้องร่วมกันรับภาระ
แต่ในเวลาเดียวกัน พื้นที่เมืองเดิมซึ่งมีโครงสร้างพื้นฐานเหล่านี้อยู่แล้วกลับมีอาคารจำนวนไม่น้อยถูกปล่อยว่าง เท่ากับว่าเมืองกำลังลงทุนเพื่อรองรับพื้นที่ใหม่ ขณะที่พื้นที่และโครงสร้างพื้นฐานเดิมยังถูกใช้ต่ำกว่าศักยภาพ
นี่เป็นเหตุผลว่าทำไมแนวคิดในการ Adaptive Reuse, Urban Infill และ Urban Regeneration จึงมีความสำคัญต่อการพัฒนาเมือง เพราะแทนที่จะขยายเมืองออกไปเพียงอย่างเดียว แนวคิดเหล่านี้ให้ความสำคัญกับการนำพื้นที่ภายในโครงสร้างเมืองเดิมกลับมาใช้ให้เกิดประโยชน์มากขึ้น
ตึกแถวว่างกว่า 50,000 หน่วยจึงไม่ควรถูกมองเพียงว่าเป็น “อสังหาริมทรัพย์ที่ขายไม่ออก” แต่อาจเป็น Urban Stock หรือทรัพยากรทางกายภาพของเมืองที่มีอยู่แล้ว
แต่การเปลี่ยนตึกแถวเก่าเป็นอย่างอื่น อาจไม่ได้ง่ายอย่างที่คิด
แม้ Adaptive Reuse จะดูเป็นคำตอบที่ตรงไปตรงมา แต่ในทางปฏิบัติ การนำอาคารเก่ากลับมาใช้ใหม่อาจเผชิญข้อจำกัดหลายด้าน ตึกแถวจำนวนมากถูกสร้างขึ้นภายใต้กฎหมาย มาตรฐาน และเงื่อนไขของเมืองในอดีต การเปลี่ยนจากอาคารพาณิชย์ไปเป็นที่อยู่อาศัย สำนักงาน ร้านอาหาร หรือกิจกรรมประเภทอื่น อาจเกี่ยวข้องกับข้อกำหนดเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดิน ประเภทการใช้อาคาร ทางเข้าออก ที่จอดรถ ระบบป้องกันอัคคีภัย สุขลักษณะ และมาตรฐานความปลอดภัย
ในบางกรณี ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงอาคารให้สามารถใช้งานได้ตามมาตรฐานปัจจุบันอาจสูงจนเจ้าของตัดสินใจว่า “ปิดไว้” ง่ายกว่าการลงทุนเพื่อเปิดใหม่
หากเมืองต้องการสนับสนุน Adaptive Reuse อาคารเก่าในกรุงเทพฯ อย่างจริงจัง จึงอาจต้องพิจารณาทั้งเรื่องผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร กระบวนการขออนุญาต และมาตรการสนับสนุนทางเศรษฐกิจควบคู่กัน เพราะการบอกให้เจ้าของ “นำตึกกลับมาใช้” ย่อมไม่เพียงพอ หากระบบที่เกี่ยวข้องยังทำให้การนำกลับมาใช้มีต้นทุนสูงหรือดำเนินการได้ยาก
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะช่วยแก้ปัญหาตึกแถวว่างได้หรือไม่?
อีกหนึ่งข้อเสนอคือการใช้ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เป็นเครื่องมือกระตุ้นให้ทรัพย์สินที่ถูกปล่อยว่างกลับเข้าสู่ระบบเศรษฐกิจ โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย เสนอว่า หากการถือครองอาคารว่างมีต้นทุนมากขึ้น ก็อาจสร้างแรงจูงใจให้เจ้าของนำทรัพย์สินกลับมาใช้ ปล่อยเช่า หรือขายออกสู่ตลาด
หากตึกแถวว่างซึ่งประเมินว่ามีมูลค่ารวมประมาณ 267,831 ล้านบาท ถูกนำกลับเข้าสู่ตลาดเพียง 30% ก็จะคิดเป็นมูลค่าทรัพย์สินกว่า 80,349 ล้านบาท ซึ่งอาจนำไปสู่กิจกรรมทางเศรษฐกิจทั้งการซื้อขาย การปรับปรุงอาคาร การจ้างงาน และการเพิ่มพื้นที่ให้เช่าสำหรับผู้ประกอบการ
อย่างไรก็ตาม ในมุมผังเมือง ภาษีเพียงอย่างเดียวอาจไม่เพียงพอ เพราะหากพื้นที่ไม่มี Demand เข้าถึงยาก หรือมีข้อจำกัดในการปรับเปลี่ยนการใช้งาน การเพิ่มต้นทุนการถือครองก็ไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อหรือผู้เช่าเกิดขึ้นโดยอัตโนมัติ
นโยบายจึงอาจต้องมีทั้ง “แรงผลัก” และ “แรงดึง”
นอกจากสร้างแรงจูงใจไม่ให้ปล่อยทรัพย์สินว่างแล้ว อาจต้องมีมาตรการสนับสนุน Adaptive Reuse เช่น สิทธิประโยชน์ทางภาษี การลดค่าธรรมเนียม การสนับสนุนการปรับปรุงอาคาร หรือการทบทวนข้อกำหนดที่เป็นอุปสรรค โดยยังคงมาตรฐานด้านความปลอดภัยที่จำเป็น
จาก “ตึกแถวรอขาย” สู่ “ทรัพยากรที่เมืองมีอยู่แล้ว”
ท้ายที่สุด ในวันที่กรุงเทพฯ กำลังขยายโครงข่ายรถไฟฟ้า เปิดพื้นที่พัฒนาใหม่ และสร้างศูนย์กลางเมืองแห่งใหม่อย่างต่อเนื่อง เราจึงอาจต้องตั้งอีกคำถามควบคู่กันว่า เราจำเป็นต้องสร้างพื้นที่ใหม่มากเพียงใด หากพื้นที่ที่เมืองมีอยู่แล้วจำนวนมากยังไม่ได้ถูกใช้เต็มศักยภาพ?
ก่อนที่กรุงเทพฯ จะถามว่า
“เราจะสร้างอะไรต่อไป?”
บางทีคำถามแรกอาจเป็น
“สิ่งที่เรามีอยู่แล้ว เราใช้มันคุ้มค่าหรือยัง?”
ตึกแถวเก่าจึงอาจไม่ใช่เพียง อสังหาริมทรัพย์ที่รอขาย รอผู้เช่า หรือรอการรื้อถอน แต่เป็นส่วนหนึ่งของ Urban Stock ที่เมืองมีอยู่แล้ว และสามารถนำกลับมาสร้างมูลค่าใหม่ได้ หากเลือกวิธีการที่สอดคล้องกับศักยภาพของอาคาร ทำเล และบริบทของย่าน
มีตึกแถวเก่า แต่ยังไม่แน่ใจว่าจะพัฒนาอย่างไร?
หากท่านมี ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์เก่า และกำลังมองหาแนวทางเพิ่มมูลค่า ไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงอาคาร เปลี่ยนการใช้งาน รวมพื้นที่เพื่อเพิ่มศักยภาพ หรือวิเคราะห์โอกาสในการพัฒนาใหม่
LAD พร้อมให้คำปรึกษาและวิเคราะห์ศักยภาพของพื้นที่ ตั้งแต่ข้อกำหนดผังเมืองและกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ศักยภาพของทำเลและบริบทโดยรอบ ไปจนถึงการวางแนวทางพัฒนาที่เหมาะสมกับทรัพย์สินของท่าน
ก่อนตัดสินใจลงทุน ลองมองให้ชัดก่อนว่า “ตึกที่มีอยู่ สามารถสร้างมูลค่าได้มากกว่านี้หรือไม่?”
ติดต่อ LAD เพื่อพูดคุยและประเมินแนวทางการพัฒนาเบื้องต้นได้เลย
อ่านต่อ | เจาะลึกการปลดล็อกศักยภาพ “อาคารเก่า” และพื้นที่เมืองเดิม
ด่วน! สภา กทม. ไฟเขียว รีโนเวตตึกร้าง–เพิ่มทางเท้า ก้าวแรกของการปลดล็อกอาคารเก่า กับคำถามใหญ่เรื่องกฎหมายและการฟื้นฟูเมือง https://www.lad.co.th/post/ด่วน-สภากทม-ไฟเขียว-รีโนเวตตึกร้าง-เพิ่มทางเท้า-ก้าวแรกของการปลดล็อกอาคารเก่า-กับคำถามใหญ่เรื่องก
Adaptive Reuse อาคารเก่า: เปลี่ยนมรดกทางสถาปัตยกรรม สู่อสังหาริมทรัพย์มูลค่าสูง https://www.lad.co.th/post/adaptive-reuse-อาคารเก่า-เปลี่ยนมรดกทางสถาปัตยกรรม-สู่อสังหาริมทรัพย์-มูลค่าสูง
Re-Development: เทรนด์ใหม่อสังหาฯ เมื่อ “ที่ดินกลางเมือง” หายาก อาคารเก่ากำลังกลายเป็นความหวังใหม่? https://www.lad.co.th/post/re-development-เทรนด์ใหม่อสังหาฯ-เมื่อ-ที่ดินกลางเมือง-หายาก-อาคารเก่ากำลังกลายเป็นความหวังใหม่
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ:
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
ความคิดเห็น