Frasers Property ของ "เจริญ สิริวัฒนภักดี" ทุ่ม 2.1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ ชิง Bayshore เปิดโมเดลสร้าง "เมืองใหม่" ที่ไทยควรศึกษา
- PREECHAYA NAVARAJ
- 22 ชั่วโมงที่ผ่านมา
- ยาว 1 นาที
Frasers Property ของเจริญ สิริวัฒนภักดี ยื่นประมูลที่ดินมิกซ์ยูส Bayshore Waterfront มูลค่า 2.1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เจาะแนวคิด TOD การวางผังเมืองของ URA และบทเรียนที่ไทยเรียนรู้ได้จากการพัฒนาเมืองใหม่ของสิงคโปร์
หลายครั้งข่าวการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มักเริ่มต้นจากคำว่า "เอกชนซื้อที่ดิน" หรือ "เปิดตัวโครงการใหม่" แต่สำหรับสิงคโปร์ กระบวนการกลับเริ่มต้นจาก "การวางผังเมือง" ก่อน แล้วจึงเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาแข่งขันพัฒนาโครงการภายใต้วิสัยทัศน์ที่รัฐกำหนดไว้
กรณีที่ Frasers Property กลุ่มธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ภายใต้การควบคุมของ เจริญ สิริวัฒนภักดี นำกลุ่มพันธมิตรยื่นข้อเสนอสูงสุด 2.13 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ เพื่อชิงสิทธิพัฒนาโครงการ Mixed-use ในย่าน Bayshore Waterfront จึงอาจดูเหมือนเป็นเพียงข่าวการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
แต่หากมองลึกลงไป ข่าวนี้สะท้อนแนวคิดการพัฒนาเมืองของสิงคโปร์ที่แตกต่างจากหลายประเทศ เพราะภาครัฐไม่ได้เพียงเปิดขายที่ดิน หากแต่กำหนดบทบาทของพื้นที่ ระบบขนส่ง และโครงสร้างของเมืองไว้ล่วงหน้า ก่อนเปิดให้ภาคเอกชนเข้ามาแข่งขันกันสร้าง "เมือง" ตามภาพอนาคตที่วางไว้
ประมูลที่ดิน แต่เดิมพันคือ "ศูนย์กลางเมืองใหม่"
กลุ่มผู้ร่วมทุนที่นำโดย Frasers Property ประกอบด้วยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายสำคัญของเอเชีย ได้แก่
Frasers Property ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ของสิงคโปร์ ภายใต้การควบคุมของ เจริญ สิริวัฒนภักดี
Sunway MCL บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสิงคโปร์ ซึ่งเป็นบริษัทในเครือ Sunway Group ของมหาเศรษฐีมาเลเซีย Jeffrey Cheah
Sekisui House ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากญี่ปุ่น
Lum Chang Building Contractors บริษัทก่อสร้างของสิงคโปร์
ข้อเสนอของกลุ่มมีมูลค่า 2.13 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ หรือประมาณ 1,323 ดอลลาร์สิงคโปร์ต่อตารางฟุตของอัตราส่วนพื้นที่อาคาร (psf ppr) สูงกว่าผู้ยื่นประมูลอันดับสองราว 5.8%
อย่างไรก็ตาม สิ่งที่น่าสนใจยิ่งกว่ามูลค่าการประมูล คือที่ดินแปลงนี้ไม่ได้ถูกออกแบบให้เป็นเพียงโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่เป็นโครงการมิกซ์ยูสเพียงแห่งเดียวของ Bayshore ที่รัฐบาลวางให้ทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางด้านที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และการเดินทางของทั้งย่าน
ทำไม Bayshore จึงเป็นพื้นที่ยุทธศาสตร์ของสิงคโปร์
Bayshore เป็นหนึ่งในพื้นที่ยุทธศาสตร์ที่รัฐบาลสิงคโปร์กำหนดไว้ใน Master Plan เพื่อรองรับการขยายตัวของเมืองฝั่งตะวันออก โดยมีเป้าหมายพัฒนาเป็นชุมชนเมืองริมชายฝั่งแห่งใหม่ที่สามารถรองรับที่อยู่อาศัยประมาณ 10,000 ยูนิต แบ่งเป็นที่อยู่อาศัยภาครัฐประมาณ 7,000 ยูนิต และที่อยู่อาศัยเอกชนประมาณ 3,000 ยูนิต พร้อมโรงเรียน สวนสาธารณะ และสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิต
ที่ดินที่ Frasers Property ยื่นประมูลมีขนาดประมาณ 618,500 ตารางฟุต (ประมาณ 57,460 ตารางเมตร) เป็นสิทธิการเช่า 99 ปีและถือเป็นหนึ่งในแปลงที่ดินขนาดใหญ่ที่สุดที่รัฐบาลเปิดประมูลภายใต้โครงการ Government Land Sales (GLS)
ศักยภาพของ Bayshore ไม่ได้มาจากทำเลริมทะเลเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการที่ภาครัฐวางโครงสร้างพื้นฐานและบทบาทของพื้นที่ไว้ล่วงหน้า ทำให้การลงทุนของภาคเอกชนสามารถต่อยอดไปสู่การสร้างเมืองได้อย่างเป็นระบบ
URA กับบทบาทการกำหนดกรอบการพัฒนาเมือง
หัวใจสำคัญของข่าวนี้อยู่ที่แนวทางการทำงานของ Urban Redevelopment Authority (URA)
ก่อนเปิดประมูล รัฐบาลไม่ได้เพียงกำหนดขอบเขตที่ดิน แต่ได้วางภาพรวมของพื้นที่ไว้แล้ว ทั้งการใช้ประโยชน์ที่ดิน ความหนาแน่นของการพัฒนา ระบบขนส่ง พื้นที่พาณิชยกรรม และพื้นที่สาธารณะ เพื่อให้ทุกโครงการเดินไปในทิศทางเดียวกัน
กล่าวอีกนัยหนึ่ง ภาครัฐเป็นผู้กำหนด "วิสัยทัศน์ของเมือง" ส่วนภาคเอกชนเป็นผู้แข่งขันกันนำเสนอแนวทางพัฒนาภายใต้กรอบ ดังกล่าว
แนวคิดนี้ทำให้การพัฒนาเมืองไม่เกิดขึ้นแบบโครงการรายแปลงที่แยกขาดจากกัน แต่เป็นการสร้างเมืองทั้งย่านที่มีเป้าหมายร่วมกันตั้งแต่ต้น
TOD หัวใจของการพัฒนา Bayshore
อีกหนึ่งเหตุผลที่ทำให้ Bayshore มีความสำคัญ คือการถูกออกแบบภายใต้แนวคิด Transit-Oriented Development (TOD)
โครงการจะเชื่อมต่อโดยตรงกับ
สถานี Bedok South MRT
สถานีขนส่งแบบบูรณาการ (Integrated Bus Interchange)
พื้นที่ค้าปลีก
พื้นที่สาธารณะ
พื้นที่อยู่อาศัย
ทั้งหมดถูกวางไว้ในพื้นที่เดียว เพื่อให้การเดินทาง การอยู่อาศัย และกิจกรรมทางเศรษฐกิจเชื่อมโยงกันอย่างมีประสิทธิภาพ นอกจากนี้ แผนพัฒนายังรองรับที่อยู่อาศัยได้สูงสุด 1,280 ยูนิต พร้อมพื้นที่เชิงพาณิชย์ประมาณ 242,000 ตารางฟุต ทำให้โครงการนี้มีบทบาทมากกว่าการเป็นคอนโดมิเนียม แต่เป็นศูนย์กลางกิจกรรมของเมืองใหม่ในอนาคต
มากกว่าการลงทุน แต่คือการร่วมสร้างเมือง
Soon Su Lin ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Frasers Property Singapore กล่าวว่า หากได้รับสิทธิพัฒนา โครงการนี้จะเป็นโอกาสในการสร้างชุมชนที่เชื่อมโยงระบบขนส่งอย่างสมบูรณ์ มีคุณภาพชีวิตที่ดี และรองรับการเติบโตของเมืองในระยะยาว
ขณะที่ Marcus Chu ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ ERA Singapore มองว่า โครงการนี้จะมีสัดส่วนมากกว่าหนึ่งในสามของที่อยู่อาศัยเอกชนทั้งหมดใน Bayshore และยังมีโอกาสพัฒนาศูนย์การค้าแห่งแรกของพื้นที่ ซึ่งจะกลายเป็นศูนย์กลางของชุมชนใหม่
จึงกล่าวได้ว่า ผู้ชนะการประมูลไม่ได้เป็นเพียงผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่จะมีบทบาทสำคัญในการกำหนดรูปแบบการใช้ที่ดิน การเดินทาง พื้นที่สาธารณะ และกิจกรรมทางเศรษฐกิจของเมืองใหม่ทั้งย่าน
บทเรียนที่ประเทศไทยอาจเรียนรู้
กรณี Bayshore แสดงให้เห็นว่า มูลค่าของที่ดินไม่ได้เกิดจากตำแหน่งที่ตั้งเพียงอย่างเดียว แต่เกิดจากการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานและการกำหนดบทบาทของพื้นที่ผ่านการวางผังเมือง
รัฐบาลสิงคโปร์ไม่ได้เพียงเปิดขายที่ดิน แต่สร้างความชัดเจนเกี่ยวกับทิศทางการพัฒนาเมืองก่อน แล้วจึงเปิดให้ภาคเอกชนแข่งขันลงทุนภายใต้กติกาเดียวกัน ส่งผลให้ระบบขนส่ง การใช้ประโยชน์ที่ดิน พื้นที่สาธารณะ และการลงทุนของภาคเอกชนสามารถทำงานสอดประสานกัน
สำหรับประเทศไทย แม้จะมีผังเมืองรวมเป็นเครื่องมือกำกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน แต่การพัฒนาเมืองในหลายพื้นที่ยังขับเคลื่อนผ่านโครงการรายแปลงเป็นหลัก การเชื่อมโยงระหว่างการพัฒนาที่ดิน ระบบขนส่ง และพื้นที่สาธารณะจึงมีความแตกต่างกันในแต่ละพื้นที่ กรณีของ Bayshore จึงเป็นตัวอย่างที่น่าสนใจว่า การวางผังเมืองสามารถทำหน้าที่เป็น "กรอบการลงทุน" ที่ช่วยให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และการพัฒนาเมืองเดินไปในทิศทางเดียวกัน
ท้ายที่สุดแล้ว สิ่งที่น่าสนใจของ Bayshore อาจไม่ใช่มูลค่าการประมูลกว่า 2.1 พันล้านดอลลาร์สิงคโปร์ หากแต่เป็นกระบวนการที่ทำให้พื้นที่แห่งนี้มีคุณค่า ตั้งแต่การวางผังเมือง การลงทุนในระบบขนส่ง ไปจนถึงการกำหนดบทบาทของพื้นที่ก่อนเปิดให้เอกชนเข้ามาร่วมพัฒนา
สำหรับ Frasers Property การแข่งขันครั้งนี้อาจหมายถึงโอกาสในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ แต่สำหรับรัฐบาลสิงคโปร์ นี่คือการคัดเลือกพันธมิตรที่จะร่วมขับเคลื่อนวิสัยทัศน์ของเมืองในระยะยาว ซึ่งเป็นบทเรียนสำคัญว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถเป็นเครื่องมือของการพัฒนาเมืองได้ เมื่อรัฐมีเป้าหมายที่ชัดเจนตั้งแต่ต้น
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ
ความคิดเห็น