ด่วน! สภากทม.ไฟเขียว “รีโนเวตตึกร้าง–เพิ่มทางเท้า” ก้าวแรกของการปลดล็อกอาคารเก่า กับคำถามใหญ่เรื่องกฎกระทรวง–การเอื้อนักลงทุน?

ม.ค. 8

ใช้เวลาอ่าน 2 นาที

เมื่อวันที่ 7 มกราคม 2569 สภากรุงเทพมหานครมีมติ “เห็นชอบรับหลักการ” ร่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง การก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารอันมีลักษณะเฉพาะ พ.ศ. … ซึ่งถือเป็นหนึ่งในร่างกฎหมายท้องถิ่นที่ถูกจับตามองมากที่สุดในช่วงต้นปี เนื่องจากเกี่ยวข้องโดยตรงกับปัญหา “ตึกแถวเก่า–อาคารรกร้าง–ทางเท้าแคบ” ที่สะสมมานานในกรุงเทพฯ

ร่างข้อบัญญัติดังกล่าวถูกเสนอโดย ชัชชาติ สิทธิพันธุ์ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ต่อที่ประชุม สภากรุงเทพมหานคร สมัยประชุมสามัญ สมัยแรก ประจำปี 2569 ณ อาคารไอราวัตพัฒนา ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร 2 เขตดินแดง โดยมีสมาชิกสภากรุงเทพมหานคร (ส.ก.) จากทั้ง 50 เขต และฝ่ายบริหาร กทม. เข้าร่วมอย่างพร้อมเพรียง

ผลการลงมติจะผ่านไปด้วยคะแนนเสียง เห็นชอบ 23 เสียง ไม่เห็นชอบ 3 เสียง งดออกเสียง 2 เสียง การอภิปรายที่เกิดขึ้นสะท้อนให้เห็นว่า ร่างข้อบัญญัตินี้ไม่ได้เป็นเพียง “กฎหมายเทคนิค” ด้านการควบคุมอาคาร หากแต่แตะต้องถึงประเด็นโครงสร้างเมือง การพัฒนาเศรษฐกิจ การคุ้มครองชุมชนดั้งเดิม และความสัมพันธ์ระหว่างกฎหมายระดับท้องถิ่นกับกฎหมายระดับกระทรวงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ทำไมกรุงเทพฯ ต้อง “ปลดล็อก” ตึกแถวเก่า

ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา กรุงเทพฯ เติบโตภายใต้กฎหมายควบคุมอาคารที่ปรับปรุงต่อเนื่องเพื่อยกระดับมาตรฐานความปลอดภัยและการใช้ประโยชน์ที่ดิน อย่างไรก็ตาม กฎหมายรุ่นใหม่จำนวนไม่น้อยกลับกลายเป็น “กำแพง” สำหรับอาคารเก่าที่ก่อสร้างมาก่อนการประกาศใช้กฎหมายเหล่านั้น

ตึกแถวและอาคารพาณิชย์จำนวนมากในเมืองชั้นใน—ตั้งแต่ย่านเศรษฐกิจดั้งเดิม ย่านการค้าเก่า ไปจนถึงถนนสายหลัก—ไม่สามารถดัดแปลงหรือปรับปรุงได้ เนื่องจากติดข้อจำกัดสำคัญ เช่น

ระยะร่นอาคาร ที่อาคารเดิมไม่สอดคล้อง
ข้อกำหนดที่จอดรถ ที่ไม่สามารถจัดหาเพิ่มได้
ความสูงระหว่างชั้นและโครงสร้างเดิม ที่ไม่ตรงตามเกณฑ์ปัจจุบัน

ผลลัพธ์คือ อาคารจำนวนมากถูกปล่อยร้าง เสื่อมโทรม หรือถูกใช้งานอย่างไม่ถูกต้องตามกฎหมาย ส่งผลทั้งต่อภาพลักษณ์เมือง ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิตของประชาชนโดยรอบ

ฝ่ายบริหาร กทม. เห็นว่า หากยังคงใช้กรอบกฎหมายเดิมโดยไม่ปรับให้สอดคล้องกับบริบทจริง เมืองจะไม่สามารถ “ฟื้นชีวิต” ให้กับอาคารเหล่านี้ได้ และปัญหาจะยิ่งสะสมทับซ้อนขึ้นเรื่อย ๆ

แก่นของร่างข้อบัญญัติ: ผ่อนปรน แต่ต้องแลกด้วยความปลอดภัยและพื้นที่สาธารณะ

สาระสำคัญของร่างข้อบัญญัติไม่ได้เปิดทางให้ดัดแปลงอาคารอย่างเสรี หากแต่ใช้หลัก “ผ่อนปรนบางข้อ แลกกับมาตรการสาธารณะและความปลอดภัยที่เข้มขึ้น” โดยกำหนด 2 มาตรการหลัก ที่เจ้าของอาคารต้องดำเนินการ

1. เพิ่มระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

อาคารที่เข้าข่ายต้องติดตั้งระบบป้องกันอัคคีภัยตามมาตรฐาน เช่น

ระบบหัวกระจายน้ำดับเพลิง (Sprinkler)
หัวรับน้ำดับเพลิงและท่อยืน
สายฉีดน้ำดับเพลิงชนิดวงล้อ (Fire Hose Reel)

มาตรการนี้ถูกมองว่าเป็นหัวใจสำคัญ เนื่องจากอาคารเก่าจำนวนมากในกรุงเทพฯ มีความเสี่ยงด้านอัคคีภัยสูง แต่ไม่เคยถูกบังคับให้ปรับปรุงระบบให้ได้มาตรฐานสากล

2. เพิ่มทางเดินเท้าไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร

อาคารต้องจัดให้มีทางเดินเท้าที่ต่อเนื่อง กว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร และ ปลอดจากสิ่งกีดขวาง เพื่อให้ประชาชนสามารถสัญจรได้อย่างปลอดภัย โดยไม่ต้องลงไปเดินบนผิวจราจร

แนวคิดนี้ถูกเปรียบเทียบกับ Cover Walkway ในประเทศสิงคโปร์ ซึ่งอาคารเอกชนมีส่วนร่วมในการสร้างพื้นที่เดินเท้าคุณภาพดีให้เมือง

ด้านเสียงสนับสนุน: เมืองได้ประโยชน์ – อาคารกลับมามีชีวิต

สมาชิกสภากทม.หลายคนแสดงความเห็นสนับสนุน โดยเห็นตรงกันว่า ร่างข้อบัญญัตินี้อาจเป็น “จุดเริ่มต้น” ของการแก้ปัญหาอาคารรกร้างอย่างเป็นระบบ

ฝ่ายที่เห็นด้วยมองว่า

เมืองจะได้อาคารที่ปลอดภัยขึ้น โดยเฉพาะด้านอัคคีภัย
ทางเท้าจะมีความต่อเนื่องและใช้งานได้จริงมากขึ้น
เจ้าของอาคารมีแรงจูงใจในการลงทุนปรับปรุง มากกว่าปล่อยทิ้งไว้ให้เสื่อมโทรม

ในมุมนี้ ร่างข้อบัญญัติถูกมองว่าเป็นเครื่องมือเชิงนโยบาย ที่เชื่อมโยง “การพัฒนาเอกชน” เข้ากับ “ประโยชน์สาธารณะ”

ด้านเสียงกังวล: เอื้อเอกชนเกินไปหรือไม่? แล้วชุมชนอยู่ตรงไหน

อย่างไรก็ตาม การอภิปรายในสภาฯ สะท้อนความกังวลหลายประเด็น โดยเฉพาะจากสมาชิกที่ตั้งคำถามว่า ร่างข้อบัญญัตินี้อาจนำไปสู่การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างพื้นที่เมืองอย่างรวดเร็วเกินไป

1. การเอื้อการลงทุนเอกชน : มีข้อสังเกตว่า การผ่อนปรนกฎหมายอาจเปิดทางให้ตึกแถวเก่าถูกแปลงสภาพเป็น

โรงแรมขนาดเล็ก
อาคารให้เช่าเชิงพาณิชย์
ที่พักรูปแบบใหม่

ซึ่งอาจกระทบต่อวิถีชีวิตของผู้อยู่อาศัยเดิม โดยเฉพาะในย่านเมืองเก่า

2. ความชัดเจนของขอบเขตการดัดแปลง : หลายเสียงเรียกร้องให้ระบุให้ชัดว่า

ดัดแปลงได้ “แค่ไหน”
ต้องตรวจสอบโครงสร้างอย่างไร
มีมาตรการควบคุมความสูงและความหนาแน่นหรือไม่

3. ประเด็นกฎหมาย: ข้อบัญญัติ vs กฎกระทรวง : ประเด็นที่ร้อนแรงที่สุดคือ คำถามว่า

“ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร สามารถยกเว้นหรือผ่อนปรนกฎกระทรวงที่ออกตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร ได้หรือไม่”

สมาชิกบางรายตั้งข้อสังเกตว่า หากไม่แก้กฎกระทรวงควบคู่กัน ข้อบัญญัติอาจไม่สามารถบังคับใช้ได้จริง หรือกลายเป็น “กฎหมายหมัน” ในทางปฏิบัติ

คำชี้แจงฝ่ายบริหาร: ไม่ขัดกฎหมาย และยังต้องผ่านด่านกลาง

ฝ่ายบริหาร กทม. โดยรองผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร ชี้แจงว่า

การออกข้อบัญญัติได้ผ่านกระบวนการรับฟังความคิดเห็น (Public Hearing) ตามกฎหมาย
ร่างข้อบัญญัติจะต้องถูกพิจารณาโดยคณะกรรมการควบคุมอาคารในระดับกระทรวงอีกครั้ง
หลักการคือ ไม่ขัดแย้งกับ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร แต่เป็นการทำให้กฎหมายสอดคล้องกับบริบทเมืองจริง

ฝ่ายบริหารย้ำว่า ไม่ได้ “เปิดเสรี” การพัฒนา แต่เป็นการสร้างกรอบที่สมดุลระหว่างความปลอดภัย การพัฒนา และข้อจำกัดของอาคารเดิม

จุดเปลี่ยนของนโยบายเมือง: จากการ “ห้าม” สู่การ “จัดการ”

หากมองในภาพใหญ่ ร่างข้อบัญญัตินี้สะท้อนการเปลี่ยนวิธีคิดของการบริหารเมือง จากการใช้กฎหมายเป็นเครื่องมือ “ห้าม” ไปสู่การใช้กฎหมายเป็นเครื่องมือ “จัดการความเป็นจริง”

แทนที่จะปล่อยให้อาคารเก่าอยู่นอกระบบ กทม. กลับเลือกที่จะ

ดึงอาคารเหล่านี้กลับเข้าสู่ระบบกฎหมาย
เพิ่มมาตรฐานความปลอดภัย
แลกกับการผ่อนปรนบางข้อที่ไม่สามารถทำได้ในทางปฏิบัติ

อย่างไรก็ตาม ความสำเร็จของนโยบายนี้จะไม่ได้วัดจากการ “ผ่านสภา” เพียงอย่างเดียว แต่จะถูกทดสอบในขั้นตอนการบังคับใช้จริง การควบคุมรายละเอียด และการมีส่วนร่วมของชุมชนในพื้นที่

โอกาสของเมือง กับโจทย์ที่ยังต้องตอบ

มติของสภากรุงเทพมหานครในครั้งนี้ คือ “ก้าวแรก” ของการปฏิรูปกฎหมายอาคารในระดับท้องถิ่น เพื่อรับมือกับเมืองที่มีอายุและความซับซ้อนสูงอย่างกรุงเทพฯ

ร่างข้อบัญญัติ “รีโนเวตตึกร้าง–เพิ่มทางเท้า” อาจเป็นทั้งโอกาส ในการฟื้นฟูเมืองชั้นใน และ ความเสี่ยง หากขาดการกำกับดูแลที่รอบคอบ

คำถามสำคัญต่อจากนี้ไม่ใช่เพียงว่า “กฎหมายทำได้หรือไม่” แต่คือ

เมืองจะใช้กฎหมายฉบับนี้ เพื่อสร้างสมดุลระหว่างการพัฒนา ความปลอดภัย และคุณภาพชีวิตของคนเมือง ได้จริงเพียงใด