“กรุงเทพฯ ขึ้นแท่นเมืองค่าเช่าบ้านแพง แซงรายได้ สูงที่สุดในโลก 2025 : สัญญาณเตือนวิกฤติใหม่ของเมืองที่กำลัง “อยู่ยากขึ้นเรื่อย ๆ”
4 วันที่แล้ว
ใช้เวลาอ่าน 2 นาที
3
6
0
รายงาน DWS Housing Affordability Review 2025 จุดกระแสสะเทือนในวงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก เมื่อพบว่า “กรุงเทพมหานคร” ขึ้นแท่นเมืองที่มี ค่าเช่าที่อยู่อาศัยแพงที่สุดในโลก หากเทียบกับรายได้เฉลี่ยของประชาชน
ข้อมูลระบุว่า ผู้เช่าในกรุงเทพฯ ต้องใช้รายได้มากถึง 79% เพื่อจ่ายค่าเช่าห้องชุดขนาดสองห้องนอน ซึ่งเป็นตัวเลขที่สูงเกินกว่ามาตรฐานสากลซึ่งไม่ควรเกิน 30% หลายเท่าตัว สะท้อนว่าการอยู่อาศัยในเมืองหลวงของไทยกำลังกลายเป็น “ภาระทางเศรษฐกิจ” สำหรับคนทำงานจำนวนมาก
แม้กรุงเทพฯ จะยังมีค่าครองชีพโดยรวมต่ำกว่าหลายมหานคร แต่ในมิติของ “ค่าเช่าที่อยู่อาศัย” เมืองนี้กลับแพงกว่าที่คิด — โดยเฉพาะเมื่อรายได้ของคนเมืองไม่ได้เติบโตทันกับต้นทุนที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงต่อเนื่องตลอดทศวรรษที่ผ่านมา
วิเคราะห์ทำไมค่าเช่ากรุงเทพฯ ถึง “แพงเมื่อเทียบกับรายได้”
ต้นเหตุของปรากฏการณ์นี้อาจไม่ได้อยู่ที่ “ค่าเช่าที่สูง” เพียงอย่างเดียว แต่สะท้อนถึงโครงสร้างทางเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยของเมืองที่กำลัง “ไม่สมดุล” ทั้งในแง่รายได้ของประชาชน อุปทานที่อยู่อาศัย และทิศทางการพัฒนาเมืองโดยรวม ซึ่งค่อย ๆ สะสมกลายเป็นแรงกดดันต่อชีวิตคนเมืองอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
1) ความเหลื่อมล้ำของรายได้
กรุงเทพฯ เป็นเมืองที่มีช่องว่างรายได้ระหว่างกลุ่มอาชีพสูงมาก เมื่อเปรียบเทียบระหว่างแรงงานในภาคบริการทั่วไปกับกลุ่มอาชีพในภาคธุรกิจเอกชนระดับกลางถึงบน ความแตกต่า งของรายได้ส่งผลโดยตรงต่อ “อำนาจซื้อที่อยู่อาศัย” และ “ความสามารถในการจ่ายค่าเช่า” ของแต่ละกลุ่ม
แรงงานจำนวนมาก โดยเฉพาะในภาคบริการ ค้าปลีก และงานอิสระในเมือง ต้องพึ่งพาตลาดเช่าที่อยู่อาศัยเป็นหลัก แต่เมื่อค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยที่รายได้เฉลี่ยไม่ได้เติบโตในอัตราเดียวกัน ภาระค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยจึงกินสัดส่วนรายได้มากขึ้น และลดทอนความสามารถในการใช้จ่ายด้านอื่น ๆ ของครัวเรือนในระยะยาว
กล่าวอีกนัยหนึ่ง ปัญหาค่าเช่าที่สูงในกรุงเทพฯ จึงไม่ใช่เพียงเรื่อง “ตลาดที่อย ู่อาศัยแพง” แต่เป็นภาพสะท้อนของ “โครงสร้างรายได้ที่ไม่เท่าเทียม” ซึ่งยังคงเป็นรากฐานสำคัญของความเหลื่อมล้ำในเมืองใหญ่
2) อุปทานที่อยู่อาศัยไม่สมดุล
แม้กรุงเทพฯ จะมีโครงการที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นทุกปี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม แต่ลักษณะของอุปทานเหล่านี้กลับกระจุกอยู่ในกลุ่มระดับกลางถึงบน ซึ่งมุ่งตอบโจทย์ผู้มีรายได้สูงหรือนักลงทุนมากกว่าผู้เช่าระดับทั่วไป
ตลาดเช่าระดับล่างและที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกลับมีจำนวนจำกัด และส่วนใหญ่ไม่ได้อยู่ในทำเลที่สะดวกต่อการเข้าถึงแหล่งงาน การขาดสมดุลของอุปทานเช่นนี้ทำให้ผู้เช่าจำนวนมากต้องแข่งขันกันในตลาดที่ตัวเลือกน้อย ส่งผลให้ราคาเช่าปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
นอกจากนี้ ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้นในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ยังทำให้ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เลือกพัฒนาโครงการที่ให้ผลตอบแทนสูงต่อหน่วย ซึ่งยิ่งซ้ำเติมปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้สำหรับคนรายได้ปานกลางและรายได้น้อย
3) การพัฒนาเมืองที่กระจุกตัว
รูปแบบการพัฒนาเมืองของกรุงเทพฯ ยังมีลักษณะกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ใจกลางเมือง ที่แหล่งงาน สำนักงาน ศูนย์กลางเศรษฐกิจ และบริการต่างๆ เช่น ย่านสุขุมวิท สาทร หรือพระราม 9
แรงดึงดูดของทำเลเหล่านี้ทำให้ความต้องการเช่าที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานสูงมาก เพราะช่วยลดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง แต่เมื่ออุปทานในพื้นที่จำกัดและต้นทุนที่ดินสูง ราคาค่าเช่าจึงถูกผลักดันขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
ในขณะเดียวกัน ระบบขนส่งสาธารณะของกรุงเทพฯ แม้จะขยายตัวมากขึ้น แต่ยังไม่ครอบคลุมทุกพื้นท ี่ โดยเฉพาะในเขตรอบนอก ทำให้ผู้ที่เลือกอยู่นอกเมืองต้องเผชิญภาระค่าเดินทางเพิ่มขึ้นแทนค่าเช่าที่ลดลง เป็นอีกทางเลือกที่ไม่ยั่งยืนในระยะยาว
4) การถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและเก็งกำไร
ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ถูกมองว่าเป็น “สินทรัพย์การลงทุน” มากกว่าจะเป็น “ที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริง” ปรากฏการณ์นี้เกิดขึ้นทั้งในหมู่นักลงทุนไทยและต่างชาติที่มองเห็นโอกาสในการปล่อยเช่าเพื่อสร้างรายได้ประจำหรือเก็งกำไรจากส่วนต่างราคา
แนวโน้มดังกล่าวทำให้ราคาเช่ามักถูกกำหนดโดย “ผลตอบแทนการลงทุน” มากกว่าความสามารถในการจ่ายของผู้เช่าทั่วไป โดยเฉพาะในทำเลศักยภาพสูง เช่น เขตธุรกิจ หรือพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้า ส่งผลให้ตลาดเช่ามีแนวโน้ม “ขยับตามกลไกการลงทุน” มากกว่ากลไกของความต้องการเพื่ออยู่อาศัยจริง
แม้การลงทุนรูปแบบนี้ช่วยให้ตลาดมีอุปทานเช่าเพิ่มขึ้น แต่ก็มีผลข้างเคียงคือทำให้ราคาตลาดถูกยึดโยงกับตรรกะทางการเงิน มากกว่าการตอบสนองต่อสภาพเศรษฐกิจของผู้เช่า
กรุงเทพฯ “แพงกว่า” ฮ่องกง ลอนดอน และนิวยอร์ก
แม้เมืองใหญ่หลายแห่งในโลกจะขึ้นชื่อว่าค่าเช่าสูง แต่เมื่อคำนวณเทียบกับรายได้เฉลี่ยแล้ว กรุงเทพฯ กลับแพงกว่าทั้ง มุมไบ (66%) เม็กซิโกซิตี (66%) ฮ่องกง (61%) นิวยอร์ก (53%) และลอนดอน (52%) ตามรายงานของ DWS และ Numbeo ปีล่าสุด
เมืองเหล่านี้แม้มีค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนสูงในเชิงตัวเงิน เช่น ลอนดอนหรือฮ่องกงที่อาจแตะหลายหมื่นบาทต่อเดือน แต่ประชากรในเมืองเหล่านั้นมีรายได้เฉลี่ยสูงกว่า จึงยังสามารถจัดการภาระค่าใช้จ่ายได้สมดุลกว่า ขณะที่กรุงเทพฯ ซึ่งมีรายได้เฉลี่ยต่อหัวเพียงราว 844 ดอลล าร์สหรัฐต่อเดือน (ประมาณ 28,600 บาท) ต้องเผชิญกับค่าครองชีพที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง โดยเฉพาะค่าเช่าที่อยู่อาศัยที่พุ่งเร็วกว่ารายได้จริงของคนเมืองหลายเท่า
โดยเฉลี่ยทั่วโลก ครัวเรือนใช้รายได้ราว 38% เพื่อจ่ายค่าเช่า ซึ่งเกินกว่าเกณฑ์สากลที่ไม่ควรเกิน 30% อยู่แล้ว — แต่ในกรุงเทพฯ ตัวเลขล่าสุดทะลุถึง 79% สะท้อนถึง “ภาวะอยู่อาศัยไม่ได้” ที่เริ่มกลายเป็นปัญหาเชิงโครงสร้างของเมือง
ผลกระทบระยะยาว: ความเหลื่อมล้ำด้านที่อยู่อาศัยและคุณภาพชีวิต
ปัญหาค่าเช่าที่สูงเกินกำลังซื้อไม่ได้ส่งผลเพียงต่อกระเป๋าเงิน แต่ส่งผลต่อ “ระบบชีวิตเมือง” ทั้งระบบ
แรงงานต้องย้ายออกไปอยู่นอกเมืองมากขึ้น ส่งผลให้เวลาเดินทางยาวนานและค่าใช้จ่ายในการเดินทางสูงขึ้น
คุณภาพชีวิตลดลง เพราะต้องเลือกอยู่ในพื้นที่เล็กลง แออัดมากขึ้น หรืออยู่ในสภาพแวดล้อมที่ไม่ปลอดภัย
ตลาดแรงงานเริ่มเสียสมดุล เมื่อคนทำงานไม่สามารถอยู่อาศัยใกล้แหล่งงาน ธุรกิจในเขตเศรษฐกิจหลักอาจเผชิญปัญหาขาดแคลนแรงงาน
ในระยะยาว ปัญหานี้กระทบต่อ “ความยั่งยืนของเมือง” เพราะเมื่อคนชั้นกลางและแรงงานระดับฐานรากไม่สามารถอาศัยอยู่ในเมืองได้ เมืองจะสูญเสียความหลากหลายทางเศรษฐกิจและสังคม เหลือเพียงเมืองที่ “อยู่ได้เฉพาะคนที่รวยพอ” ซึ่งเป็นสัญญาณอันตรายของการพัฒนาแบบไม่ทั่วถึง
เมืองที่ “เข้าถึงได้” ยังมีอยู่ – แล้วทำไมกรุงเทพฯ ถึงทำไม่ได้?
ในรายงานฉบับเดียวกัน เมืองในสหรัฐฯ อย่าง ซอลต์เลกซิตี (20%) ออสติน (23%) ดัลลัส (24%) รวมถึงเมืองในออสเตรเลีย เช่น เมลเบิร์น (24%) และบริสเบน (23%) ยังถูกจัดว่าอยู่ในระดับ “เข้าถึงได้” (affordable) เนื่องจากมีรายได้เฉลี่ยสูงกว่าค่าเช่าในอัตราที่เหมาะสม นอกจากนี้ รัฐบาลในประเทศเหล่านั้นมีนโยบายสนับสนุนการเช่าบ้านในรูปแบบต่างๆ เช่น การให้สิทธิลดหย่อนภาษีผู้เช่า การจำกัดเพดานขึ้นค่าเช่า และโครงการ “ที่อยู่อาศัยเพื่อสาธารณะ (Public Housing)” ซึ่งช่วยลดแรงกดดันของตลาดเช่าภาคเอกชน
ในทางตรงกันข้าม กรุงเทพฯ ยังขาดนโยบายลักษณะนี้อย่างชัดเจน การพัฒนาโครงการ “บ้านเช่าราคาย่อมเยา” ของรัฐมีจำนวนน้อย และมักตั้งอยู่นอกพื้นที่ที่มีโอกาสการจ้างงาน ทำให้ไม่ตอบโจทย์กลุ่มคนทำงานในเมือง
แนวโน้มและทางออก: เมืองที่น่าอยู่ (Livable City) ต้องมี “ที่อยู่อาศัยเข้าถึงได้”
ดังนั้น จากตัวอย่างของมหานครหลายแห่งทั่วโลกได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า “เมืองที่น่าอยู่” ไม่ได้วัดจากเพียงความเจริญทางเศรษฐกิจหรือโครงสร้างพื้นฐานที่ทันสมัยเท่านั้น แต่ต้องเป็นเมืองที่ประชาชนทุกระดับรายได้สามารถอยู่อาศัยได้อย่างมีคุณภาพและมั่นคง ซึ่งสามารถเกิดขึ้นได้ผ่านตัวอย่างแนวนโยบายและมาตรการดังต่อไปนี้
เพิ่มโครงการเช่าราคาย่อมเยา (Affordable Rental Housing) ผ่านความร่วมมือระหว่างรัฐและเอกชน (PPP) เพื่อให้กลุ่มรายได้ปานกลาง–ล่างสามารถอยู่ในเมืองได้
ควบคุมการขึ้นค่าเช่า (Rent Control) ในพื้นที่ที่มีภาวะตลาดไม่สมดุล
สนับสนุนการใช้พื้นที่แนวรถไฟฟ้า (Transit-Oriented Development: TOD) ให้เกิดที่อยู่อาศัยราคาจับต้องได้ใกล้แหล่งงาน
ลดภาษีให้ผู้พัฒนาโครงการที่ปล่อยเช่าในราคาต่ำกว่าตลาด เพื่อจูงใจภาคเอกชนเข้ามาร่วมแก้ปัญหา
พัฒนาฐานข้อมูลตลาดเช่าอย่างเป็นระบบ เพื่อใช้วางแผนเชิงนโยบายและกำหนดเพดานราคาเช่าอย่างโปร่งใส
กรุงเทพฯ ต้องเร่งจัดการ “วิกฤติค่าเช่า” ก่อนเมืองจะอยู่ยากกว่านี้
จากรายงาน DWS ในปีนี้ ชี้ชัดว่า ค่าเช่าบ้านที่กินสัดส่วนรายได้ถึง 79% เป็น “สัญญาณเตือนระดับวิกฤติ” ที่บ่งบอกว่าประชาชนส่วนใหญ่กำลังสูญเสียความสามารถในการอยู่อาศัยในเมืองหลวงของตนเอง
แม้ตลาดอสังหาฯ ไทยยังคงขับเคลื่อนด้วยแรงซื้อจากนักลงทุนและต่างชาติ แต่หากภาครัฐไม่เร่งดำเนินนโยบายเพื่อสร้างสมดุลระหว่าง “ผลตอบแทนทางการลงทุน” กับ “ความเป็นอยู่ของประชาชน” เมืองหลวงอาจกำลังเดินเข้าสู่ภาวะที่อยู่อาศัยสำหรับคนส่วนใหญ่ “หมดสิทธิ์เข้าถึง”
แน่นอนว่า กรุงเทพฯ อาจยังเป็นเมืองน่าท่องเที่ยวอันดับต้นๆ ของโลกแต่ในแง่ของการเป็น “เมืองที่น่าอยู่” สำหรับคนอยู่อาศัยจริง ๆ — ตัวเลข 79% นี้ อาจกำลังบอกเราว่า เมืองอาจจะกำลังละเลยมิติสำคัญบางอย่าง
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ
https://www.reic.or.th/Research/Index/348
https://thematter.co/brief/251060/251060
https://www.facebook.com/share/p/1BqpLFyN4N/
https://www.dws.com/AssetDownload
https://www.facebook.com/share/v/17k1n3hj8u/
https://thailandvideoproductions.com/places-to-film-in-bangkok/
https://www.posttoday.com/smart-city/727616#
https://medium.com/umapupphachai/livable-city-cabcf74765bc
