“จับตา อสังหาฯ ฉะเชิงเทรา กำลังมาแรง! วิเคราะห์แนวโน้มการพัฒนาเมือง การขยายตัวจากกรุงเทพฯ ราคาที่ดิน และโอกาสทองในยุค EEC”

2 วันที่แล้ว

ใช้เวลาอ่าน 2 นาที

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา การขยายตัวของเมืองหลวงอย่างกรุงเทพมหานครได้ส่งผลให้เกิด “การกระจายตัวของเมืองอย่างไร้ทิศทาง (urban sprawl) โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ออกไปยังพื้นที่โดยรอบอย่างต่อเนื่อง อย่างทางทิศตะวันออก ซึ่งมี จังหวัดฉะเชิงเทรา เป็นศูนย์กลางสำคัญของแนวพัฒนาเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมที่เชื่อมโยงระหว่างกรุงเทพฯ - ชลบุรี - ระยอง

ด้วยตำแหน่งที่ตั้งภายในรัศมีเพียง 100 กิโลเมตรจากกรุงเทพฯ และอยู่ในแนวเชื่อมโยงของโครงสร้างพื้นฐานระดับชาติ - ไม่ว่าจะเป็นสนามบินสุวรรณภูมิ มอเตอร์เวย์หมายเลข 7 รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน ไปจนถึงการประกาศเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) - ฉะเชิงเทราจึงกลายเป็น “เมืองรองศักยภาพสูง” ที่ได้รับแรงหนุนจากการลงทุนมหาศาล

อย่างไรก็ตาม การเติบโตนี้กลับไม่ได้กระจายตัวอย่างสมดุลนัก บางพื้นที่ราคาที่ดินพุ่งสูงเกินศักยภาพของผู้มีรายได้ปานกลาง ในขณะที่โครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคบางระบบไม่ทันต่อการขยายของโครงการจัดสรร และสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะในย่านชานเมืองยังมีช่องว่างให้พัฒนาอีกมาก

บทความนี้ LAD จึงมุ่งสำรวจพลวัตดังกล่าวอย่างรอบด้าน เพื่อสะท้อน “ทิศทางการเติบโตของที่อยู่อาศัยฉะเชิงเทรา” และชี้ถึงบทบาทสำคัญของ ผังนโยบายระดับจังหวัด ในการวางรากฐานให้การเติบโตของเมืองเกิดขึ้นอย่างมีสมดุลและยั่งยืน

5 กลุ่มผู้อยู่อาศัยหลัก ตลาดที่อยู่อาศัยฉะเชิงเทรา

ภาคตะวันออก ถูกวางตัวเป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของประชากรที่เข้ามาอยู่อาศัยอย่างต่อเนื่อง ทั้งแรงงาน นักลงทุน และนักท่องเที่ยว โดยประชากรมีอัตราเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 8–10% ต่อปี และคาดว่าจะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องในอนาคต โดยกลุ่มผู้อยู่อาศัยหลักของฉะเชิงเทรา จำแนกได้เป็น 5 กลุ่มหลัก ดังนี้

ครอบครัวท้องถิ่น - ข้าราชการ พ่อค้า และผู้ประกอบการในจังหวัด ต้องการบ้านใกล้ตลาด โรงเรียน และบริการสาธารณะ
คนทำงานกรุงเทพฯ - มองหาที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยา เดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ใกล้ถนนสายหลักหรือสถานีรถไฟ
แรงงานนิคมอุตสาหกรรม - ต้องการที่พักราคาประหยัด ใกล้แหล่งงานและระบบขนส่ง
ผู้บริหารและชาวต่างชาติ - มองหาบ้านเดี่ยวระดับพรีเมียม ใกล้สนามกอล์ฟและสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
นักลงทุน - จับตาทำเลรอบนิคมและแนวมอเตอร์เวย์ เพื่อเก็งกำไรจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

5 พื้นที่ศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัย จังหวัดฉะเชิงเทรา

จังหวัดฉะเชิงเทราเป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวของกรุงเทพมหานคร และเป็นส่วนสำคัญของเขตเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (EEC) ด้วยทำเลที่เชื่อมโยงสะดวกทั้งด้านคมนาคม อุตสาหกรรม และเมืองหลัก ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในจังหวัดนี้มีความหลากหลาย แบ่งได้เป็น 5 ทำเลย่อยที่โดดเด่นดังนี้

อำเภอเมืองฉะเชิงเทรา - ศูนย์กลางเศรษฐกิจและที่อยู่อาศัยหลักของจังหวัด

ลักษณะพื้นที่: เขตเมืองหลักของจังหวัด เป็นศูนย์กลางด้านการค้า การบริการ และการคมนาคม มีความหนาแน่นของประชากรสูงสุดในจังหวัด
ลักษณะตลาด: บ้านแนวราบระดับกลางถึงบน เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด รวมถึงคอนโดมิเนียมขนาดกลางสำหรับผู้อยู่อาศัยจริง และครอบครัวในพื้นที่
กลุ่มเป้าหมาย: ผู้อยู่อาศัยจริง และครอบครัวในพื้นที่ที่ต้องการอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก เช่น โรงเรียน โรงพยาบาล ห้างสรรพสินค้า และสถานที่ราชการ
ขนาดครัวเรือนเฉลี่ย: 2.1 คนต่อบ้าน

อำเภอบ้านโพธิ์ - ย่านชานเมืองที่กำลังขยายตัว

ลักษณะพื้นที่: เขตต่อเนื่องจากเมืองฉะเชิงเทราและใกล้ถนนสายหลักหลายสาย เหมาะกับผู้ที่ทำงานในตัวเมืองแต่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาย่อมเยากว่า
ลักษณะตลาด: โครงการแนวราบระดับกลาง เช่น ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด เหมาะกับครอบครัวรุ่นใหม่
กลุ่มเป้าหมาย: ครอบครัวรุ่นใหม่หรือคนทำงานในเมืองที่ต้องการบ้านราคาย่อมเยาสามารถเดินทางเข้าพื้นที่กรุงเทพมหานครได้อย่างสะดวก
ขนาดครัวเรือนเฉลี่ย: 2.1 คนต่อบ้าน

อำเภอบางปะกง - ศูนย์กลางอุตสาหกรรมและคมนาคมเชื่อมโยง

ลักษณะพื้นที่: พื้นที่ยุทธศาสตร์ที่เชื่อมต่อถนนบางนา–ตราด มอเตอร์เวย์ หมายเลข 7 และใกล้เขตนิคมอุตสาหกรรมและท่าเรือ
ลักษณะตลาด:
- โครงการแนวราบระดับล่างถึงกลาง เช่น ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด เหมาะกับครอบครัวรุ่นใหม่
- โครงการทาวน์เฮาส์และอาคารชุดสำหรับแรงงานและผู้เช่าระยะยาว
กลุ่มเป้าหมาย: แรงงานและผู้ที่ต้องการบ้านเช่าและทาวน์โฮม อยู่บริเวณชานเมืองราคาย่อยเยา สามารถเดินทางเข้าพื้นที่กรุงเทพมหานครได้อย่างสะดวก
ขนาดครัวเรือนเฉลี่ย: 1.6 คนต่อบ้าน

หมายเหตุ: พื้นที่บางปะกงมีแนวโน้มพัฒนาเป็น “โซนอยู่อาศัยแนวราบราคาปานล่างถึงกลาง ที่เชื่อมโยงกับแหล่งงานขนาดใหญ่ใน EEC

อำเภอแปลงยาว - โซนอุตสาหกรรมขยายตัวใหม่

ลักษณะพื้นที่: พื้นที่เชื่อมโยงกับนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ผลิตสินค้าอุตสาหกรรมในเขตตะวันออก
ลักษณะตลาด: โครงการบ้านจัดสรรขนาดกลางถึงเล็ก บ้านแฝด และบ้านเดี่ยวชั้นเดียว เหมาะกับแรงงานฝีมือและพนักงานในนิคม
กลุ่มเป้าหมาย: ครอบครัวแรงงานฝีมือและพนักงานในนิคมราคาย่อมเยา
ขนาดครัวเรือนเฉลี่ย: 1.7 คนต่อบ้าน

ลักษณะการอยู่อาศัย: มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องจากแรงงานที่เข้ามาทำงานในภาคอุตสาหกรรมและโลจิสติกส์

ทำเลริมแม่น้ำบางปะกง - ทำเลอยู่อาศัยศักยภาพสูง

ลักษณะพื้นที่: ตั้งอยู่ตามแนวแม่น้ำบางปะกง บรรยากาศสงบ และเดินทางเข้าสู่ตัวเมืองได้สะดวก
ลักษณะตลาด: บ้านเดี่ยวและบ้านแฝดระดับกลางถึงบน เน้นกลุ่มผู้บริหารและครอบครัวที่ต้องการคุณภาพชีวิตดี
กลุ่มเป้าหมาย: ครอบครัวแรงงานเชียวชาญเฉพาะด้านและพนักงานผู้บริหารระดับกลางในนิคม
ขนาดครัวเรือนเฉลี่ย: 1-2 คนต่อบ้าน

แนวโน้ม: เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบคุณภาพสูงและรีสอร์ทเรสซิเดนซ์

การเปลี่ยนแปลงราคาและแรงกดดันของตลาด

สำหรับภาพรวม ราคาประเมินที่ดิน ภาคตะวันออก ปี 2568 พบว่า หลายพื้นที่มีราคาประเมินที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้น หากโฟกัสไปที่ EEC ฉะเชิงเทรา ภาพรวมอยู่ที่ตารางวาละ 400-50,000 บาท

ตามรายงานดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ประจำไตรมาส 4 ปี 2567 ของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) พบว่า จังหวัดฉะเชิงเทรามีค่าดัชนีอยู่ที่ 197.7 จุด เพิ่มขึ้น 1.4% เมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ลดลง 0.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าสำหรับทำเลที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดใน 5 อันดับแรก คือ อำเภอแปลงยาว ที่ดินในพื้นที่ดังกล่าวมีราคาปรับตัวสูงขึ้นถึง 27.5% เมื่อเทียบกับปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินอย่างต่อเนื่อง อาจได้รับอิทธิพลจากแรงผลักจากโครงการขนาดใหญ่ เช่น

รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน
โครงการนิคมอุตสาหกรรมใหม่ใน EEC
การลงทุนภาคเอกชนด้านโลจิสติกส์

อย่างไรก็ตาม ปรากฏการณ์ “over-price” เริ่มเห็นในบางพื้นที่ โดยเฉพาะแปลงที่ดินติดแนวมอเตอร์เวย์ หรือใกล้โครงการคมนาคมที่กำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งมีราคาสูงขึ้นหลายเท่าตัว ภายในเวลาไม่กี่ปี ขณะที่ราคาขายที่อยู่อาศัยในโครงการบางแห่งกลับเกินศักยภาพรายได้เฉลี่ยของประชากรจังหวัดที่ยังอยู่ในระดับปานกลาง

ปัญหาสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ขยายตัว

อย่างไรก็ตาม แม้แนวโน้มด้านอสังหาริมทรัพย์ของฉะเชิงเทราจะเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่โครงสร้างพื้นฐานหลายด้านของจังหวัดยัง “ไม่พร้อมรองรับ” การขยายตัวของเมืองอย่างเต็มศักยภาพ การพัฒนาในบางพื้นที่เกิดขึ้นอย่างแยกส่วน ขาดการเชื่อมโยงระหว่างภาครัฐ ภาคเอกชน และท้องถิ่น ส่งผลให้เมืองเติบโตแบบไม่สมดุล และไม่สามารถใช้ประโยชน์จากศักยภาพทางเศรษฐกิจได้อย่างเต็มที่

ความท้าทายเหล่านี้ปรากฏในหลายด้าน เช่น ระบบสาธารณูปโภคพื้นฐาน การคมนาคม การจัดการสิ่งแวดล้อม และสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ ซึ่งจำเป็นต้องพัฒนาอย่างต่อเนื่องเพื่อรองรับการเติบโตของเมืองและคุณภาพชีวิตของประชากรในอนาคต ในบางพื้นที่โดยรอบเขตเมือง การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำและระบบบำบัด การเชื่อมโยงระบบการเดินทางระหว่างเมืองกับชานเมือง รวมถึงการสร้างพื้นที่สีเขียวและระบบจัดการสิ่งแวดล้อม ยังคงมีช่องว่างให้ปรับปรุง

สถานการณ์เหล่านี้สะท้อนถึงความจำเป็นของการวางแผนเมืองแบบบูรณาการและมีส่วนร่วม เพื่อให้การพัฒนาในแต่ละมิติเดินไปในทิศทางเดียวกัน ฉะเชิงเทราจึงสามารถขับเคลื่อนศักยภาพทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และคุณภาพชีวิตประชากรได้อย่างเต็มที่ แม้จะเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพสูงทั้งด้านเกษตรกรรมและอุตสาหกรรม

ความเชื่อมโยงกับนโยบาย EEC และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน

การขยายตัวของที่อยู่อาศัยในฉะเชิงเทราเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับ นโยบายพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ซึ่งกำหนดให้จังหวัดนี้เป็น “ศูนย์กลางโลจิสติกส์และอุตสาหกรรมขั้นสูง” โดยเฉพาะในพื้นที่อำเภอบางปะกง อำเภอบ้านโพธิ์ และอำเภอเมือง โดยมีโครงการสำคัญ เช่น

รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (สถานีฉะเชิงเทรา)
ทางหลวงพิเศษหมายเลข 7 (สายกรุงเทพฯ–ชลบุรี–พัทยา)
การขยายสนามบินสุวรรณภูมิ
การพัฒนาท่าเรือแหลมฉบัง เฟส 3

ส่งผลให้ที่ดินรอบแนวเส้นทางคมนาคมเหล่านี้มีมูลค่าเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง การเติบโตนี้จึงควบคู่กับความจำเป็นในการวางแผนผังเมืองอย่างรอบคอบ เพื่อป้องกันการกระจายตัวแบบไร้ทิศทาง (urban sprawl) และความเหลื่อมล้ำระหว่างพื้นที่

“ผังนโยบายระดับจังหวัดฉะเชิงเทรา”: เครื่องมือวางทิศทางอนาคต

ผังนโยบายระดับจังหวัดฉะเชิงเทราจึงเป็นหนึ่งในเครื่องมือยุทธศาสตร์สำคัญภายใต้การจัดทำของกรมโยธาธิการและผังเมือง เพื่อใช้กำหนดทิศทางการพัฒนาเมือง สังคม และเศรษฐกิจของจังหวัดให้สอดคล้องกับ EEC และผังภาคตะวันออก เพื่อกำหนดทางเลือกภาพอนาคตเมืองฉะเชิงเทรา สู่ “ฉะเชิงเทรา เมืองน่าอยู่ น่าเที่ยว น่าลงทุน พัฒนาสู่เมืองอัจฉริยะ EEC" อาทิ

การพัฒนาเมืองศูนย์กลาง (Chachoengsao Core City) รอบสถานีรถไฟความเร็วสูงและเขตเมืองเดิม ให้เป็น “เมืองน่าอยู่และน่าลงทุน”
การจัดระบบโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งแวดล้อม เช่น ระบบบำบัดน้ำเสีย ศูนย์กำจัดขยะ พื้นที่สีเขียว
การวางแนวพัฒนาแกนเศรษฐกิจและที่อยู่อาศัย ตามแนวถนนมอเตอร์เวย์และรถไฟฟ้า
การกำหนดพื้นที่กันชนระหว่างชุมชนกับอุตสาหกรรม เพื่อป้องกันผลกระทบด้านมลภาวะ
การสนับสนุนที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานและประชาชนรายได้ปานกลาง–ล่าง ใกล้แหล่งงาน

หากผังนโยบายระดับจังหวัดสามารถผลักดันได้จริง จะเป็นเครื่องมือสำคัญในการสร้างสมดุลระหว่าง “การพัฒนาเศรษฐกิจ” กับ “คุณภาพชีวิตของประชาชน” และลดความเหลื่อมล้ำระหว่างเขตเมือง–ชนบทในจังหวัด

การวาง “ผังเมืองแห่งอนาคต” จึงเป็นเรื่องเร่งด่วน เพื่อเชื่อมโยงการพัฒนาในทุกมิติให้เป็นทิศทางเดียวกัน และวางรากฐานให้ฉะเชิงเทราเติบโตอย่างมีระบบ สมดุล และยั่งยืน — เมืองที่ไม่เพียงรองรับการขยายตัวจากกรุงเทพฯ แต่ยังสามารถเติบโตได้ด้วยศักยภาพของตนเองอย่างแท้จริง

“คน” คือหัวใจของการพัฒนาอนาคตเมืองฉะเชิงเทรา

การขยายตัวของที่อยู่อาศัยจากกรุงเทพฯ สู่จังหวัดฉะเชิงเทรา เป็นภาพสะท้อนของพลวัตเมืองที่เปลี่ยนผ่านจากเมืองเกษตรกรรมสู่เมืองเศรษฐกิจและอุตสาหกรรมอย่างเต็มรูปแบบ การเติบโตนี้นำมาซึ่งทั้ง “โอกาส” ทางเศรษฐกิจ และ “ความท้าทาย” ด้านการจัดการพื้นที่ ราคาอสังหาริมทรัพย์ และโครงสร้างพื้นฐานของเมือง

หัวใจสำคัญของการวางแผนนี้ คือ “การมีส่วนร่วมของทุกภาคส่วน” — ทั้งภาครัฐ ภาคเอกชน ชุมชนท้องถิ่น และประชาชนทั่วไป ทุกเสียงและทุกมุมมองล้วนมีความหมายในการกำหนดทิศทางอนาคตของเมือง เพื่อให้ผังนโยบายของจังหวัดสะท้อนความต้องการจริงของคนในพื้นที่อย่างรอบด้าน

LAD ขอเป็นส่วนหนึ่งของการขับเคลื่อนนี้ ในฐานะแกนกลางที่เชื่อมโยงทุกภาคส่วนให้มาร่วม “วางภาพอนาคตของฉะเชิงเทราไปด้วยกัน” ผ่านกระบวนการวางผังนโยบายจังหวัดที่โปร่งใส มีส่วนร่วม และเติบโตอย่างสมดุล