KAEN.KET ขอนแก่น: วิเคราะห์โครงการอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง กับบทบาทใหม่ของศรีจันทร์และผังเมืองขอนแก่น

การเกิดขึ้นของ KAEN.KET หากมองเพียงผิวเผิน อาจถูกจัดวางไว้ในหมวด “ศูนย์การค้าใหม่” ของเมืองขอนแก่น แต่เมื่อขยับมองในระดับโครงสร้างเมือง โครงการนี้กำลังสะท้อนความพยายามที่สำคัญกว่านั้นมาก นั่นคือการรีเซ็ตบทบาทของพื้นที่ใจกลางเมือง ในช่วงหัวเลี้ยวหัวต่อของการพัฒนาเมืองภูมิภาคไทย และเป็นหนึ่งในกรณีศึกษาที่น่าสนใจของทิศทางใหม่ด้าน อสังหาริมทรัพย์ขอนแก่น

ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา เมืองภูมิภาคจำนวนมากเติบโตภายใต้รูปแบบการขยายตัวออกสู่รอบนอก โครงการใหม่มักเกาะตามถนนสายหลักและที่ดินขนาดใหญ่ ส่งผลให้ศูนย์กลางเมืองเดิมค่อยๆ สูญเสียบทบาททางเศรษฐกิจและการใช้ชีวิต KAEN.KET เลือกเดินคนละทาง ด้วยการย้อนกลับมาลงทุนใน “ใจเมือง” อย่างจริงจัง และการตัดสินใจนี้เองที่ทำให้โครงการมีนัยสำคัญมากกว่าการพัฒนาเชิงพาณิชย์ทั่วไป

KAEN.KET กับบทบาทใหม่ใน Khon Kaen Innovation Centre

KAEN.KET (แก่นเก็ต) คือโครงการศูนย์การค้าและไลฟ์สไตล์ใหม่ ภายใต้การพัฒนาโดย บริษัท ขอนแก่น อินโนเวชั่น เซ็นเตอร์ จำกัด ซึ่งต่อยอดแนวคิด “ตึกแห่งความร่วมมือ” ของกลุ่มมิตรผล ที่มีบทบาทในการพัฒนาเมืองขอนแก่นมาอย่างต่อเนื่องยาวนานกว่า 35 ปี โครงการนี้จึงไม่ได้เกิดขึ้นในฐานะการลงทุนเชิงพาณิชย์แบบโดดเดี่ยว แต่ถูกวางไว้เป็นส่วนหนึ่งของ Khon Kaen Innovation Centre เพื่อเสริมสร้างระบบนิเวศนวัตกรรมของภาคอีสานอย่างเป็นรูปธรรม

การวางตำแหน่งเช่นนี้ทำให้ KAEN.KET ไม่ได้ทำหน้าที่เพียงรองรับกิจกรรมค้าปลีก แต่เป็นองค์ประกอบสำคัญของโครงสร้างเมือง ที่เชื่อมโยงเศรษฐกิจ การทำงาน และการใช้ชีวิตของคนเมืองเข้าด้วยกันในระดับย่าน

จากตึกคอมเดิม สู่สินทรัพย์เมืองที่ถูกปลุกให้ทำงานอีกครั้ง

ตึกคอมขอนแก่นในอดีต เคยเป็นภาพแทนของความพยายามนำเทคโนโลยีและการค้าแบบสมัยใหม่เข้ามาสู่เมือง แต่เมื่อโครงสร้างเศรษฐกิจและพฤติกรรมผู้บริโภคเปลี่ยนไป อาคารที่ถูกออกแบบมาเพื่อการใช้งานแบบเดียว ก็เริ่มหมดบทบาทลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ สิ่งที่เกิดขึ้นกับตึกคอมจึงไม่ใช่เรื่องเฉพาะจุด หากแต่เป็นภาพสะท้อนของอาคารใจเมืองจำนวนมากในเมืองภูมิภาคไทย

KAEN.KET เลือกอ่านอาคารเดิมนี้ไม่ใช่ในฐานะ “ความล้มเหลว” แต่ในฐานะ สินทรัพย์ของเมือง (Urban Asset) ที่ยังมีศักยภาพ ทั้งในเชิงทำเล โครงสร้าง และความทรงจำร่วมของผู้คน การพัฒนาบนแนวคิด Adaptive Reuse จึงไม่ใช่เพียงการรีโนเวตเพื่อเปลี่ยนภาพลักษณ์ แต่คือการเพิ่มมูลค่าให้ใจกลางเมือง โดยไม่เพิ่มภาระให้กับโครงสร้างพื้นฐานเดิมของขอนแก่น

ในบริบทตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน ที่ต้นทุนที่ดิน วัสดุ และแรงงานปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง การลงทุนในอาคารเดิมใจกลางเมืองจึงกลายเป็นกลยุทธ์ที่ให้ผลตอบแทนระยะยาวมั่นคงกว่า โดยเฉพาะเมื่อทำเลนั้นยังมีการใช้งานจริงของคนเมืองรองรับอยู่แล้ว

ศรีจันทร์ : ทำเล CBD ที่กำลังถูกนิยามใหม่

ถนนศรีจันทร์คือแกนเศรษฐกิจดั้งเดิมของขอนแก่น และยังคงเป็นหนึ่งในทำเลที่มีศักยภาพสูงสุดของเมือง แม้บทบาทจะถูกท้าทายจากการขยายตัวของเมืองในช่วงหลัง การวาง KAEN.KET ลงบนทำเลนี้จึงไม่ได้เป็นเพียงการเลือกพื้นที่ที่คุ้นเคย แต่เป็นการส่งสัญญาณเชิงผังเมืองอย่างชัดเจนว่า “ใจเมืองยังไม่ตาย”

ในเชิงอสังหาริมทรัพย์ ศรีจันทร์มีคุณสมบัติครบถ้วนของ Prime CBD ทั้งการเข้าถึงง่าย การกระจุกตัวของโรงแรมขนาดใหญ่ สถานศึกษา และกิจกรรมทางเศรษฐกิจ การเติมฟังก์ชันแบบ Lifestyle และ Mixed-use ลงไป ทำให้ย่านนี้เริ่มขยับจาก CBD แบบดั้งเดิม ไปสู่รูปแบบ Downtown Lifestyle District ซึ่งเป็นแนวทางที่เมืองใหญ่ทั่วโลกกำลังให้ความสำคัญ

เมื่อพฤติกรรมคนเมือง กลายเป็นตัวตั้งของการออกแบบอสังหาริมทรัพย์

หนึ่งในปัจจัยที่ทำให้ KAEN.KET มีศักยภาพเชิงอสังหาริมทรัพย์สูง คือการอ่าน Demand จากพฤติกรรมจริงของผู้ใช้งาน พื้นที่โดยรอบโครงการรายล้อมด้วยโรงแรมหลักถึง 3 แห่ง โรงเรียนกว่า 18 แห่ง และมีนักเรียน–นักศึกษามากกว่า30,000 คนในรัศมีใกล้เคียง ซึ่งไม่ใช่เพียงตัวเลขเชิงประชากร แต่สะท้อนรูปแบบการใช้เมืองอย่างชัดเจน

นอกจากนี้ โครงการยังอยู่ในโครงข่ายของ Khon Kaen Innovation Centre ทำให้พื้นที่นี้ไม่ได้ทำหน้าที่เพียงรองรับการค้า แต่เชื่อมโยงเศรษฐกิจ การทำงาน และการใช้ชีวิตเข้าด้วยกันในระดับย่าน นี่คือการสร้าง “ศูนย์กลางเมืองใหม่” โดยไม่ต้องขยายเมืองออกไปอีกชั้น

กลุ่มผู้ใช้งานเหล่านี้ไม่ได้มองศูนย์การค้าเป็นปลายทาง แต่ใช้พื้นที่เป็นจุดแวะ จุดพบปะ และพื้นที่ใช้เวลาในชีวิตประจำวัน การออกแบบพื้นที่ที่รองรับการนั่ง การทำงาน การพบปะ และกิจกรรมเชิงสร้างสรรค์ จึงช่วยยืดเวลาใช้งาน (dwell time) และสร้างการกลับมาใช้ซ้ำอย่างต่อเนื่อง ซึ่งเป็นหัวใจของความคุ้มค่าในโครงการอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ยุคใหม่

KAEN.KET ในฐานะโครงสร้างพื้นฐานทางเมือง

เมื่อมองในระดับผังเมือง KAEN.KET ทำหน้าที่ใกล้เคียงกับ Urban Infrastructure มากกว่าศูนย์การค้าทั่วไป พื้นที่ภายในโครงการถูกออกแบบให้รองรับการทำงาน การเรียนรู้ และการใช้ชีวิตร่วมกัน เพื่อลดการพึ่งพาการค้าปลีกเพียงอย่างเดียว และเพิ่มความยืดหยุ่นให้โครงการสามารถปรับตัวตามพฤติกรรมผู้ใช้งานที่เปลี่ยนไปได้ในระยะยาว

โครงสร้างพื้นที่หลักของ KAEN.KET : 4 ฟังก์ชันที่ทำงานร่วมกันในระบบเมืองเดียว

แนวคิดการพัฒนา KAEN.KET โครงการพื้นที่กว่า 35,000 ตารางเมตร ไม่ได้สะท้อนผ่านรูปแบบสถาปัตยกรรมหรือการจัดวางพื้นที่เชิงพาณิชย์เพียงอย่างเดียวแต่เป็น Urban Experience รูปแบบใหม่ของขอนแก่น พื้นที่ที่พยายามเชื่อมเศรษฐกิจสร้างสรรค์ ไลฟ์สไตล์ และผู้คนของเมืองเข้าด้วยกันในบริบทเดียว ถูกถ่ายทอดผ่านโครงสร้างพื้นที่ใช้งานหลัก 4 ส่วน ซึ่งถูกออกแบบให้มีบทบาทแตกต่างกัน หากแต่ทำงานเชื่อมโยงกันในฐานะระบบเดียวของเมือง

1. The Urban Lab : พื้นที่ตั้งต้นของผู้ประกอบการและเศรษฐกิจสร้างสรรค์

พื้นที่ส่วนนี้ถูกวางบทบาทให้เป็นจุดเริ่มต้นของผู้ประกอบการรุ่นใหม่และธุรกิจสร้างสรรค์ โดยไม่ได้ถูกมองเป็นเพียง co-working space แต่เป็นพื้นที่ทดลอง เรียนรู้ และเชื่อมต่อกับการทำธุรกิจจริง ตั้งแต่การทำงานร่วมกัน การพบปะแลกเปลี่ยน ไปจนถึงการต่อยอดแนวคิดให้สามารถเติบโตได้ในบริบทของเมืองขอนแก่น พื้นที่ลักษณะนี้ทำหน้าที่เป็นกลไกสำคัญในการรักษาคนรุ่นใหม่ไว้กับเมือง และลดแรงดึงดูดของการย้ายถิ่นออกสู่เมืองใหญ่

2. Kaen Kleur Club : พื้นที่คุณภาพชีวิตของครอบครัวและเยาวชนใจกลางเมือง

KAEN.KET จัดสรรพื้นที่สำหรับครอบครัว เด็ก และเยาวชน ซึ่งไม่ได้ขับเคลื่อนด้วยเป้าหมายเชิงพาณิชย์เป็นหลัก แต่เปิดโอกาสให้กิจกรรมสร้างสรรค์ การเรียนรู้ และการใช้เวลาร่วมกันเกิดขึ้นได้ในชีวิตประจำวัน พื้นที่ประเภทนี้ช่วยเติมมิติคุณภาพชีวิตให้กับย่านศรีจันทร์ และทำให้ใจกลางเมืองไม่ถูกจำกัดบทบาทไว้เพียงพื้นที่ทำงานหรือพื้นที่จับจ่าย แต่เป็นพื้นที่ที่คนสามารถ “อยู่ได้” ในระยะยาว

3. Kaen Kraft : การเชื่อมอัตลักษณ์ท้องถิ่นเข้ากับเศรษฐกิจเมือง

พื้นที่แก่นคราฟต์ทำหน้าที่รวบรวมงานฝีมือ งานคราฟต์ และอัตลักษณ์ท้องถิ่นของอีสาน มาจัดวางใหม่ในรูปแบบร่วมสมัย เปิดโอกาสให้ผู้มาเยือนได้ทำความรู้จักวัฒนธรรมท้องถิ่นผ่านการเลือกชม การเลือกซื้อ และกิจกรรมที่เข้าถึงง่าย พื้นที่นี้ช่วยเชื่อมวัฒนธรรมเข้ากับเศรษฐกิจเมืองและการท่องเที่ยว โดยไม่ทำให้วัฒนธรรมถูกแช่แข็งอยู่ในภาพจำแบบดั้งเดิม แต่กลายเป็นทุนทางวัฒนธรรมที่ยังมีชีวิต

4. Kaen San Program : พื้นที่กลางของการแลกเปลี่ยนและกำหนดทิศทางเมือง

อีกหนึ่งบทบาทสำคัญของ KAEN.KET คือการเป็นพื้นที่เปิดสำหรับการแชร์ความรู้และแลกเปลี่ยนไอเดียของคนเมืองขอนแก่น พื้นที่สำหรับการจัดกิจกรรม เสวนา เวิร์กช็อป หรือโปรเจกต์ทดลอง ที่ขับเคลื่อนโดยครีเอเตอร์ สื่อ และเครือข่ายคนทำงานของเมืองเอง พื้นที่ลักษณะนี้ช่วยเปิดโอกาสให้เมืองมีส่วนร่วมในการกำหนดทิศทางการใช้งานพื้นที่ในระยะยาว และทำให้โครงการไม่ถูกกำหนดบทบาทจากผู้พัฒนาเพียงฝ่ายเดียว

เมื่อพิจารณาร่วมกันทั้งสี่ฟังก์ชัน KAEN.KET จึงไม่ได้ทำหน้าที่เป็นเพียงพื้นที่ค้าปลีก แต่เป็นโครงสร้างเมืองที่พยายามเชื่อมการทำงาน การเรียนรู้ และการใช้ชีวิต เข้าด้วยกันในบริบทเดียว บทบาทของพื้นที่เหล่านี้อาจค่อย ๆ เปลี่ยนไปตามการใช้งานจริง และท้ายที่สุดจะถูกนิยามผ่านการใช้ชีวิตของคนขอนแก่น มากกว่าคำอธิบายใด ๆ ในเอกสารโครงการ

ผลกระทบต่อมูลค่าที่ดินและอสังหาริมทรัพย์รอบโครงการ

ประสบการณ์จากหลายเมืองชี้ให้เห็นว่า โครงการประเภท Downtown Lifestyle Hub ไม่ได้สร้างมูลค่าเพียงในขอบเขตพื้นที่โครงการ แต่ส่งแรงกระเพื่อมต่อโครงสร้างอสังหาริมทรัพย์โดยรอบอย่างเป็นระบบ ทั้งในรูปแบบการฟื้นฟูอาคารพาณิชย์เดิม การพัฒนาโรงแรมและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ รวมถึงการเพิ่ม “เรื่องเล่า” ให้กับที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองซึ่งเคยขาดจุดยึดทางอัตลักษณ์

ในกรณีของ KAEN.KET โครงการมีศักยภาพที่จะทำหน้าที่เป็นตัวเร่ง (urban catalyst) ให้ย่านศรีจันทร์กลับมามีความหมายทางเศรษฐกิจและการใช้ชีวิตอีกครั้ง ไม่ใช่ผ่านการขยายเมืองออกไป แต่ผ่านการเพิ่มความหนาแน่นของกิจกรรม คุณค่า และการใช้งานในพื้นที่เดิม สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ นี่คือสัญญาณของการกลับมาของ “มูลค่าใจเมือง” ซึ่งไม่ได้วัดจากราคาที่ดินเพียงอย่างเดียว แต่รวมถึงเสถียรภาพของอุปสงค์ในระยะยาว

KAEN.KET กับโจทย์อนาคตของเมืองภูมิภาคไทย

KAEN.KET ไม่ได้เป็นเพียงศูนย์การค้าใหม่ในขอนแก่น แต่คือภาพสะท้อนของการเปลี่ยนวิธีคิดในการพัฒนาเมืองภูมิภาค จากการขยายตัวเชิงพื้นที่ สู่การขุดศักยภาพภายใน จากการสร้างพื้นที่ขาย สู่การสร้างโครงสร้างการใช้ชีวิตของคนเมือง

หากโครงการสามารถเดินหน้าได้ตามแนวคิดที่วางไว้ KAEN.KET อาจกลายเป็นต้นแบบสำคัญของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางเมือง ที่พิสูจน์ว่า “ใจเมือง” ยังสามารถกลับมามีบทบาท มีคุณค่า และสร้างผลตอบแทนได้ โดยไม่จำเป็นต้องแลกกับการขยายเมืองอย่างไร้ทิศทาง

ในมุมนี้ KAEN.KET จึงไม่ใช่เพียงจุดหมายใหม่ของการจับจ่าย แต่เป็นบททดลองสำคัญของขอนแก่น — และของเมืองภูมิภาคไทย — ว่าเราจะออกแบบความเติบโตของเมืองในทศวรรษต่อไปอย่างไร ให้สมดุลระหว่างเศรษฐกิจ พื้นที่ และชีวิตของผู้คน

ทั้งนี้ โครงการ KAEN.KET อยู่ระหว่างการก่อสร้าง และมีกำหนดเปิดให้บริการในช่วงไตรมาสที่ 2 ปี 2569

ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ :

https://www.facebook.com/share/p/18Dass7ovL/

https://www.facebook.com/share/p/16pqEpBdjg/

https://www.facebook.com/share/p/1Q43RndQdh/

https://www.facebook.com/share/p/1DVb2H4yfe/