เคาะแล้ว! ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพฯ (ปรับปรุงครั้งที่ 4) : ปรับ 13 ประเด็นใหญ่ รับเมืองเปลี่ยน–รถไฟฟ้าขยาย
แก้พื้นที่ทับซ้อน EEC – ดัน “บางซื่อ–มักกะสัน” ขึ้นเขตพาณิชย์
เตรียมเปิดรับฟังความเห็น 90 วัน
เมืองกำลัง “เปลี่ยนโครงสร้าง” ไม่ใช่แค่เปลี่ยนผัง กรุงเทพฯ กำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ
เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2569 “คณะกรรมการผังเมืองกรุงเทพมหานคร” มีมติเห็นชอบ ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) โดยคาดว่าจะสามารถประกาศใช้ได้ภายในปี 2570 หลังผ่านกระบวนการตรวจสอบและพิจารณาความคิดเห็นจากประชาชนกว่า 33,299 คน และการกลั่นกรองจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
การประชุมครั้งนี้ นายอรรษิษฐ์ สัมพันธรัตน์ ปลัดกระทรวงมหาดไทย มอบหมายให้นายชัยวัฒน์ ชื่นโกสุม รองปลัดกระทรวงมหาดไทย หัวหน้ากลุ่มภารกิจด้านสาธารณภัยและพัฒนาเมือง เป็นประธาน พร้อมด้วยคณะกรรมการจากหลายหน่วยงาน ทั้งภาครัฐ ภาคเศรษฐกิจ และผู้ทรงคุณวุฒิด้านผังเมือง โดยดำเนินการตามกรอบของพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2562
ปรับ 13 ประเด็น จัดระเบียบผังเมืองใหม่
กรุงเทพมหานครได้พิจารณาข้อเสนอจำนวน 13 ประเด็น โดยมีความเห็นสอดคล้องกับข้อเสนอทั้งหมด ซึ่งครอบคลุมประเด็นสำคัญด้านการกำหนดทิศทางการพัฒนาเมืองในหลายมิติ อาทิ
การแก้ไขแผนที่แนวเขตผังเมืองให้ชัดเจน โดยเฉพาะพื้นที่ด้านทิศใต้ของกรุงเทพฯ
การกำหนดพื้นที่เว้นขาวในบริเวณที่มีความทับซ้อนกับเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อหลีกเลี่ยงความซ้ำซ้อนเชิงนโยบาย
การปรับระดับการพัฒนาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม (สีแดง พ.8) ในพื้นที่ศักยภาพสูงรอบสถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ สถานีมักกะสัน และสถานีทุ่งสองห้อง
การปรับลดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม (สีเขียว) ในพื้นที่ชายทะเลเขตบางขุนเทียน
รวมถึงการยกเลิกมาตรการด้านการพัฒนา เช่น การปรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมระหว่างแปลงที่ดิน และมาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Rights: TDR)
1) ยกระดับ “บางซื่อ–มักกะสัน” สู่เขตพาณิชยกรรม
หนึ่งในไฮไลต์สำคัญคือ การยกระดับพื้นที่รอบสถานีขนส่งหลักของประเทศให้เป็น “เขตพาณิชยกรรม (สีแดง)” ได้แก่
สถานีกลางกรุงเทพอภิวัฒน์ (บางซื่อ)
สถานีมักกะสัน
การปรับสีผังในพื้นที่เหล่านี้สะท้อนแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบ Transit-Oriented Development (TOD) ที่เน้นการเพิ่มความหนาแน่นและกิจกรรมทางเศรษฐกิจรอบสถานีขนส่งหลัก เพื่อสร้างศูนย์กลางเมืองใหม่ (New CBD)
2) ปรับผังตามแนวรถไฟฟ้า เร่งเมืองกระจายตัว
ผังเมืองฉบับใหม่นี้ให้ความสำคัญกับ “โครงข่ายรถไฟฟ้า” อย่างชัดเจน โดยมีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแนวเส้นทางหลัก เช่น
เพิ่มพื้นที่ “สีส้ม” (อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) เพื่อรองรับอาคารสูงและคอนโดมิเนียม
เปิดให้พัฒนาอาคารสูงในรัศมีประมาณ 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า
ปรับพื้นที่เดิมที่เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นต่ำ ให้รองรับการพัฒนาเมืองมากขึ้น
โดยเฉพาะแนวถนนลาดพร้าว ซึ่งมีการเปลี่ยนแปลงจากพื้นที่สีเหลือง (หนาแน่นน้อย) ไปสู่การพัฒนาที่มีความเข้มข้นมากขึ้น เพื่อรองรับการมาของระบบรถไฟฟ้า นี่คือการ “ปลดล็อก FAR ทางนโยบาย” แบบชัดเจนที่สุดในรอบหลายปี
3) ปรับ “พื้นที่สีเขียว” ใหม่ รับแรงกดดันการขยายเมือง
อีกหนึ่งการเปลี่ยนแปลงสำคัญคือ การปรับประเภทพื้นที่สีเขียวในหลายโซนของกรุงเทพฯ
โซนตะวันออก : จาก “พื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม” (เขียวทะแยงขาว)ปรับเป็น “พื้นที่สีเขียว” ที่สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบได้ถี่ขึ้น
โซนฝั่งธนบุรี : จากพื้นที่ชนบทความหนาแน่นต่ำปรับเป็น “สีเหลือง–สีแดง” เพื่อรองรับการขยายตัวตามแนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะพื้นที่ที่เชื่อมโยงกับโครงข่ายรถไฟฟ้าหลายสาย เช่น สายสีแดง สีเขียว และสีน้ำเงิน
ผังเมืองใหม่ = เมืองรถไฟฟ้า + เมืองหนาแน่น + เมืองเศรษฐกิจ
ร่างผังเมืองรวม กทม. ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 สะท้อนทิศทางการพัฒนาเมืองอย่างชัดเจน 3 มิติ
เมืองที่ยึดระบบรางเป็นแกนหลัก (Rail-based city)
เมืองที่เพิ่มความหนาแน่นตามจุดยุทธศาสตร์
เมืองที่ผลักดันศูนย์เศรษฐกิจใหม่หลายจุด
เกมส์จริงอยู่ที่การปลดล็อก FAR: จุดเปลี่ยนเชิงโครงสร้างของตลาดอสังหาริมทรัพย์
หนึ่งในประเด็นที่สำคัญที่สุดของร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานครฉบับนี้ ซึ่งอาจไม่ได้ปรากฏชัดในสายตาของคนทั่วไป คือ “การเปลี่ยนสีผัง” ที่แท้จริงแล้วหมายถึงการเปลี่ยนแปลงสิทธิในการพัฒนา (development rights) อย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในพื้นที่ศักยภาพสูงตามแนวโครงข่ายระบบราง
การปรับเพิ่มพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) และการเปิดให้สามารถพัฒนาอาคารสูงได้ภายในรัศมีประมาณ 800 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า ไม่ได้เป็นเพียงการเปลี่ยนแปลงทางกายภาพของเมืองเท่านั้น แต่สะท้อนถึง “การเพิ่ม FAR ทางนโยบาย” ในระดับที่มีผลต่อโครงสร้างตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยตรง กล่าวคือ ที่ดินผืนเดิมสามารถสร้างมูลค่าเพิ่มได้มากขึ้นจากการพัฒนาในแนวดิ่ง และรองรับกิจกรรมที่หลากหลายมากขึ้น
ในขณะเดียวกัน การเพิ่ม FAR ยังส่งผลโดยตรงต่อโครงสร้างการแข่งขันของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ (developer) โดยเฉพาะการเพิ่ม “อำนาจต่อรอง” ให้กับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่และซับซ้อนมากขึ้น การพัฒนาอาคารสูงหรือโครงการแบบผสมผสาน (mixed-use) จะสามารถสร้างผลตอบแทนต่อที่ดิน (yield) ได้สูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ ทำให้ผู้พัฒนาที่สามารถบริหารจัดการความหนาแน่นได้อย่างมีประสิทธิภาพจะได้เปรียบในตลาดมากขึ้น ส่งผลให้โครงสร้างตลาดมีแนวโน้มกระจุกตัวอยู่ในมือของผู้เล่นรายใหญ่
การเปลี่ยนแปลงนี้ยังสะท้อนถึง “การเปลี่ยนเกม” ระหว่างที่อยู่อาศัยแนวสูงและแนวราบอย่างชัดเจน พื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าจะกลับมาเป็นฐานสำคัญของการพัฒนาคอนโดมิเนียมและโครงการความหนาแน่นสูง ในขณะที่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีแนวโน้มจะถูกผลักออกไปยังพื้นที่รอบนอกของเมืองมากขึ้น ส่งผลให้รูปแบบการพัฒนาเมืองเริ่มแบ่งออกเป็นสองชั้นอย่างชัดเจน คือ “เมืองแนวตั้ง” ในพื้นที่ชั้นใน และ “เมืองแนวราบ” ที่ขยายตัวออกไปในพื้นที่ชานเมือง
“บางซื่อ–มักกะสัน”: ศูนย์กลางเศรษฐกิจใหม่ หรือเพียงภาพในผัง?
แม้ว่าร่างผังเมืองฉบับนี้จะผลักดันให้พื้นที่รอบสถานีกลางบางซื่อและมักกะสันก้าวขึ้นมาเป็นศูนย์กลางพาณิชยกรรมใหม่ของกรุงเทพมหานคร หรือที่เรียกว่า New CBD แต่คำถามสำคัญที่ต้องพิจารณาคือ “การกำหนด zoning เพียงอย่างเดียว เพียงพอหรือไม่ในการสร้างศูนย์กลางเมืองใหม่”
ในทางปฏิบัติ การเกิดขึ้นของ CBD ไม่ได้ขึ้นอยู่กับการกำหนดสีผังเพียงอย่างเดียว แต่ต้องอาศัย “อุปสงค์ที่แท้จริง” (real demand) จากภาคธุรกิจและองค์กรต่าง ๆ ที่พร้อมจะย้ายฐานการดำเนินงานมายังพื้นที่ดังกล่าว หากการพัฒนาเกิดขึ้นเพียงจากแรงเก็งกำไรในที่ดิน โดยไม่มีการย้ายเข้ามาใช้งานจริง
อีกประเด็นหนึ่งที่สำคัญคือ “การเชื่อมต่อที่มากกว่าระบบราง” แม้ว่าทั้งบางซื่อและมักกะสันจะเป็นจุดเชื่อมต่อโครงข่ายระบบขนส่งขนาดใหญ่ แต่หากยังขาดการออกแบบระบบการเดินเท้า (pedestrian system) และการเชื่อมต่อระยะต้น–ปลายทาง (first-mile/last-mile) ที่มีประสิทธิภาพ การเข้าถึงพื้นที่ในชีวิตประจำวันของผู้ใช้งานจริงอาจยังคงเป็นข้อจำกัด
บทเรียนจากหลายเมืองทั่วโลกชี้ให้เห็นว่า การพัฒนา CBD ที่ขับเคลื่อนจากนโยบายแบบ “บนลงล่าง” (top-down planning) มักต้องใช้เวลาในการก่อรูป และมีความเสี่ยงสูงหากองค์ประกอบเชิงเศรษฐกิจและสังคมไม่สามารถเติบโตตามโครงสร้างทางกายภาพได้ทัน ดังนั้น แม้ว่าบางซื่อและมักกะสันจะมีศักยภาพเชิงโครงสร้างสูง แต่ความสำเร็จของการเป็นศูนย์กลางเมืองใหม่จะขึ้นอยู่กับ “ecosystem ของเมือง” โดยรวม มากกว่าการกำหนดสีผังเพียงอย่างเดียว
เมืองหนาแน่นขึ้น… แต่คุณภาพชีวิตจะดีขึ้นหรือไม่?
ผังเมืองฉบับนี้ผลักดัน “ความหนาแน่น” อย่างชัดเจนแต่ยังมีคำถามสำคัญ:
“Density ≠ Livability เสมอไป”
ขณะเดียวกัน ยังเป็น “จุดเริ่มต้น” ของคำถามสำคัญในอนาคตว่า“การขยายเมืองเชิงปริมาณ จะสามารถสมดุลกับคุณภาพชีวิต และพื้นที่สีเขียวได้มากน้อยแค่ไหน”
ซึ่งจะเป็นประเด็นที่ต้องติดตามต่อในขั้นตอนการรับฟังความคิดเห็นรอบถัดไป
ขั้นตอนต่อไป: เปิดรับความเห็น 90 วัน
ภายหลังการเห็นชอบร่างผังเมืองกรุงเทพมหานครจะเปิดให้มีการ “ปิดประกาศร่างผังเมือง” เป็นระยะเวลา 90 วันเพื่อรับฟังความคิดเห็นจากผู้มีส่วนได้เสียทุกภาคส่วน
ช่วงเวลานี้จึงไม่ใช่เพียงขั้นตอนตามกฎหมายแต่เป็น “หน้าต่างสำคัญ” ที่ประชาชนยังสามารถมีส่วนร่วมในการกำหนดทิศทางของเมืองในอนาคต
ร่างผังเมืองฉบับนี้ไม่ใช่เพียงการกำหนด “รูปแบบการใช้ที่ดิน” แต่คือการกำหนด“กติกาใหม่ของการเติบโตของเมือง”
คำถามต่อจากนี้จึงไม่ใช่เพียงว่าเมืองจะเปลี่ยนไปอย่างไร
แต่คือใครจะเป็นผู้ได้ประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงนี้ใครจะต้องปรับตัวและเมืองกรุงเทพมหานครจะเดินไปในทิศทางใด ...
LAD จะพาไปแกะต่อในมิติเหล่านี้ทั้งเชิงโครงสร้างเศรษฐกิจ การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผลกระทบต่อคุณภาพชีวิตของคนเมือง
โปรดรอติดตาม
ติดตามคลิปวิดิโอ บรรยากาศการประชุมได้ที่ :
ขอขอบคุณข้อมูลและรูปภาพ :
ความคิดเห็น