EECiti คืออะไร? เปิดโมเดลเมืองใหม่อัจฉริยะ EEC มูลค่า 72,000 ล้านบาท PPP 50 ปี กับเป้าหมายสู่ศูนย์เศรษฐกิจใหม่ของไทย
- PREECHAYA NAVARAJ
- 2 วันที่ผ่านมา
- ยาว 3 นาที
โครงการเมืองใหม่อัจฉริยะ EEC มูลค่า 72,042 ล้านบาท เตรียมเปิดรับฟังความเห็นเอกชน 21 กรกฎาคมนี้ ก่อนเดินหน้า PPP ระยะยาว 50 ปี ตั้งเป้าพัฒนาเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจ การเงิน เทคโนโลยี และเมืองน่าอยู่ระดับโลก
สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ สกพอ. (EECO) เตรียมเปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชน หรือ Market Sounding ในวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 เพื่อทดสอบความสนใจของนักลงทุนทั้งในและต่างประเทศต่อโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคส่วนกลางของ “ศูนย์ธุรกิจ EEC และเมืองใหม่น่าอยู่อัจฉริยะ” หรือ EECiti
โครงการส่วนโครงสร้างพื้นฐานที่นำเสนอแก่ภาคเอกชนมีมูลค่าการลงทุนประมาณ 72,042 ล้านบาท เตรียมดำเนินการในรูปแบบการร่วมลงทุนระหว่างภาครัฐและเอกชน หรือ Public-Private Partnership: PPP โดยวางกรอบสัญญาระยะยาว 50 ปี
เวทีครั้งนี้จึงไม่ใช่การประกาศผู้ชนะหรือเริ่มก่อสร้างทันที แต่เป็นขั้นตอนที่ภาครัฐใช้รับฟังข้อเสนอแนะเกี่ยวกับความเป็นไปได้ทางธุรกิจ รูปแบบรายได้ การจัดสรรความเสี่ยง เงื่อนไขการลงทุน และระดับความสนใจของตลาด ก่อนนำข้อมูลไปประกอบการจัดทำรายละเอียดโครงการและเอกสารคัดเลือกเอกชนในระยะต่อไป
จากเมืองใหม่สู่ “เครื่องยนต์เศรษฐกิจ” แห่งใหม่
EECiti ตั้งอยู่บริเวณตำบลห้วยใหญ่ อำเภอบางละมุง จังหวัดชลบุรี มีพื้นที่พัฒนาเป้าหมายรวมประมาณ 14,619 ไร่ หรือราว 24 ตารางกิโลเมตร โดยมีพื้นที่เขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษในระยะแรกประมาณ 5,795 ไร่
โครงการตั้งอยู่ในพื้นที่ยุทธศาสตร์ของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก สามารถเชื่อมต่อกับสนามบินอู่ตะเภา เมืองพัทยา ท่าเรือมาบตาพุด ท่าเรือจุกเสม็ด ทางหลวงหมายเลข 331 มอเตอร์เวย์หมายเลข 7 และโครงข่ายรถไฟในอนาคต
เป้าหมายของ EECiti คือการพัฒนาเมืองศูนย์กลางธุรกิจ การเงิน เทคโนโลยี การแพทย์ การศึกษา การวิจัย และบริการระดับภูมิภาค รองรับประชากรประมาณ 350,000 คน และสร้างงานได้สูงสุดประมาณ 200,000 ตำแหน่ง เมื่อโครงการพัฒนาเต็มรูปแบบ
ในภาพรวม EECiti จึงไม่ได้ถูกวางบทบาทให้เป็นเพียงโครงการอสังหาริมทรัพย์หรือเมืองบริวารของพัทยา แต่ถูกเสนอให้เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจแห่งใหม่ที่ช่วยรองรับกิจกรรมจากสนามบินอู่ตะเภา เมืองการบินภาคตะวันออก และโครงข่ายอุตสาหกรรมของ EEC
เมืองต้นแบบภายใต้แนวคิด Live–Work–Play
แนวคิดหลักของ EECiti คือการสร้างเมืองที่รวมการอยู่อาศัย การทำงาน การศึกษา สุขภาพ การพักผ่อน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจไว้ในพื้นที่เดียวกัน หรือแนวคิด Live–Work–Play การวางผังจึงใช้รูปแบบการพัฒนาแบบผสมผสาน หรือ Mixed-use Development แทนการแยกพื้นที่ทำงานออกจากพื้นที่อยู่อาศัยอย่างเด็ดขาดเหมือนเมืองอุตสาหกรรมในอดีต
ในทางหลักการ แนวคิดดังกล่าวอาจช่วยลดระยะทางการเดินทางในชีวิตประจำวัน เพิ่มโอกาสเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ การเดิน และจักรยาน ตลอดจนลดการพึ่งพารถยนต์ส่วนบุคคลได้
แต่ผลลัพธ์จะเกิดขึ้นจริงหรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับรายละเอียดระดับผังเมือง เช่น
ความหนาแน่นของประชากรและกิจกรรม
ตำแหน่งที่อยู่อาศัยเทียบกับแหล่งงาน
ความต่อเนื่องของทางเดินและทางจักรยาน
คุณภาพและราคาของระบบขนส่งสาธารณะ
ความสามารถในการเข้าถึงบริการพื้นฐานของประชาชนทุกกลุ่ม
เพราะการนำบ้าน สำนักงาน และศูนย์การค้ามาวางอยู่ในเมืองเดียวกัน ยังไม่เพียงพอที่จะทำให้เกิดเมืองแบบ Live–Work–Play หากพื้นที่แต่ละส่วนยังแยกออกจากกันหรือประชาชนจำเป็นต้องใช้รถยนต์ในการเดินทางทุกกิจกรรม
เปิดผัง 8 เขตพัฒนาเศรษฐกิจ
ผังการใช้ประโยชน์ที่ดินของ EECiti แบ่งพื้นที่สำคัญออกเป็น 8 เขตพัฒนาเฉพาะด้าน ซึ่งมีบทบาทแตกต่างกัน แต่ถูกออกแบบให้เชื่อมโยงกันเป็นระบบเศรษฐกิจและระบบเมืองเดียวกัน
1. CBD & Regional Headquarters
ย่านศูนย์กลางธุรกิจและสำนักงานใหญ่ระดับภูมิภาค รองรับบริษัทข้ามชาติ ศูนย์ธุรกิจระหว่างประเทศ ธนาคาร สถาบันการเงิน ธุรกิจ FinTech และกิจกรรมบริการระดับสูง
พื้นที่นี้ถูกวางบทบาทให้เป็นศูนย์กลางเมือง หรือ “Downtown” ของ EECiti
2. BCG & High-tech Green Manufacturing
พื้นที่ธุรกิจและอุตสาหกรรมเทคโนโลยีขั้นสูงภายใต้แนวคิดเศรษฐกิจ BCG รองรับกิจกรรม เช่น
พลังงานสะอาด
เศรษฐกิจไฮโดรเจน
อุตสาหกรรมที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม
ศูนย์ข้อมูลดิจิทัล
เศรษฐกิจหมุนเวียน
การนำวัสดุกลับมาใช้ใหม่
การจัดการและรีไซเคิลของเสีย
3. Future & Precision Medicine
ย่านการแพทย์แห่งอนาคตและการแพทย์แม่นยำ มีเป้าหมายรองรับเทคโนโลยีสุขภาพ การวิจัยทางการแพทย์ การรักษาขั้นสูง และนวัตกรรมด้านสุขภาพ แนวคิดนี้ขยายบทบาทพื้นที่การแพทย์จากการเป็นเพียงสถานพยาบาล ไปสู่ระบบนิเวศด้านการวิจัย การพัฒนาเทคโนโลยี และธุรกิจสุขภาพ
4. Global Education & R&D
ย่านการศึกษาและวิจัยระดับโลก รองรับมหาวิทยาลัย สถาบันวิจัย ระบบนิเวศสตาร์ตอัป และการวิจัยธุรกิจแห่งอนาคต เพื่อผลิตบุคลากรทักษะสูงให้กับอุตสาหกรรมและบริการเป้าหมาย
5. World-class Entertainment & Leisure Hub
พื้นที่เพื่อการท่องเที่ยว ความบันเทิง นันทนาการ และบริการระดับนานาชาติ มีเป้าหมายดึงดูดนักท่องเที่ยว นักลงทุน และประชากรที่เข้ามาทำงานในพื้นที่
6. National Sport Park
พื้นที่ศูนย์กีฬาแห่งชาติและกิจกรรมกีฬาระดับนานาชาติ ซึ่ง EECO เสนอให้เป็นหนึ่งในแลนด์มาร์กและกิจกรรมสำคัญของเมือง โดยกระบวนการพัฒนาโครงการส่วนนี้ยังต้องผ่านการพิจารณาและจัดทำรายละเอียดร่วมกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้องต่อไป
7. Inclusive Living & Mixed-use
พื้นที่อยู่อาศัยและกิจกรรมแบบผสมผสาน รองรับประชากรหลายกลุ่ม ทั้งคนในพื้นที่ แรงงาน ผู้ประกอบการ ผู้เชี่ยวชาญ ผู้บริหาร และชาวต่างชาติ
ประเด็นสำคัญที่ต้องติดตามคือคำว่า “Inclusive” จะถูกแปลงเป็นนโยบายที่อยู่อาศัยสำหรับหลายระดับรายได้จริงเพียงใด หรือเมืองจะมีที่อยู่อาศัยที่เข้าถึงได้เฉพาะบุคลากรรายได้สูง
8. Green & Blue Area
พื้นที่สีเขียวและพื้นที่น้ำ ซึ่ง EECO กำหนดเป้าหมายให้มีสัดส่วนไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่เมือง เพื่อสนับสนุนความหลากหลายทางชีวภาพ การจัดการน้ำ การรับมือสภาพภูมิอากาศ และการเข้าถึงธรรมชาติของประชาชน
แผนลงทุน EECiti 72,000 ล้านบาท แบ่ง 4 ระยะถึงปี 2585
แผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคประมาณ 72,042 ล้านบาท แบ่งออกเป็น 4 ระยะตามการเติบโตของประชากรและความต้องการใช้บริการของเมือง ได้แก่
ระยะที่ 1 ปี 2570–2573วงเงินประมาณ 464 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 14,553 ล้านบาท
ระยะที่ 2 ปี 2574–2577วงเงินประมาณ 816 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 25,615 ล้านบาท
ระยะที่ 3 ปี 2578–2581วงเงินประมาณ 491 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 15,402 ล้านบาท
ระยะที่ 4 ปี 2582–2585วงเงินประมาณ 525 ล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือราว 16,473 ล้านบาท
เมื่อพัฒนาเต็มรูปแบบ โครงการประเมินความต้องการใช้ไฟฟ้าสูงสุดประมาณ 300 เมกะวัตต์ น้ำประปาประมาณ 102,000 ลูกบาศก์เมตรต่อวัน และรองรับขยะทั่วไปประมาณ 420 ตันต่อวัน
ตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า EECiti ไม่ได้เป็นเพียงโครงการก่อสร้างอาคาร แต่เป็นการสร้างระบบเมืองขนาดใหญ่ที่ต้องวางแผนด้านพลังงาน น้ำ ของเสีย การคมนาคม และสิ่งแวดล้อมให้สอดคล้องกับจำนวนประชากรในแต่ละช่วงเวลา
PPP 50 ปี ของ EECiti คืออะไร
รูปแบบที่อยู่ระหว่างการนำเสนอคือ PPP แบบ Single Package รวมโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคส่วนกลางหลายระบบไว้ภายใต้สัญญาหลักชุดเดียว อายุสัญญาประมาณ 50 ปี
ภายใต้โมเดลเบื้องต้น EECO จะทำหน้าที่เป็นเจ้าของเมืองและ Master Developer รับผิดชอบการจัดหาที่ดินและสิทธิการใช้พื้นที่ ส่วนเอกชนคู่สัญญาจะรับผิดชอบการออกแบบ ก่อสร้าง ลงทุน จัดหาเงินทุน ดำเนินงาน และบำรุงรักษาระบบตามขอบเขตที่กำหนด
รูปแบบกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มสำคัญ
Build–Operate–Transfer: BOT : เอกชนก่อสร้าง ดำเนินงาน และโอนทรัพย์สินให้รัฐเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาสัญญา ใช้กับระบบ เช่น
ไฟฟ้าและพลังงาน
น้ำประปา
การบำบัดน้ำเสีย
การจัดการขยะ
ระบบดิจิทัลและโทรคมนาคม
ระบบดับเพลิงและเตือนภัย
Build–Transfer–Operate: BTO : เอกชนก่อสร้างและโอนกรรมสิทธิ์ให้รัฐก่อนดำเนินงานตามสัญญา ใช้กับระบบบางส่วน เช่น
ถนนและระบบขนส่ง
พื้นที่สีเขียว
Common Utility Duct บางส่วน
การรวมหลายระบบไว้ในสัญญาเดียวอาจช่วยให้การออกแบบและบริหารโครงสร้างพื้นฐานมีความเชื่อมโยงกัน แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ทำให้สัญญามีขนาดใหญ่ ซับซ้อน และต้องอาศัยกลไกกำกับดูแลที่เข้มแข็งตลอดระยะเวลา 50 ปี
รายได้ของเอกชนมาจากไหน?
ข้อมูลแบบจำลองทางการเงินเบื้องต้นเสนอทางเลือกด้านรายได้และการสนับสนุน 2 รูปแบบ ได้แก่
การจ่ายผลตอบแทนแบบ Fixed Payment ร่วมกับค่าธรรมเนียมสาธารณูปโภคส่วนกลาง หรือ Common Utility Fee ซึ่งประเมินอัตราผลตอบแทนภายในของผู้ถือหุ้น หรือ Equity IRR ประมาณ 9.74%
การจัดเก็บ Common Utility Fee เป็นหลัก ซึ่งประเมิน Equity IRR ประมาณ 10.97%
ตัวเลขดังกล่าวยังเป็นผลการศึกษาและแบบจำลองเบื้องต้น ไม่ใช่ผลตอบแทนที่รับประกันว่าจะเกิดขึ้นจริง เพราะผลลัพธ์จะขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในเอกสารประมูล จำนวนประชากรและธุรกิจที่เข้ามาใช้พื้นที่ อัตราค่าบริการ ต้นทุนก่อสร้าง และการจัดสรรความเสี่ยงระหว่างรัฐกับเอกชน
Smart Infrastructure 10 ระบบของ EECiti
การเปิด Market Sounding ครั้งนี้ครอบคลุมแนวคิดและงานวิศวกรรมของโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภคส่วนกลางรวม 10 ระบบ ระบบสำคัญประกอบด้วย
ระบบไฟฟ้าและพลังงานสะอาด
ระบบน้ำประปา
ระบบบริหารจัดการน้ำ
ระบบบำบัดน้ำเสียและนำน้ำกลับมาใช้ใหม่
ระบบจัดการขยะ
ระบบคมนาคมและถนน
ระบบดิจิทัลและโทรคมนาคม
ระบบดับเพลิงและเตือนภัย
พื้นที่สีเขียวและภูมิทัศน์ส่วนกลาง
Common Utility Duct สำหรับรวมสายไฟ สายสื่อสาร และท่อสาธารณูปโภคไว้ใต้ดิน
หัวใจของแนวคิด Smart City ในที่นี้จึงไม่ควรอยู่เพียงการติดตั้งเซนเซอร์หรือระบบ IoT แต่ต้องรวมถึงความสามารถของระบบต่าง ๆ ในการแลกเปลี่ยนข้อมูล ลดการใช้ทรัพยากร ตรวจสอบประสิทธิภาพ และเปิดเผยข้อมูลที่จำเป็นต่อสาธารณะอย่างโปร่งใส
เป้าหมาย Carbon Neutrality ปี 2580 และ Net Zero ปี 2593
EECiti วางเป้าหมายด้านสภาพภูมิอากาศไว้ว่า การดำเนินงานภายในพื้นที่จะมุ่งสู่
ความเป็นกลางทางคาร์บอน หรือ Carbon Neutrality ภายในปี 2580
การปล่อยก๊าซเรือนกระจกสุทธิเป็นศูนย์ หรือ Net Zero ภายในปี 2593
แนวทางที่ถูกนำเสนอประกอบด้วยการใช้พลังงานหมุนเวียนตามแนวคิด RE100 ระบบ Smart Grid โซลาร์รูฟท็อป โซลาร์ลอยน้ำ พลังงานความร้อนใต้พิภพ โรงไฟฟ้าจากขยะ และการใช้แพลตฟอร์มข้อมูลเมือง หรือ City Data Platform
อย่างไรก็ตาม การบรรลุ Net Zero จำเป็นต้องมีข้อมูลฐานการปล่อยก๊าซเรือนกระจก ขอบเขตการคำนวณ ระบบติดตามผล และเป้าหมายรายช่วงเวลาที่สามารถตรวจสอบได้ มิฉะนั้นคำว่าเมืองคาร์บอนต่ำอาจเหลือเพียงเป้าหมายเชิงประชาสัมพันธ์มากกว่าผลลัพธ์ที่วัดได้จริง
ไทม์ไลน์จาก Market Sounding สู่การก่อสร้าง
ตามกรอบการดำเนินงานที่เผยแพร่ โครงการอยู่ในขั้นศึกษาความเหมาะสม จัดทำผังแม่บท แบบออกแบบเบื้องต้น แบบจำลองทางการเงิน และโครงสร้างการจัดสรรความเสี่ยง
ขั้นตอนต่อไปประกอบด้วย
21 กรกฎาคม 2569 จัด Market Sounding รับฟังความคิดเห็นจากภาคเอกชน
ช่วงต้นปี 2570 คาดว่าจะเริ่มกระบวนการเชิญชวนเอกชน
ภายในประมาณ เมษายน 2570 วางแผนจัดทำเอกสารคัดเลือกหรือ RFP
ภายในประมาณ มีนาคม 2571 วางเป้าหมายลงนามสัญญาร่วมลงทุน
ปี 2571 คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานบางส่วนได้ หากกระบวนการอนุมัติและคัดเลือกเป็นไปตามแผน
กำหนดการทั้งหมดเป็นกรอบเป้าหมายที่อาจเปลี่ยนแปลงได้ตามกระบวนการอนุมัติ ผลการศึกษา การรับฟังความคิดเห็น และการคัดเลือกเอกชน
ใครอาจได้รับประโยชน์จาก EECiti?
หากโครงการสามารถดึงดูดการลงทุนและประชากรได้ตามเป้าหมาย ผู้ที่อาจได้รับประโยชน์ประกอบด้วย
ภาคธุรกิจและนักลงทุนจากโอกาสลงทุนในโครงสร้างพื้นฐาน อสังหาริมทรัพย์ พลังงาน ดิจิทัล สุขภาพ การศึกษา และบริการ
แรงงานและบุคลากรทักษะสูงจากการสร้างงานใหม่ในอุตสาหกรรมและบริการที่มีมูลค่าเพิ่มสูง
จังหวัดชลบุรีและพื้นที่ EECจากการเพิ่มกิจกรรมทางเศรษฐกิจ ฐานภาษี และโครงสร้างพื้นฐานระดับภูมิภาค
ประชาชนในพื้นที่อาจได้รับประโยชน์จากบริการสาธารณะ โอกาสทางเศรษฐกิจ และการเชื่อมโยงการเดินทาง หากสามารถเข้าถึงบริการเหล่านี้ได้จริงและไม่ถูกผลักออกจากพื้นที่ด้วยต้นทุนการอยู่อาศัยที่สูงขึ้น
7 คำถามสำคัญที่ต้องติดตาม!
1. เมืองจะดึงดูดคนเข้ามาอยู่จริงได้หรือไม่?
ความสำเร็จของเมืองใหม่ไม่ได้วัดจากจำนวนอาคารหรือถนนที่สร้างเสร็จ แต่ขึ้นอยู่กับว่าจะมีคนและธุรกิจเข้ามาใช้พื้นที่เพียงพอตามสมมติฐานหรือไม่ หากจำนวนผู้ใช้งานต่ำกว่าคาด รายได้จากค่าบริการสาธารณูปโภคอาจไม่เพียงพอ และอาจนำไปสู่คำถามว่า ใครต้องรับภาระส่วนต่าง
2. ความเสี่ยงในสัญญา PPP ถูกแบ่งอย่างเป็นธรรมหรือไม่?
ต้องตรวจสอบว่าความเสี่ยงด้านต้นทุนก่อสร้าง จำนวนผู้ใช้บริการ รายได้ เทคโนโลยี และสิ่งแวดล้อม ถูกจัดสรรให้ฝ่ายที่บริหารความเสี่ยงนั้นได้ดีที่สุดหรือไม่ โดยเฉพาะโมเดล Fixed Payment ที่ต้องพิจารณาให้ชัดว่าภาครัฐมีภาระผูกพันทางการเงินในระยะยาวเท่าใด
3. ค่าบริการสาธารณูปโภคจะอยู่ในระดับที่ประชาชนเข้าถึงได้หรือไม่?
การรวมสาธารณูปโภคไว้ภายใต้ผู้ร่วมลงทุนรายเดียวอาจเพิ่มประสิทธิภาพ แต่จำเป็นต้องมีกลไกกำกับราคา มาตรฐานบริการ การแข่งขัน และช่องทางร้องเรียนที่ชัดเจน
4. การเดินทางจะพึ่งพารถยนต์มากน้อยเพียงใด?
แม้เมืองจะใช้แนวคิด Live–Work–Play แต่หากระบบรถไฟและขนส่งสาธารณะระดับภูมิภาคล่าช้า เมืองอาจกลายเป็นพื้นที่พัฒนาแบบกระจายตัวและต้องพึ่งพารถยนต์ส่วนบุคคลสูง
5. ที่อยู่อาศัยจะรองรับคนทุกระดับรายได้จริงหรือไม่?
การสร้างงาน 200,000 ตำแหน่งหมายถึงเมืองต้องมีที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานหลายระดับ ไม่ใช่เฉพาะผู้บริหาร นักลงทุน หรือผู้เชี่ยวชาญรายได้สูง
6. พื้นที่สีเขียว 30% มีคุณภาพและเข้าถึงได้จริงหรือไม่?
ตัวเลขพื้นที่สีเขียวควรพิจารณาทั้งตำแหน่ง ความต่อเนื่อง คุณภาพระบบนิเวศ การเข้าถึงของประชาชน และบทบาทด้านการจัดการน้ำ ไม่ใช่นับเฉพาะสัดส่วนบนแผนผัง
7. ชุมชนเดิมจะอยู่ตรงไหนในอนาคตของเมือง?
การพัฒนาเมืองขนาดใหญ่ควรมีกลไกให้ประชาชนเดิมมีส่วนร่วมในการวางแผน ได้รับประโยชน์จากการจ้างงาน พัฒนาทักษะ และสามารถดำรงชีวิตอยู่ในพื้นที่หรือบริเวณใกล้เคียงได้
เมืองใหม่จะสำเร็จไม่ได้ด้วยเทคโนโลยีและเงินลงทุนเพียงอย่างเดียว
EECiti เป็นหนึ่งในโครงการสร้างเมืองใหม่ที่มีขนาดและความทะเยอทะยานสูงที่สุดของประเทศไทยในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา เพราะครอบคลุมทั้งศูนย์ธุรกิจ การเงิน การแพทย์ การศึกษา กีฬา ความบันเทิง ที่อยู่อาศัย และโครงสร้างพื้นฐานอัจฉริยะภายในผังเมืองเดียว
ข้อได้เปรียบสำคัญคือการพัฒนาเมืองจากพื้นที่ตั้งต้น ทำให้สามารถวางระบบสาธารณูปโภคใต้ดิน จัดสรรพื้นที่สีเขียว วางโครงข่ายคมนาคม และกำหนดมาตรฐานสิ่งแวดล้อมได้ตั้งแต่ต้น แตกต่างจากเมืองเดิมที่ต้องแก้ปัญหาภายใต้ข้อจำกัดของโครงสร้างที่มีอยู่แล้ว
แต่ข้อได้เปรียบดังกล่าวก็มาพร้อมความเสี่ยงของการสร้างเมืองจากสมมติฐานจำนวนมาก ทั้งจำนวนประชากร ความต้องการของตลาด ความพร้อมของระบบขนส่ง และความสามารถในการดึงดูดธุรกิจระดับนานาชาติ
ดังนั้น ตัวชี้วัดความสำเร็จของ EECiti ไม่ควรมีเพียงมูลค่าการลงทุน จำนวนอาคาร หรือการติดอันดับเมืองอัจฉริยะ แต่ควรรวมถึง
จำนวนประชาชนที่เข้าถึงงานและที่อยู่อาศัยได้
สัดส่วนการเดินทางด้วยขนส่งสาธารณะ การเดิน และจักรยาน
คุณภาพพื้นที่สาธารณะและพื้นที่สีเขียว
ต้นทุนบริการสาธารณูปโภคที่ประชาชนรับภาระ
การลดการปล่อยคาร์บอนที่ตรวจสอบได้
ผลกระทบต่อชุมชนและผู้ใช้ประโยชน์ที่ดินเดิม
ความโปร่งใสของสัญญา PPP และภาระทางการเงินระยะยาวของภาครัฐ
การเปิดเวที Market Sounding ในวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 จึงไม่ใช่เพียงการเชิญชวนภาคเอกชนเข้ามาร่วมลงทุน แต่เป็นจุดเริ่มต้นของการออกแบบเมืองที่จะมีผลต่อโครงสร้างเศรษฐกิจ คุณภาพชีวิต และทิศทางการพัฒนาพื้นที่ภาคตะวันออกไปอีกหลายทศวรรษ
คำถามสำคัญจึงอาจไม่ใช่ว่า "EECiti จะสร้างได้หรือไม่" แต่คือ "EECiti จะกลายเป็นเมืองแบบใด"
จะเป็นเมืองที่ดึงดูดการลงทุนเพียงอย่างเดียว หรือเป็นเมืองที่สร้างสมดุลระหว่างเศรษฐกิจ คุณภาพชีวิต สิ่งแวดล้อม และความเป็นธรรมให้กับทุกคนที่เข้ามาใช้ชีวิต
ท้ายที่สุด ความสำเร็จของ EECiti อาจไม่ได้วัดจากจำนวนตึกสูง เม็ดเงินลงทุน หรือการติดอันดับเมืองอัจฉริยะ แต่จะวัดจากว่า เมืองแห่งนี้สามารถทำให้ผู้คนอยากเข้ามาอยู่อาศัย ใช้ชีวิต และเติบโตไปพร้อมกับเมืองได้จริงหรือไม่
สำหรับผู้ที่สนใจ สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) จะจัดเวที Market Sounding เพื่อรับฟังข้อเสนอแนะและทดสอบความสนใจของนักลงทุนทั้งไทยและต่างประเทศ ในวันที่ 21 กรกฎาคม 2569 ณ โรงแรม แกรนด์ เซนเตอร์ พอยต์ เพรสทีจ กรุงเทพฯ ก่อนนำข้อเสนอแนะไปปรับปรุงรายละเอียดโครงการและจัดทำเอกสารคัดเลือกเอกชนในลำดับถัดไป
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ :
ความคิดเห็น