Adaptive Reuse อาคารเก่า: เปลี่ยนมรดกทางสถาปัตยกรรม สู่อสังหาริมทรัพย์ มูลค่าสูง

ก.ย. 12

2 min read

Adaptive Reuse

กำลังเป็นหนึ่งในกลยุทธ์การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มาแรงที่สุดในปัจจุบัน โดยเฉพาะในย่านใจกลางเมืองและพื้นที่ที่ดินมีมูลค่าสูง แนวคิดนี้คือการปรับเปลี่ยนฟังก์ชันของ อาคารเก่า หรือ มรดกทางสถาปัตยกรรม ให้ตอบโจทย์การใช้งานสมัยใหม่ รองรับทิศทางการเติบโตของเมืองอย่างเต็มประสิทธิภาพ และสร้างโอกาสทางเศรษฐกิจและการลงทุนอสังหา ได้อย่างมหาศาล

สำหรับนักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการอสังหา

การทำ Adaptive Reuse ไม่เพียงช่วยลดต้นทุนและสร้างข้อได้เปรียบด้านกฎหมาย แต่ยังสร้างความแตกต่างทางแบรนด์ ดึงดูดกลุ่มลูกค้าที่มองหาประสบการณ์ใหม่ และตอบสนองความต้องการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ขับเคลื่อนด้วย

ทำเล + เอกลักษณ์ + ความยั่งยืน

Formerly a department store, Uptown Station in Oakland, California, is now a mixed-use development designed by MBH Architects. Photo by Tyler Chartier

Adaptive Reuse : กลไกที่ทรงพลังในยุคปัจจุบัน

ในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เริ่มหันกลับมาให้ความสำคัญกับพื้นที่สินทรัพย์เดิม แทนการสร้างใหม่ ที่ยิ่งวันยิ่งสร้างให้เกิดการขยายตัวของเมืองออกสู่ชนบท การพัฒนาเหล่านี้ไม่เพียงทำหน้าที่เป็นชีพจรใหม่ของย่าน ที่สะท้อนคุณค่าทางประวัติศาสตร์และเรื่องราวและวัฒนธรรม แต่ยังเป็น “ขุมทรัพย์” ที่สามารถสร้างมูลค่าและโอกาสทางเศรษฐกิจ คำว่า Adaptive Reuse จึงได้รับความสนใจอย่างกว้างขวางทั้งในต่างประเทศและประเทศไทยต่อวงการอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้

ปัจจุบันจะเห็นได้ว่าการบูรณะฟื้นฟูอาคารเก่าเพียงเพื่อคงสภาพเดิมอาจไม่เพียงพอต่อความต้องการของเมืองสมัยใหม่ ซึ่งมุ่งใช้พื้นที่อย่างคุ้มค่าและสอดคล้องกับการเติบโตที่รวดเร็ว รวมถึงมูลค่าที่ดินในเมืองที่เพิ่มสูงขึ้นทุกปี แนวทาง Adaptive Reuse จึงกลายเป็นทางออกที่ยั่งยืน สร้างสมดุลระหว่างคุณค่าทางประวัติศาสตร์กับการตอบสนองวิถีชีวิตร่วมสมัย พร้อมผลักดันการพัฒนาเมืองให้มีประสิทธิภาพและสอดรับกับทิศทางอนาคต

Adaptive Reuse และ Renovation: จุดร่วมและความต่าง

หลายคนมักสับสนกับความหมายของทั้งสองคำที่มีจุดร่วมตรงที่เป็นแนวทางในการพัฒนาอาคารเก่าให้กลับมาใช้งานอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น โดยคงคุณค่าของสถาปัตยกรรมและตอบโจทย์การใช้งานในยุคปัจจุบัน แต่มีความแตกต่างสำคัญในมิติการใช้ประโยชน์

Renovation คือการ “คงฟังก์ชันเดิม” แต่ทำการซ่อมแซมและปรับปรุงให้มีรูปลักษณ์และประสิทธิภาพที่ดียิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการปรับโทนสี เปลี่ยนวัสดุ เสริมโครงสร้าง หรือปรับการจัดสรรพื้นที่ เพื่อเพิ่มคุณภาพและประสบการณ์การใช้งาน เช่น การรีโนเวทให้ดูทันสมัยขึ้น เพิ่มลูกเล่นใหม่ๆ แต่ยังคงใช้งานเหมือนเดิม
Adaptive Reuse คือการ “เปลี่ยนฟังก์ชัน” ของอาคารเดิมมาใช้ใหม่ในรูปแบบที่แตกต่างจากวัตถุประสงค์ดั้งเดิม โดยมากจะเป็นอาคารที่ใกล้หมดอายุการใช้งาน การนำมาใช้ใหม่ช่วยคงไว้ซึ่งรูปลักษณ์ การออกแบบ มรดกทางวัฒนธรรม และคุณค่าทางประวัติศาสตร์ พร้อมกับทำหน้าที่ใหม่

5 เหตุผล ทำไมการ Adaptive Reuse อาคารเก่าถึงได้กลายเป็น “ทอง” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

1) ทำเลทองสร้างมูลค่าเพิ่ม – อาคารเก่ามักตั้งอยู่ในย่านใจกลางเมืองหรือพื้นที่ประวัติศาสตร์ที่มีศักยภาพสูง ทำให้ดึงดูดการลงทุนมากกว่าการสร้างใหม่ในทำเลรอง

2) ได้เปรียบด้านกฎหมาย – การปรับใช้ใหม่มักอยู่ภายใต้กฎหมายอาคารเดิม เช่น ระยะถอยร่นหรือข้อจำกัดผังเมือง ลดความเสี่ยงจากอุปสรรคทางกฎหมายและการเมือง

3) เอกลักษณ์และการเล่าเรื่อง (Storytelling) – อาคารเก่าที่ถูกปรับใหม่มีเสน่ห์และเรื่องราวที่แตกต่าง สามารถใช้เป็นจุดขายทางการตลาดและเสริมภาพลักษณ์แบรนด์

4) ตอบโจทย์ธุรกิจและนักลงทุนรุ่นใหม่ – ไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ เช่น คาเฟ่ ร้านอาหาร บูติกโฮเทล ต่างนิยมอาคารเก่าที่มีเอกลักษณ์ ทำให้โครงการลักษณะนี้มีดีมานด์สูง

5) สอดรับเทรนด์ Sustainability และ ESG – การนำอาคารเก่ามาใช้ใหม่ช่วยลดการรื้อถอน ลดขยะก่อสร้าง และใช้ทรัพยากรอย่างคุ้มค่า เหมาะกับการลงทุนสีเขียวในยุคปัจจุบัน

ข้อท้าทายของ Adaptive Reuse

แม้มีข้อดีมาก แต่ก็ยังมีอุปสรรคและสิ่งที่ต้องพิจารณา ได้แก่

ความปลอดภัยและมาตรฐานโครงสร้างที่อาจไม่สอดคล้องกับข้อกำหนดปัจจุบัน
ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงเพื่อให้สอดคล้องกับมาตรฐานสิ่งแวดล้อมและประสิทธิภาพใหม่
กฎระเบียบและข้อบังคับท้องถิ่นที่ซับซ้อน
สภาพจริงของอาคารที่อาจทรุดโทรมหรือเสื่อมสภาพเกินกว่าจะฟื้นฟูได้
มูลค่าของวัสดุที่ต้องพิจารณาว่าคุ้มค่าต่อการนำกลับมาใช้ใหม่หรือไม่

Military History Museum in Dresden, Germany

Adaptive Reuse: เสน่ห์ของการพัฒนาที่ไม่มีสูตรตายตัว

Adaptive Reuse ไม่มีสูตรสำเร็จตายตัว เพราะแต่ละเมือง แต่ละชุมชน และแต่ละอาคารต่างมี “ชีวิต” และบริบทเฉพาะตัว การตัดสินใจว่าจะคงรักษา หรือปรับเปลี่ยนอาคารไปในทิศทางใด จึงต้องคำนึงถึงความละเอียดอ่อนในการประนีประนอมระหว่างการรักษาคุณค่าเดิมและการปรับปรุงใหม่ให้ตอบโจทย์การใช้งานสมัยใหม่ ตัวอย่างจากต่างประเทศที่สะท้อนความหลากหลายของแนวทาง ได้แก่

Benalúa Station – Casa Mediterráneo (อาลิกันเต, สเปน)สถานีรถไฟเก่าที่ปิดใช้งานตั้งแต่ปี 1974 ถูกสถาปนิก Manuel Ocaña del Valle ปรับฟื้นเป็นศูนย์กลางทางวัฒนธรรมและการทูตของ Casa Mediterráneo ซึ่งเป็นองค์กรสาธารณะของสเปนที่มุ่งส่งเสริมความสัมพันธ์ระหว่างประเทศในภูมิภาคเมดิเตอร์เรเนียน

Bodmin Jail Hotel (สหราชอาณาจักร)เรือนจำอายุเกิน 200 ปี แปลงโฉมเป็นโรงแรมระดับ 4 ดาวและแหล่งท่องเที่ยวเชิงประสบการณ์ โดยคงเอกลักษณ์ทางสถาปัตยกรรมเดิมควบคู่กับการออกแบบร่วมสมัย

MADE LIM Café (เกาหลีใต้)โบสถ์คริสต์อายุ 120 ปี ได้รับการปรับเป็นคาเฟ่และพื้นที่จัดแสดงศิลปะ สะท้อนการผสมผสานระหว่างความทรงจำทางวัฒนธรรมกับการใช้ชีวิตร่วมสมัย

GES-2 (มอสโก, รัสเซีย)เดิมเป็นโรงงานไฟฟ้า (สร้างปี 1907, ปิดใช้งานปี 2006) การฟื้นฟูโดย Renzo Piano ให้กลายเป็นศูนย์ศิลปะและวัฒนธรรมที่เชื่อมโยงการจัดนิทรรศการ ดนตรี การแสดง โรงละคร การฉายภาพยนตร์ และกิจกรรมสร้างสรรค์อื่นๆ อันได้รับการยกย่องว่าเป็นการสร้างภาพลักษณ์ใหม่ของเมืองและวิชาชีพสถาปัตยกรรม ที่แสดงแนวทางจัดการอาคารประวัติศาสตร์อย่างสร้างสรรค์

อนาคตการพัฒนา Adaptive Reuse ของประเทศไทย

ในประเทศไทย Adaptive Reuse อาจจะกำลังกลายเป็น “กลไกเชื่อมโยง” ระหว่างอดีต ปัจจุบัน และอนาคต ภายใต้แนวคิด Living Heritage Approach ที่ยอมรับการเปลี่ยนแปลงและพัฒนาอย่างต่อเนื่องโดยไม่สูญเสียรากเหง้าและอัตลักษณ์ทางวัฒนธรรม

ด้วยเหตุนี้ การปรับใช้ Adaptive Reuse จึงไม่ได้เป็นเพียงกลไกทางสถาปัตยกรรม แต่คือ สินทรัพย์ ที่น่าจับตามองของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในบริบทที่ดินใจกลางเมืองซึ่งมีมูลค่าทางเศรษฐกิจสูงยิ่ง การฟื้นฟูอาคารเก่าให้กลับมามีชีวิตจึงกลายเป็นทางเลือกที่ทั้งตอบโจทย์เชิงธุรกิจ และสร้างคุณค่าร่วมให้กับเมืองและสังคมในระยะยาว

ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ:

https://asa.or.th/handbook/architecture-conservation-in-thailand-and-the-values-based-approach/

https://asa.or.th/handbook/multiple-modernities-modern-architecture-in-thailand/

https://thematter.co/brief/brief-1562918401/80490

https://www.ube.ac.uk/whats-happening/articles/what-is-adaptive-reuse/

https://digital.car.chula.ac.th/chulaetd/71393/

https://www.archdaily.com/783283/20-creative-adaptive-reuse-projects

https://www.businessinsider.com/stay-abandoned-uk-jail-cornwall-england-hotel-2020-10

https://robbreport.com/travel/hotels/bodmin-jail-hotel-1234615156/

https://urbancreature.co/made-lim-cafe/

https://www.bigrentz.com/blog/adaptive-reuse?srsltid=AfmBOooAJlkCDP-goUuAfd_M3_HnHJLw4Bi8waXbzRYXgGe4ncFAvxxj

https://noticias.arq.com.mx/Detalles/12779.html