เช็คด่วน! ผังเมือง กทม. ฉบับใหม่ 2570 ปรับเมืองตามแนวรถไฟฟ้า เขย่าโครงสร้างที่ดินกรุงเทพฯ ครั้งใหญ่ในรอบทศวรรษ
3 ชั่วโมงที่แล้ว
2 min read
0
0
0
การปรับปรุง ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) คือหนึ่งใน “การเปลี่ยนเกมเชิงโครงสร้าง” ที่สำคัญที่สุดของตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพฯ ในรอบกว่า 10 ปี ไม่ใช่เพียงการเปลี่ยนสีผังในเชิงเทคนิค หากแต่เป็นการปรับวิธีคิดการใช้ที่ดินของเมืองทั้งระบบ ให้สอดคล้องกับเมืองที่ขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้าอย่างแท้จริง
ร่างผังเมืองฉบับนี้ กทม. ได้ส่งให้กรมโยธาธิการและผังเมืองตรวจสอบแล้วตั้งแต่ปลายปี 2568 เตรียมปิดประกาศ 90 วันให้ประชาชนตรวจสอบในเดือนมีนาคม 2569 และคาดว่าจะประกาศใช้ภายในปี 2570 หลังจากเลื่อนจากกำหนดการเดิมในปี 2569 เพื่อเปิดรับฟังความคิดเห็นอย่างรัดกุมและปรับรายละเอียดให้สอดคล้องกับบริบทพื้นที่มากขึ้น นอกจากนี้ยังมีการ “ยกเลิกการกำหนดอายุผัง” นั้นคือ ผังเมืองฉบับใหม่จะไม่มีการกำหนดอายุการใช้งาน ต่างจากผังเมืองเดิมที่มักมีอายุบังคับใช้ 5 ปี นัยสำคัญของการเปลี่ยนแปลงนี้คือ
ผังเมืองจะกลายเป็น กรอบโครงสร้างระยะยาว ไม่ใช่แผนชั่วคราว
ผู้พัฒนาโครงการสามารถวางแผนลงทุนในระยะ 10–20 ปีได้ชัดเจนขึ้น
ลดความเสี่ยงจากการ “เปลี่ยนผังกลางเกม” สำหรับโครงการขนาดใหญ่
กล่าวได้ว่าผังเมืองฉบับนี้ถูกวางบทบาทให้เป็นกรอบโครงสร้างถาวรของการพัฒนาเมือง มากกว่าการทำหน้าที่เป็นเครื่องมือกำกับเชิงนโยบายในระยะสั้น
แนวคิดหลักของผังเมืองใหม่: เมืองต้องเติบโตตามระบบราง
ตลอดหลายทศวรรษที่ผ่านมา กรุงเทพฯ เติบโตภายใต้ผังเมืองที่ยังให้ความสำคัญกับที่อยู่อาศัยแนวราบและการใช้รถยนต์เป็นหลัก ขณะที่โครงข่ายรถไฟฟ้าได้ขยายตัวอย่างรวดเร็ว จนเกิด “ช่องว่างเชิงนโยบาย” ระหว่างโครงสร้างพื้นฐานกับการใช้ประโยชน์ที่ดิน
ผังเมืองฉบับใหม่จึงพยายามปิดช่องว่างดังกล่าว ด้วยการปรับสีผังเมืองให้สอดรับกับแนวรถไฟฟ้า ทั้งสายที่เปิดให้บริการแล้วและสายใหม่ในอนาคต โดยเฉพาะการเพิ่มพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) อย่างมีนั ยสำคัญ ข้อมูลจากร่างผังระบุชัดว่า
พื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6–ย.10) เป็น 349.95 ตารางกิโลเมตร เพิ่มขึ้นกว่า 23.49% หรือกว่า 41% ของพื้นที่กทม.ทั้งหมด
มุ่งเน้นการพัฒนาอาคารสูงเกิน 23 เมตร เช่น อาคารคอนโดมิเนียม และอาคารขนาดใหญ่พิเศษเกิน 10,000 ตารางเมตรได้มากขึ้นโดยเฉพาะพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าและจุดตัดระบบรางใน รัศมี 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ที่บางแห่งไม่จำกัดความสูงอาคาร
การเปลี่ยนแปลงนี้ไม่เพียงเพิ่มศักยภาพการพัฒนา แต่ยังส่งผลโดยตรงต่อ มูลค่าที่ดิน โครงสร้างตลาดที่อยู่อาศัย และทิศทางการลงทุนในระยะยาว
ในประเด็นนี้ LAD ได้รวบรวมและวิเคราะห์ทำเลสำคัญที่กำลังเปลี่ยนบทบาทภายใต้ผังเมืองใหม่ เพื่อให้ผู้อ่านเห็นภาพทิศทางการเปลี่ยนแปลงของเมืองและโอกาสทางการลงทุนได้อย่างชัดเจนยิ่งขึ้น
ย่านกรุงเทพฯเหนือ ลาดพร้าว: ตัวอย่างชัดเจนของเมืองที่ “ถูกรีดีไซน์ใหม่”
การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างของกรุงเทพฯ ในช่วงที่ผ่านมาได้ส่งแรงกระเพื่อมต่อเนื่องไปยังย่านสำคัญทางตอนเหนือของเมือง ไม่ว่าจะเป็น ลาดพร้าว–รัชโยธิน–รามอินทรา รวมถึง ดอนเมือง–หลักสี่ โดยหนึ่งในพื้นที่ที่สะท้อนการเปลี่ยนผ่านได้เด่นชัดที่สุดคือแนว ถนนลาดพร้าวตลอดทั้งสาย
ผังเมืองฉบับใหม่ได้ปรับบทบาทของพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว จากเดิมที่เป็นพื้นที่สีเหลือง ซึ่งเน้นการอยู่อาศัยหนาแน่นน้อยและที่อยู่อาศัยแนวราบ ไปสู่พื้นที ่สีส้มที่รองรับการอยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และในบางช่วงได้ยกระดับเป็นพื้นที่สีน้ำตาล เพื่อรองรับรูปแบบการพัฒนาเมืองที่มีความหนาแน่นสูงขึ้น สอดรับกับศักยภาพด้านคมนาคมและการขยายตัวของกิจกรรมเมืองในปัจจุบัน
สำหรับ พื้นที่สีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) แม้สัดส่วนโดยรวมจะเพิ่มขึ้นไม่มากนักในเชิงปริมาณ แต่การปรับผังในบางทำเลกลับสร้างนัยสำคัญเชิงคุณภาพ โดยเฉพาะการเปิดโอกาสให้พัฒนาในรูปแบบมิกซ์ยูส บนที่ดินศักยภาพสูงและหายากของเมือง อาทิ แนว พหลโยธิน–ห้าแยกลาดพร้าว–แยกรัชโยธิน ซึ่งถือเป็นโหนดการเดินทางสำคัญของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ และเป็นพื้นที่ที่มีมูลค่าที่ดินสูงอย่างต่อเนื่อง
ในขณะเดียวกัน พื้นที่ พระราม 9–รัชดาภิเษก (ช่วงแยกพระราม 9 ถึงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย) ได้รับการวางบทบาทอย่างชัดเจนจากโครงข่ายคมนาคมระดับเมือง โดยมีรถไฟฟ้าสายสีส้มเชื่อมต่อกับ MRT สายสีน้ำเงิน ผ่านจุดตัดระบบรางและอุโมงค์เปลี่ยนถ่ายการเดินใต้ดิน ซึ่งนับเป็นแห่งแรกของประเทศไทย ผังเมืองจึงกำหนดให้ย่านพระราม 9–รัชดาภิเษกทำหน้าที่เป็น ศูนย์กลางธุรกิจรอง จากศูนย์กลางธุรกิจหลักเดิม โดยกำหนดเป็นพื้นที่สีแดงประเภท พ.7ซึ่งอนุญาตให้อัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดิน (FAR) สูงถึง 8 เท่า และสามารถเพิ่มเป็นประมาณ 9.6 เท่าเมื่อรวมสิทธิประโยชน์เพิ่มเติม ทั้งจากการจัดสรรพื้นที่เพื่อสาธารณประโยชน์ เช่น สวนสาธารณะ ทางเท้า หรือทางจักรยาน รวมถึงการเพิ่มพื้นที่พาณิชยกรรมเพื่อการขายตามเงื่อนไขโบนัสของผังเมือง การปรับสีผังครั้งนี้มีนัยสำคัญหลายประการ ดังต่อไปนี้
การเปิดทางให้พัฒนาอาคารสูงและคอนโดมิเนียมได้เต็มรูปแบบ จากเดิมที่ข้อจำกัดด้านผังเมืองทำให้หลายแปลงไม่สามารถใช้ศักยภาพที่แท้จริงของที่ดินได้
การรองรับการขยายตัวของเมืองจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ซึ่งเปลี่ยนถนนลาดพร้าวจากถนนสายหลักของชุมชนเดิม ให้กลายเป็น “แนวระเบียงเศรษฐกิจเมืองใหม่” ที่เชื่อมโยงที่อยู่อาศัย การทำงาน และกิจกรรมทางเศรษฐกิจ
ราคาที่ดิน ซึ่งเริ่มสะท้อนการเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างนี้แล้ว โดยเฉพาะแปลงที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า และมีขนาดเหมาะสมต่อการพัฒนาโครงการแนวสูง
ย่านฝั่งธนบุรี: จากพื้นที่รอง สู่พื้นที่ยุทธศาสตร์ใหม่ของเมือง
หากถนนลาดพร้าวคือภาพของเมืองที่ถูก “อัปเกรด” ฝั่งธนบุรี คือภาพของเมืองที่ถูก “ปลดล็อก”
ร่างผังเมืองใหม่ได้ปรับพื้นที่สีเขียวแยงขาว (ชนบทและเกษตรกรรม) ในหลายจุดของฝั่งธนบุรี ให้กลายเป็น พื้นที่สีเหลือง (อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) พื้นที่ดังกล่าวถือเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เผชิญการเปลี่ยนแปลงอย่างเข้มข้นในช่วงที่ผ่านมา ทั้งจากการขยายตัวของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน การพัฒนาโครงข่ายถนนหลัก และการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและอาคารสูง การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างเหล่านี้ส่งผลโดยตรงต่อทิศทางการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ ได้แก่ สายสีแดงช่วงบางซื่อ–ตลิ่งชัน สายสีน้ำเงินช่วงท่าพระ–บางแค และสายสีเขียวช่วงต่อขยายบางหว้า–ตลิ่งชัน ซึ่งกำลังกลายเป็นแกนการพัฒนาใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก
ผังเมืองฉบับใหม่จึงสะท้อนการปรับบทบาทของพื้นที่ด้วยการยกระดับประเภทการใช้ที่ดิน จากพื้นที่สีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน ่นน้อย (ย.4) ไปสู่พื้นที่สีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.8) รวมถึงการปรับจากพื้นที่สีน้ำตาล ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11) เป็นพื้นที่สีน้ำตาลประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.13) เพื่อให้สอดรับกับศักยภาพด้านการคมนาคม โดยเฉพาะการรองรับรถไฟฟ้าสายสีเขียวช่วงสนามกีฬาแห่งชาติ–บางหว้า และรถไฟฟ้าสายสีม่วงช่วงเตาปูน–ครุใน
ผังเมืองใหม่จึงเลือกปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกับระดับความเจริญที่แผ่ขยายเข้ามา สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ฝั่งธนบุรีจึงไม่ใช่พื้นที่รองอีกต่อไป แต่เป็นพื้นที่ศักยภาพใหม่ ที่ยังมีต้นทุนที่ดินต่ำกว่าฝั่งพระนคร ขณะเดียวกันก็มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อมรองรับการพัฒ นาในระยะยาว ในเชิงอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงนี้เปิดโอกาสให้เกิดทิศทางการพัฒนา ดังต่อไปนี้
โครงการบ้านจัดสรรแนวราบขยายตัวได้มากขึ้น
ราคาที่ดินในพื้นที่รอยต่อเมือง–ชานเมืองมีแนวโน้มขยับ
เมืองเติบโตในลักษณะ “กระจายความหนาแน่น” มากกว่าการกระจุกตัว
ย่านกรุงเทพฯตะวันออก : การเปลี่ยนแปลงเชิงโครงสร้างที่ลึกที่สุด
การปรับผังเมืองที่ “แรงที่สุด” ในเชิงพื้นที่ เกิดขึ้นใน โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ได้แก่ ศรีนครินทร์ หนองจอก ลาดกระบัง มีนบุรี และคลองสามวา พื้นที่จำนวนมากถูกปรับจากสีเขียวแยงขาว (อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม พัฒนาได้จำกัด) ไปเป็นพื้นที่ที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้ถี่ขึ้น
จากเดิมที่กำหนดแปลงขั้นต่ำขนาดใหญ่ถึง 1,000 ตารางวา หรือ 2.5 ไร่ ถูกปรับให้สามารถพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรได้ในความถี่ที่เหมาะสมกับเมืองมากขึ้น การเปลี่ยนแปลงนี้สัมพันธ์โดยตรงกับการ
ลดพื้นที่เกษตรกรรมชนบทลงกว่า 78%
ปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากพื้นที่ขาวทะแยงเขียว ประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.1) บางส่วน เป็นพื้นที่สีเขียว ประเภทชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 ใหม่) โดยการดำเนินการปรับปรุง ขยาย และขุดคลองระบายนํ้า เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพการป้องกันนํ้าท่วมและการระบายนํ้าตามแผนผังแสดงผังนํ้า
ปรับพื้นที่ทางน้ำหลาก (Floodway) ในบางจุด โดยเฉพาะย่านหนองจอก–ลาดกระบัง จาก 150 ตารางกิโลเมตร เหลือ 50 ตารางกิโลเมตร และใช้การขยา ยแนวคลองรองรับน้ำแทน
นัยสำคัญคือ โซนตะวันออกกำลังถูกวางบทบาทใหม่จาก “พื้นที่กันชนเมือง”ไปสู่ พื้นที่รองรับการขยายตัวของกรุงเทพฯ ในระยะยาว
FAR Bonus และกติกาใหม่ที่ผู้พัฒนาต้องเข้าใจ
นอกจากการเปลี่ยนสีผังเมือง ร่างผังใหม่ยังเพิ่มเครื่องมือเชิงนโยบาย หรือ มาตรการจูงใจเชิงนโยบายที่สำคัญ คือ FAR Bonus โดยให้โบนัสพื้นที่ก่อสร้างเพิ่มขึ้นประมาณ 5–20% สำหรับโครงการที่ลงทุนใน
พื้นที่สาธารณะ
โครงสร้างพื้นฐาน
หรือองค์ประกอบที่ช่วยยกระดับคุณภาพเมือง
ขณะเดียวกัน มีการปรับข้อกำหนดที่จอดรถ โดยเพิ่มขนาดพื้นที่จอดรถสำหรับคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า เพื่อควบคุมความหนาแน่นและลดผลกระทบต่อชุมชนโดยรอบ
สิ่งเหล่านี้สะท้อนว่า ผังเมืองใหม่ไม่ได้ต้องการเพียง “ตึกสูงมากขึ้น” แต่ต้องการ การพัฒนาเมืองที่มีคุณภาพและรับผิดชอบต่อพื้นที่
FAR Bonus และแนวคิดลดข้อกำหนดที่จอดรถ สะท้อนแนวคิดใหม่ด้านการเดินทาง ด้วยการ พิจารณาผ่อนปรนข้อกำหนดที่จอดรถสำหรับคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรถไฟฟ้าเพื่อลดการใช้รถยนต์ส่วนบุคคล และสนับสนุนการใช้ระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก นัยสำคัญคือ เมืองกำลังขยับจาก “Car-Oriented Development” ไปสู่ Transit-Oriented Development (TOD) อย่างจริงจังมากขึ้น
พื้นที่อนุรักษ์: พัฒนาได้ แต่ไม่ใช่ไร้ขอบเขต
ในอีกด้านหนึ่ง ผังเมืองใหม่ยังคงเข้มงวดกับพื้นที่อนุรักษ์ โดยเฉพาะบริเวณรอบเกาะรัตนโกสินทร์ เช่น เยาวราช บางลำพู และถนนข้าวสาร แม้บางพื้นที่จะมีการปรับเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ที่ดินจากที่ดินพื้นที่สีน้ำตาลอ่อน ประเภทอนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย (ศ.1 และ ศ.2) เป็นประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11) พาณิชยกรรม (พ.1 และ พ.2 ใหม่) และสถาบันราชการ การสาธารณูปโภค และสาธารณูปการ (ส.) แต่ยังคงข้อจำกัดความสูงอาคาร ที่ยังคงบังคับใช้ตามกฎหมายพื้นที่ควบคุมพิเศษ ประกอบกับการควบคุมเขตพื้นที่ซ้อนทับ (Overlay_ Control)
นี่คือการส่งสัญญาณชัดว่า การพัฒนาเมืองในอนาคต ต้องเดินคู่กับการรักษาคุณค่าทางประวัติศ าสตร์และอัตลักษณ์เมือง การผ่อนปรนนี้ ไม่ได้หมายถึงการเปิดเสรีเต็มรูปแบบ แต่ยังคงมีการควบคุมความสูงอาคารอย่างเข้มงวดตามกฎหมายพื้นที่ควบคุมพิเศษและแนวทางอนุรักษ์ภูมิทัศน์เมือง ผลลัพธ์คือ
สามารถพัฒนาเชิงพาณิชย์ได้มากขึ้นในมิติการใช้สอย
แต่ยังรักษาสเกลเมือง ประวัติศาสตร์ และอัตลักษณ์ย่านไว้
เหมาะกับการพัฒนาเชิงปรับปรุงอาคาร (adaptive reuse) มากกว่าการรื้อสร้างใหม่ขนาดใหญ่
ผังเมืองใหม่ไม่ได้แค่ “ขยาย” แต่ “จัดระเบียบอนาคตเมือง”
เมื่อพิจารณาภาพรวมของทุกมาตรการ จะเห็นได้ว่าผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 มิได้มุ่งเน้นเพียงการเพิ่มพื้นที่พัฒนาเท่านั้น แต่พยายามสร้างสมดุลระหว่างการเติบโตของเมือง เศรษฐกิจ และคุณภาพชีวิตของผู้คนในระยะยาว ไม่ว่าจะเป็นการยกเลิกการกำหนดอายุผัง การใช้มาตรการ FAR Bonus การปรับแนวคิดเรื่องที่จอดรถ หรือการผ่อนปรนพื้นที่อนุรักษ์อย่างมีเงื่อนไข ล้วนสะท้อนสัญญาณเดียวกันว่า กรุงเทพมหานครกำลังก้าวจากบทบาทของ “เมืองที่เติบโตตามแรงกดดัน” ไปสู่ เมืองที่กำหนดทิศทางการเติบโตด้วยกติกาที่ชัดเจนและตั้งใจมากขึ้น
ในบริบทนี้ พื้นที่ที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า พื้นที่ที่ถูกปรับจากสีเหลืองเป็นสีส้ม และพื้นที่ที่เพิ่งถูกปลดล็อกจากข้อจำกัดเดิม จะกลายเป็นตัวแปรสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในทศวรรษหน้า ทั้งในมิติของมูลค่าที่ดิน รูปแบบการพัฒนา และการแข่งขันของโครงการ
สำหรับเจ้าของที่ดินและผู้ประกอบการ ผังเมืองฉบับใหม่นี้ไม่ใช่เพียงข้อมูลเชิงกฎหมาย หากแต่เป็น สัญญาณเชิงยุทธศาสตร์ที่บอกชัดว่าเกมกำลังเปลี่ยน และในเกมใหม่นี้ ผู้ที่เข้าใจผังเมืองก่อน ย่อมเป็นผู้ที่ได้เปรียบก่อนเสมอ
ในบริบทที่กติกาเมืองและการใช้ที่ดินกำลังเปลี่ยนอย่างรวดเร็ว LAD ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านการวิเคราะห์ที่ดินและผังเมือง พร้อมให้คำปรึกษาเชิงลึกแก่เจ้าของที่ดินและนักลงทุน เพื่อช่วยประเมินศักยภาพที่แท้จริงของที่ดินภายใต้ผังเมืองใหม่ วางกลยุทธ์การพัฒนาให้ทันต่อการเปลี่ยนแปลง และสร้างมูลค่าเพิ่มสูงสุดให้กับที่ดินของคุณในระยะยาว
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ
https://plan4bangkok.com/download/
https://www.thansettakij.com/real-estate/650036
https://www.facebook.com/share/p/1ASNcD69DW/
https://policy.bangkok.go.th/monitor/frontend/web/index.php?r=site%2Findexmap&KID=5445
https://webportal.bangkok.go.th/cpud/page/sub/22628/แผนที่ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร-พศ-2556-รายเขต
https://www.ddproperty.com/areainsider/ลาดพร้าว/article/รู้จักย่านลาดพร้าวแบบเ-7863
https://www.ddproperty.com/คู่มือซื้อขาย/
http://thailandtod.com/Whatistod.html
https://www.makesend.asia/yaowarat-street-food/
