อัปเดตอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569 : ต้นทุนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของบ้านและนักลงทุนต้องรู้
2 นาทีที่แล้ว
ใช้เวลาอ่าน 3 นาที
0
0
0
ทุกปีเมื่อเข้าสู่ช่วงต้นศักราชใหม่ ประเด็นเรื่อง “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” จะกลับมาเป็นหัวข้อสำคัญอีกครั้งสำหรับเจ้าของบ้าน ผู้ถือครองคอนโด นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ตลอดจนเจ้าของที่ดินเปล่าที่รอการพัฒนา ปี 2569 ก็เช่นกัน ภาษีประเภทนี้ยังคงเป็นหนึ่งในต้นทุนสำคัญของการถือครองทรัพย์สิน และมีผลโดยตรงต่อการวางแผนการเงินทั้งในระยะสั้นและระยะยาว
หลายคนอาจมองว่าภาษีที่ ดินเป็นเพียงค่าใช้จ่ายประจำปีที่ไม่สูงนัก แต่เมื่อพิจารณาในมุมของการลงทุน โดยเฉพาะผู้ที่ถือครองหลายทรัพย์สิน ภาษีที่ดินถือเป็น “ต้นทุนเชิงโครงสร้าง” ที่ส่งผลต่อผลตอบแทน กระแสเงินสด และการตัดสินใจถือครองหรือพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอย่างมีนัยสำคัญ
บทความนี้สรุปภาพรวมอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569 พร้อมอธิบายบริบทเชิงนโยบาย วิธีคำนวณ และผลกระทบต่อเจ้าของทรัพย์สินแต่ละกลุ่มอย่างละเอียด
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีรายปีที่จัดเก็บจากผู้ถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินประเภทต่าง ๆ ได้แก่ ที่ดิน บ้าน อาคาร ห้องชุด (คอนโดมิเนียม) อาคารพาณิชย์ โรงแรม คลังสินค้า หรือสิ่งปลูกสร้างทุกประเภท กฎหมายฉบับนี้เข้ามาแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่แบบเดิม โดยมีเป้าหมายเพื่อปรับโครงสร้างการจัดเก็บภาษีทรัพย์สินให้สอดคล้องกับมูลค่าที่แท้จริงมากขึ้น
ในเชิงนโยบาย ภาษีที่ดินไม่ได้มีเป้าหมายเพียงเพื่อสร้างรายได้ให้รัฐเท่านั้น แต่ยังเป็นเครื่องมือสำคัญในการบริหารจัดการที่ดินของประเทศ โดยรัฐต้องการลดการกักตุนที่ดิน กระตุ้นให้ เกิดการใช้ประโยชน์อย่างมีประสิทธิภาพ กระจายการถือครอง และเพิ่มรายได้ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นเพื่อนำไปพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและคุณภาพชีวิตของประชาชน
กำหนดการจัดเก็บภาษี ปี 2569
สำหรับปี 2569 มีการประกาศขยายระยะเวลาดำเนินการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากกำหนดการเดิม เพื่อให้ผู้เสียภาษีมีเวลาบริหารจัดการมากขึ้น โดยกำหนดการใหม่มีดังนี้
การแจ้งประเมินภาษี ซึ่งเดิมกำหนดในเดือนกุมภาพันธ์ 2569 ได้ขยายเวลาเป็นเดือนเมษายน 2569 ส่วนกำหนดชำระภาษี ซึ่งเดิมต้องชำระภายในเดือนเมษายน 2569 ขยายเวลาเป็นภายในเดือนมิถุนายน 2569
ผู้เสียภาษียังสามารถเลือกผ่อนชำระได้ 3 งวด ได้แก่
งวดที่ 1 ภายในเดือนมิถุนายน 2569
งวดที่ 2 ภายในเดือนกรกฎาคม 2569
งวดที่ 3 ภายในเดือนสิงหาคม 2569
การขยายระยะเวลาดังกล่าวช่วยลดแรงกดดันด้านสภาพคล่อง โดยเฉพาะสำหรับผู้ถือครองหลายทรัพย์สิน หรือผู้ประ กอบการในภาคธุรกิจที่ต้องบริหารกระแสเงินสดอย่างรอบคอบ
วิธีคำนวณภาษีที่ดิน
หลักการคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีความชัดเจนและไม่ซับซ้อน โดยใช้สูตรดังนี้
มูลค่าประเมินทุนทรัพย์ × อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจคือ “มูลค่าประเมินทุนทรัพย์” ที่ใช้คำนวณนั้นอ้างอิงจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริง ดังนั้นแม้ทรัพย์สินจะซื้อมาในราคาสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาด แต่ภาษีจะคำนวณจากราคาประเมินราชการเป็นหลัก
อัตราภาษี ปี 2569 แยกตามประเภทการใช้ประโยชน์
1. กลุ่มที่อยู่อาศัย
กลุ่มนี้ครอบคลุมบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดมิเนียมที่ใช้เพื่อการอยู่อาศัย โ ดยเป็นกลุ่มที่ประชาชนส่วนใหญ่เกี่ยวข้องโดยตรง
บ้านหลังหลัก (เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว)
กรณีบ้านหลังหลักที่เจ้าของถือกรรมสิทธิ์ทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว มูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี หากมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท จะเริ่มเสียภาษีในอัตราก้าวหน้า ตั้งแต่ 0.03% ไปจนถึง 0.1% สำหรับมูลค่าที่สูงกว่า 100 ล้านบาท
0 – 50 ล้านบาท → ยกเว้นภาษี
50 – 75 ล้านบาท → 0.03%
75 – 100 ล้านบาท → 0.05%
มากกว่า 100 ล้านบาท → 0.1%
หมายเหตุ: บ้านหลังแรกมูลค่าไม่เกิน 50 ล้าน ยังไม่เสียภาษี
กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะ “สิ่งปลูกสร้าง” หลังเดียว (เช่น คอนโด)
ใน กรณีถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง เช่น คอนโดมิเนียม และมีเพียงหนึ่งห้องชุด มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษีเช่นกัน ส่วนมูลค่าที่สูงกว่านั้นจะเสียภาษีในอัตราตั้งแต่ 0.02% ถึง 0.1%
0 – 10 ล้านบาท → ยกเว้น
10 – 50 ล้านบาท → 0.02%
50 – 75 ล้านบาท → 0.03%
75 – 100 ล้านบาท → 0.05%
มากกว่า 100 ล้านบาท → 0.1%
หมายเหตุ: บ้านที่สร้างบนที่ดินของคนอื่น หรืออาคารที่ไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน
มีบ้าน / ทรัพย์สิน 2 หลังขึ้นไป หากผู้เสียภาษีมีบ้านหรือทรัพย์สินเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 2 หลังขึ้นไป จะไม่ได้รับการยกเว้นแบบบ้านหลังแรก และต้องเสียภาษีตามอัตราที่กำหนดตั้งแต่บาทแรกของมูลค่า
จุดนี้มีความสำคัญสำหรับนักลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากภาษีที่ดินจะกลายเป็นต้นทุนประจำปีที่ต้องนำมาคำนวณผลตอบแทนสุทธิใหม่ ทุกปี
0 – 50 ล้านบาท → 0.02%
50 – 75 ล้านบาท → 0.03%
75 – 100 ล้านบาท → 0.05%
มากกว่า 100 ล้านบาท → 0.1%
หมายเหตุ: หากเรามีบ้านหลายหลัง จะไม่ได้รับการยกเว้นแบบบ้านหลังแรก ต้องจ่ายตามจริงทั้งหมด ตรงนี้คือจุดที่นักลงทุน ปล่อยเช่าควรคำนวณต้นทุนให้ดี
2. กลุ่มพาณิชยกรรม
กลุ่มนี้ครอบคลุมอาคารพาณิชย์ สำนักงาน โรงแรม อพาร์ตเมนต์ให้เช่า คลังสินค้า และทรัพย์สินที่ใช้เพื่อกิจการทางธุรกิจ อัตราภาษีสำหรับกลุ่มนี้สูงกว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยอย่างชัดเจน โดยเริ่มต้นที่ 0.3% สำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นตามขั้นบันไดสูงสุดถึง 0.7% สำหรับมูลค่ามากกว่า 5,000 ล้านบาท อัตราภาษี :
0 – 50 ล้านบาท → 0.3%
50 – 200 ล้านบาท → 0.4%
200 – 1,000 ล้านบาท → 0.5%
1,000 – 5,000 ล้านบาท → 0.6%
มากกว่า 5,000 ล้านบาท → 0.7%
เห็นชัดว่า “ทรัพย์เชิงธุรกิจ” ภาระสูงกว่าที่อยู่อาศัยหลายเท่า
อัตราที่สูงกว่าสะท้อนแนวคิดว่าทรัพย์สินที่สร้างรายได้เชิงพาณิชย์ควรมีส่วนร่ว มในการจัดเก็บภาษีมากกว่าการอยู่อาศัยทั่วไป สำหรับผู้ประกอบการ อัตรานี้จึงเป็นต้นทุนที่ต้องรวมไว้ในการวิเคราะห์ความคุ้มค่าทางธุรกิจและอัตราผลตอบแทนการลงทุน
3. กลุ่มเกษตรกรรม
ภาคเกษตรได้รับอัตราภาษีที่ผ่อนปรนที่สุด
บุคคลธรรมดา
โดยบุคคลธรรมดาที่มีมูลค่าทรัพย์สินไม่เกิน 50 ล้านบาทได้รับการยกเว้น และมูลค่าที่สูงขึ้นจะเสียภาษีในอัตราตั้งแต่ 0.01% ถึง 0.1%
0 – 50 ล้านบาท → ยกเว้น
50 – 125 ล้านบาท → 0.01%
125 – 150 ล้านบาท → 0.03%
150 – 550 ล้านบาท → 0.05%
550 – 1,050 ล้านบาท → 0.07%
มากกว่า 1,050 ล้านบาท → 0.1%
นิติบุคคล
ส่วนนิติบุคคลก็มีอัตราเริ่มต้นที่ 0.01% เช่นกัน
0 – 75 ล้านบาท → 0.01%
75 – 100 ล้านบาท → 0.03%
100 – 500 ล้านบาท → 0.05%
500 – 1,000 ล้านบาท → 0.07%
มากกว่า 1,000 ล้านบาท → 0.1%
แนวทางนี้สะท้อนนโยบายของรัฐที่ต้องการสนับสนุนภาคเกษตรกรรมและลดภาระให้เกษตรกรรายย่อย ภาคเกษตรยังได้อัตราที่ผ่อนปรนที่สุด
4. ที่ดินรกร้างหรือไม่ได้ใช้ประโยชน์
กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่รัฐตั้งใจจัดเก็บในอัตราสูง เพื่อกดดันให้เจ้าของนำที่ดินออกมาใช้ประโยชน์ อัตราเริ่มต้นที่ 0.3% และเพิ่มขึ้นตามมูลค่าทรัพย์สิน หากปล่อยรกร้างเกิน 3 ปี อัตราจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3% ทุก 3 ปี โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 3%
0 – 50 ล้านบาท → 0.3%
50 – 200 ล้านบาท → 0.4%
200 – 1,000 ล้านบาท → 0.5%
1,000 – 5,000 ล้านบาท → 0.6%
มากกว่า 5,000 ล้านบาท → 0.7%
หากปล่อยรกร้างเกิน 3 ปี อัตราจะเพิ่มอีก 0.3% ทุก 3 ปี (เพดานสูงสุดไม่เกิน 3%) นี่คือแรงกดดันเชิงนโยบายให้เจ้าของนำที่ดินออกมาใช้ กลไกดังกล่าวมีเป้าหมายเพื่อลดการกักตุนที่ดินและกระตุ้น การพัฒนาเมือง โดยเฉพาะในพื้นที่ศักยภาพสูง เช่น แนวรถไฟฟ้าและย่านเศรษฐกิจสำคัญ
มุมมองเชิงกลยุทธ์สำหรับเจ้าของทรัพย์สิน
ภาษีที่ดินควรถูกมองว่าเป็นต้นทุนการถือครองรายปี ไม่ใช่เพียงภาระชั่วคราว บ้านหลังแรกที่มีมูลค่าไม่สูงมากอาจยังไม่ได้รับผลกระทบมากนัก แต่สำหรับผู้ถือครองหลายยูนิต หรือผู้ที่สะสมที่ดินเพื่อเก็งกำไร ภาษีจะกลายเป็นตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อผลตอบแทนระยะยาว
ในยุคที่เมืองเติบโตต ามแนวโครงสร้างพื้นฐาน เช่น รถไฟฟ้า และราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ภาษีที่ดินจึงควรถูกนำเข้าไปอยู่ในแบบจำลองทางการเงินเสมอ อสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้มีเพียงต้นทุนตอนซื้อ แต่มีต้นทุนระหว่างถือครองตลอดอายุการลงทุน และภาษีที่ดินคือหนึ่งในต้นทุนหลักที่ไม่ควรมองข้าม
ปี 2569 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังคงมีโครงสร้างอัตราเช่นเดิม โดยมีการขยายระยะเวลาชำระภาษีถึงเดือนมิถุนายน และสามารถผ่อนชำระได้ 3 งวด บ้านหลังหลักมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทยังได้รับการยกเว้น ขณะที่ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์และที่ดินรกร้างมีอัตราภาษีสูงกว่าอย่างชัดเจน
สำหรับผู้ที่มีบ้าน มีที่ดิน หรือกำลังพิจารณาการลงทุนใหม่ การทำความเข้าใจโครงสร้างภาษีและนำไปคำนวณอย่างรอบคอบ จะช่วยให้การตัดสินใจมีความแม่นยำมากขึ้นในระยะยาว เพราะการลงทุนที่ดี ไม่ได้วัดจากราคาซื้อเพียงอย่างเดียว แต่ต้องเข้าใจ “ต้นทุนที่แท้จริงของการถือครอง” อย่างครบถ้วนด้วย
หากคุณมีที่ดินเปล่า และต้องการพัฒนาอย่างคุ้มค่า
LAD มีทีมผู้เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร เราสามารถช่วยคุณ ตรวจสอบข้อกฎหมาย วิเคราะห์ศักยภาพพื้นที่ ออกแบบแนวทางพัฒนา และวางกลยุทธ์ลงทุนอย่างยั่งยืนเพื่อให้ที่ดินของคุณ “สร้างมูลค่าได้ตั้งแต่วันนี้” โดยไม่ปิดกั้นโอกาสในอนาคต
คลิกเพื่ออ่านบทความ เปลี่ยนที่ดินเปล่าให้กลายเป็นสินทรัพย์ที่เติบโตไปพร้อมเมือง กับ LAD
ที่ดินเปล่าทำอะไรดี?แนวทางพัฒนาที่ดินรกร้างแบบ “ยืดหยุ่น” : 4 ขั้นตอน เปลี่ยนภาระภาษีให้เป็นสินทรัพย์ลงทุนรอเวลาแห่งโอกาส
"เป็นเจ้าของที่ดินต้องรู้! วิธีคำนวณภาษีแบบไม่พลาด" ติดตามได้ที่ :https://www.lad.co.th/post/landtax2025
https://www.facebook.com/share/p/19j6xnqTRe/
ตรวจสอบแนวทางการพัฒนาที่ดินเปล่า อย่าปล่อยให้รกร้าง! เปลี่ยนให้มีมูลค่า ลดหย่อนภาษีได้ติดตามได้ที่ : https://www.facebook.com/share/p/1CFYkc5Yv3/
5 สิ่งพื้นฐานต้องรู้ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เข้าใจได้ภายใน 5 นาที ติดตามได้ที่ :
https://www.facebook.com/share/p/1Fy6ZYeEmj/
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ :
https://www.supalai.com/blog/detail/ภาษีที่ดินปี-2569
https://www.prachachat.net/property/news-1945129
https://www.thairath.co.th/money/personal_finance/financial_planning/2901142
